Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2008 по делу n А32-3502/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

на основании совокупности юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется; при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные, противопожарные, санитарно-эпидемиологические и иные обязательные нормы и правила.

В силу статьи 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Любой участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится по общему правилу к федеральной собственности. Данная статья не содержит положений о том, что в законе, признающем право федеральной собственности на земельные участки, должен содержаться перечень конкретных участков, их месторасположение и площадь. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 6 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 14 марта 1995г. №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты – п.1 ст.2 указанного Закона. Согласно п. 7 ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 14 марта 1995г. №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения.

Согласно статье 95 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Согласно п. 4 ст. 31 Федерального закона Российской Федерации от 14 марта 1995г. №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 23 февраля 1995г. №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.94 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.96 № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.93 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решениями Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта» и от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи». Исполнительный комитет согласно статьям 77-102 Конституции (Основного Закона) Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1937 года (в редакции от 11 декабря 1975 года), раздела VII Конституции (Основного Закона) Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1978 года являлся органом государственной власти, в связи с чем, руководствуясь частью 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя об отмене решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта» решением Сочинского Городского собрания Сочи № 84 от 26.04.2007, являющимся актом органа местного самоуправления. Действующее законодательство не наделает органы местного самоуправления полномочиями по отмене актов органов государственной власти, в связи с чем, согласно части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание решением Сочинского Городского собрания Сочи № 84 от 26.04.2007. В настоящее время отсутствует Постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны, в связи с чем, при определении таких границ надлежит руководствоваться указанными выше решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п.2 ст.32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»). Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона № 26-ФЗ от 23.02.1995 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»), спорный земельный участок, расположенный, согласно кадастровому плану от 22.12.2004 № 49/04-03-8917 в черте города-курорта Сочи, входит в состав особо охраняемой природной территории (л.д.31-33). Соответствующей отметкой в кадастровом плане подтверждается, что спорный земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи. Кроме того, в постановлении главы города Сочи от 04.10.2004 № 1953, договоре аренды от 12.01.2005 № 4900003361 договоре о передаче прав и обязанностей по договоре аренды земельного участка от 23.06.2006, согласованном письмом Комитета по управлению имуществом администрации города Сочи от 26.06.2006 № К-01/3591 также указано на расположение земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта. При таких обстоятельствах, доводы Администрации г.Сочи, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, о том, что в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства нахождения спорного земельного участка в границах санитарной охраны курорта федерального значения противоречат представленным в материалы дела документам, в которых Администрация г.Сочи сама указывала на расположение спорного земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта.

В соответствии с пунктами 6 и 8 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

По смыслу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» право федеральной собственности может быть признано не на категорию земель особо охраняемых природных территорий, а на образованные в установленном законом порядке и с определенными границами земельные участки особо охраняемых природных территорий федерального значения. Право собственности Российской Федерации на спорный участок возникло на основании Федерального закона Российской Федерации от 14.03.95 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», с момента вступления закона в силу.

Содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе на находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209 и 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не следует из Федерального закона. В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п. 1 ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Согласно ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 года № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации» функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 № 200 «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом», на момент подписания договора аренды от 12.01.2005 № 4900003361 и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.06.2006,  федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, являлось Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое осуществляло свою деятельность  непосредственно и через свои территориальные органы.

Согласно абз. 3 п. 10 Указа Президента Российской Федерации от 12.05.2008 № 724 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом было преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом и обладающим полномочиями собственника, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое осуществляет свою деятельность  непосредственно и через свои территориальные органы.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Муниципальное образование г. Сочи не является собственником земельного участка. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду или наделение органов местного самоуправления г.Сочи полномочиями, на предоставление спорного земельного участка в аренду.

 При таких обстоятельствах договор аренды от 12.01.2005 № 4900003361 не соответствует требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214, 608 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожный договор аренды от 12.01.2005 не породил у подписавших его сторон никаких прав на спорный земельный участок, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Между тем, Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю не является истцом по делу, не заявляло о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды от 12.01.2005, а только констатировало ничтожность указанного договора.

С учетом изложенного, заявление истца о необходимости применения трехлетнего срока исковой давности к доводам третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о недействительности договора аренды земельного участка от 12.01.2005 отклоняются судом апелляционной инстанции, как противоречащие статьям 195,199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласование Комитетом по управлению имуществом администрации города Сочи договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.06.2006 выдано ненадлежащим арендодателем, поскольку на дату подписания указанного договора органом наделенным полномочиями по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае являлось Территориальное управление Федерального агентство по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю. Следовательно, у ООО «ВиЛа» отсутствовали полномочия на передачу прав и обязанностей арендодателя по договору от 12.01.2005 № 4900003361, кроме того, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.06.2006 был согласован субъектом, который не имел надлежащих правомочий действовать от имени собственника – Российской Федерации. Следовательно, договор от 23.06.2006