Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2010 по делу n А32-27646/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

кадастр недвижимости вносится кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости.

Частью 3 статьи 24 Закона №221-ФЗ установлено, что учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия и подтверждающих государственную регистрацию прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.

Орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 настоящего Федерального закона особенностями осуществления кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости (часть 2 статьи 25 Закона №221-ФЗ).

На основании анализа представленных в материалах дела доказательств, апелляционный суд приходит к выводу о том, что спорная часть площадью 2217 кв.м., образовавшаяся в результате уточнения границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 40 001:0010, фактически возникла в результате преобразования земельного участка 23:43:01 40 001:0010 в форме раздела, при этом спорная часть площадью 2217 кв.м. относится, по существу, к единому землепользованию, которым являлся первоначальный участок с кадастровым номером 23:43:01 40 001:0019.

Как усматривается из постановления главы муниципального образования город Краснодар от 08.11.2007 №1918, земельный участок площадью 33 634,9 кв.м. с кадастровым номером 23:43:01 40 001:0019 был предоставлен ОАО «Краснодарстрой» в аренду для обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы по ул. Ростовское Шоссе, 22 в гор. Краснодаре (постановление главы администрации города Краснодара от 23.04.1996 №576, договор аренды земельного участка от 02.10.2001 №985).

Доказательств, свидетельствующих о признании данного договора аренды недействительным, в материалах дела не содержится.

Поскольку ООО «ИМП» приобрело у ОАО «Краснодарстрой» по договору купли-продажи от 24 июня 2004 года объекты недвижимости, входящие в состав указанной производственной базы (свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «ИМП» от 16.07.2004, - л.д. 43, 44, т.д.1), то в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, следует сделать вывод, что ООО «ИМП» приобрело право аренды соответствующей части земельного участка.

Согласно части 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Частью 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из представленной в материалах дела справки расчета минимальной нормативной площади земельного участка, выданной Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодар по заказу ООО «ИМП», следует, что площадь застройки производственной базы по металлообработке по ул. Ростовское Шоссе, 22/5 г. Краснодара, составляет 3816 кв.м., согласно СНиП 11089080 «Генеральные планы промышленных предприятий» плотность застройки площадки промышленного предприятия определяется в процентном соотношении площади застройки к площади предприятия, что в рассматриваемом случае составляет 8480 кв.м. Таким образом, минимальная нормативная площадь земельного участка для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы по металлообработке должна составлять 8480 кв.м. (л.д. 73, т.д. 1).

Согласно изготовленному муниципальным унитарным предприятием институт «Горкадастрпроект» технико-экономическому обоснованию земельного участка по ул. Ростовское шоссе 22/5 города Краснодар для обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы ООО «ИМП», площадь территории базы составляет 8602 кв.м., что соответствует минимальной нормативной площади земельного участка для эксплуатации зданий и сооружений; в составе общей площади земельного участка выделены площадь участка в охранных зонах инженерных коммуникаций (6452 кв.м.), площадь застройки зданий, сооружений (3773,95 кв.м.), участки подъездного железнодорожного пути (156 кв.м.), площадь благоустройства (1077,8 кв.м.), площадки башенных кранов 870 кв.м. (л.д. 67-69, т.д.1).

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу норм пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11).

В ходе оформления обществом прав на землепользование распоряжением главы  города Краснодар от 02.08.2006г. № 2538-р по заявлению ООО «ИМП» утвержден проект границ земельного участка с целью постановки его на кадастровый учет (л.д. 31, т.д.1).

Из текста указанного постановления следует, что ООО «ИМП» обратилось в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка по улице Ростовское Шоссе, 22/5 в городе Краснодаре; при проведении работ по формированию земельного участка по улице Ростовское Шоссе 22,5 изготовлен проект границ земельного участка, площадь которого составила 8602 кв.м.  

Пунктом 1 указанного распоряжения заявителю утвержден на землях поселений проект границ земельного участка площадью 8570 кв.м., 8540 кв.м. которого расположены в придорожной полосе федеральной автомобильной дороги, 2218 кв.м. находятся за красной линией застройки (территория общего пользования), 5893 кв.м. обременены охранной зоне инженерных коммуникаций.

Пунктом 2 распоряжения от 02.08.2006 №2538-р ООО «ИМП» предписано обратиться в Краснодарский филиал Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Краснодарскому краю для постановки сформированного земельного участка на государственный кадастровый учет (л.д. 31, т.д.1).

06.12.2006г. распоряжением главы муниципального образования г. Краснодар № 4213-р в распоряжение №2538-р от 02.08.2006 внесено изменение: изменена площадь земельного участка с 8570 кв.м. на 8602 кв.м., распоряжение №2538-р дополнено пунктом 2.1, которым установлен вид разрешенного использования сформированного земельного участка площадью 8602 кв.м. – для эксплуатации зданий и сооружений производственного назначения по улице Ростовское Шоссе, 22\5 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара (л.д. 30, т.д.1).

Из представленного в материалах дела проекта границ земельного участка по улице Ростовское Шоссе, 22/5 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара усматривается, что по земельному участку проходит красная линия, отделяющая меньшую часть участка, обозначенную как принадлежащую муниципальному образованию, от остального массива земельного участка, находящегося в федеральной собственности (л.д. 77, т.д.1).

Согласно экспертному заключению от 14.03.2008, подготовленного на основании определения арбитражного суда по делу № А32-21720/2007-39/484, при проведении экспертного осмотра установлено, что принадлежащие ООО «ИМП» навес и въездные ворота расположены по красной линии ул. Ростовское шоссе, данный въезд является единственным; на исследуемом предприятии отсутствует предзаводская территория, что противоречит п. 3.8 СНиП II-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий». Для обслуживания строений и сооружений производственной базы необходим участок, расположенный между строениями ООО «ИМП» по красной линии и дорогой по ул. Ростовское Шоссе. В связи с отсутствием иных проходов и проездов к зданиям, для ремонта и эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры, для беспрепятственного прохода и проезда к принадлежащим ООО «ИМП» на праве собственности зданиям, необходим частный сервитут, установленный на участок, расположенный между строениями по ул. Ростовское Шоссе 22/5 в гор. Краснодаре, принадлежащими ООО «ИМП», и дорогой по ул. Ростовское Шоссе.

Как следует из данного экспертного заключения, участок общей площадью 8602 кв.м. состоит из участка в пределах красной линии и участка за пределами красной линии; земельный участок, расположенный за пределами красной линии, обременен красной линией застройки, его площадь составляет 2218 кв.м.

Данные выводы эксперта подтверждаются также представленными материалами землеустроительного дела 2005 года по установлению границ земельного участка по ул. Ростовское Шоссе, 22/5 в гор. Краснодаре.

Так, изготовлен план границ земельного участка администрации муниципального образования гор. Краснодар (участок за красной линией) общей площадью 2251 кв.м., из которых 32 кв.м. – участок ОАО «Кубаньэнерго», 2218 кв.м. обременены охранной зоной инженерных коммуникаций. Остальная часть земельного участка производственной базы ООО «ИМП» находится в федеральной собственности, общей площадью 6385 кв.м., ограничена красной линией (л.д. 83, т.д.1).

Границы земельного участка площадью 8602 кв.м., предоставленного ООО «ИМП», согласованы со смежными землепользователями (л.д. 82, т.д.1).

Согласно заключению к проекту границ земельного участка, выданному Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара 18.04.2007, по свободному от строений земельному участку №2 площадью 2218 кв.м., расположенному по ул. Ростовское шоссе, 22/5 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, проходит красная линия улицы Ростовское Шоссе. Указанный земельный участок относится к землям населенных пунктов (общественно-деловая территориальная зона) и находится в муниципальной собственности города Краснодар. При этом градостроительным регламентом перспективного использования и преобразования участка запрещается любое строительство в пределах красных линий улицы Ростовское Шоссе (л.д. 78, т.д. 1).

Как усматривается из данного заключения, департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар считает возможным предоставление указанного земельного участка №2 из земель муниципального образования город Краснодар ООО «ИМП» в аренду сроком на 5 лет для эксплуатации здания и сооружений производственной базы по улице Ростовское Шоссе, 22/5, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

На момент повторного рассмотрения дела апелляционным судом правовой режим спорного земельный участок площадью 2218 кв.м. не изменился: указанный земельный участок обременен красной линией ул. Ростовское Шоссе гор. Краснодара (согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодар от 16.03.2010).

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли, отнесенные пунктом 1 указанной статьи к той или иной категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Из материалов дела не усматривается, что спорная часть земельного участка площадью 2218 кв.м., изъята из оборота либо расположена в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Вместе с  тем департамент не обосновал законности оспариваемых действий.

Согласно статье 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами; ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов