Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2010 по делу n А53-14886/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Из материалов дела следует, что договор инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» был заключен до получения ЗАО «ЮЭК» разрешения на строительство и выделения ему в установленном порядке земельного участка для строительства.

Однако, из содержания статьи 3 спорного договора (права и обязанности сторон) следует, что его условия определяют отношения сторон как до получения ЗАО «ЮЭК» разрешения на строительство и прав на земельный участок, так и после указанного момента до введения объекта в эксплуатацию и передачи инвестору квартир.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.2. договора инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК», предусмотренная в пункте 2.1. договора сумма инвестирования включает в себя расходы, в том числе, на проектирование спорного объекта, а также на компенсацию расходов общества на приобретение земельного участка.

В силу пункта 3.1.5 договора инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК», с момента приемки квартир по акту приема-передачи риски случайной гибели или повреждения объекта, расходы по его техническому обслуживанию и оказанию коммунальных услуг переходят к инвестору. Согласно пункту 1.5. договора инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» инвестирование строительства спорного объекта является основанием для возникновения (с момента государственной регистрации) права собственности ЗАО «Желдорипотека». Следовательно, договор инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК», является самостоятельным основанием возникновения права собственности инвестора на квартиры, в случае надлежащего исполнения обязанности по инвестированию.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» действие указанного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Следовательно, отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости не являются прерогативой правового регулирования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Данные отношения, в зависимости от целей привлечения денежных средств, статуса их участников и др. регулируются также Гражданским кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, жилищных накопительных кооперативах, которые имеют различия в регулировании сходных отношений.

Таким образом, стороны вправе согласовать условия договора об инвестировании строительства объекта недвижимости, не поименованного в гражданском законодательстве, по своему усмотрению с учетом положений Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности осуществляемой в форме капитальных вложений».

В соответствии со статьей 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестиционной деятельностью понимаются вложение инвестиций (денежных средств, ценных бумаг, иного имущества, в том числе имущественных прав, иных прав, имеющих денежную оценку, вкладываемых в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности) и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или)   достижения   иного   полезного   эффекта.   Капитальными   вложениями   являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство.

Из содержания ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности осуществляемой в форме капитальных вложений» следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности осуществляемой в форме капитальных вложений»).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК», может представлять собой гражданско-правовой договор определенного вида, являться смешанным или непоименованным договором (пункты 2, 3 статьи 421 Кодекса) в зависимости от условий, включенных в него по воле сторон.

При толковании условий договора инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходи к выводу, что указанный договор является смешанным, имеющим элементы инвестиционного договора и договора строительного подряда.

Инвестиционные положения договора проявляются в урегулировании вопросов суммы, формы инвестиций  порядка финансирования инвестором объекта (статья 2 договора, приложения №№3,4 к договору), доли инвестора в объекте инвестиций в натуре (п.1.1. договора, приложение 1 к договору), прав и обязанностей сторон по договору инвестирования (статья 3 договора).

Отношения строительного подряда урегулированы в положениях договора инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» об объекте строительства (п.1.1. договора), сроках строительства спорного объекта и ввода его в эксплуатацию (п.1.4, статья 3 договора), графике выполнения работ (приложение 5 к договору), сроке передачи инвестору результата работ (п.п.1.4., 3.1.4 договора).

Указанное свидетельствует о том, что между ЗАО «Желдорипотека» и ЗАО «ЮЭК» было достигнуто соглашение о предмете договора, согласно которому инвестор обязался осуществить инвестирование строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной стоянкой, находящегося по строительному адресу: г.Ростов-на-Дону, Балка Безымянная, на условиях, установленных настоящим договором, а ЗАО «ЮЭК» обязалось в предусмотренный договором срок обеспечить строительство объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору 57 жилых помещений (квартир) в объекте общей площадью 3647,54 кв.м. и площадью с учетом балконов и лоджий 3843,39 кв.м. С учетом изложенного, предмет и иные существенные условия договора инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» были согласованы, соответственно указанный договор надлежит признать заключенным.

Из положений Федерального закона «Об инвестиционной деятельности осуществляемой в форме капитальных вложений» в системном толковании со статьей 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не следует, что предметом договора на привлечение денежных средств для строительства, связанного с инвестиционной деятельностью, должен являться только целый объект недвижимости, а не какая-то его отдельная часть.

В тоже время, инвестор самостоятельно, в силу абзаца 3 статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности осуществляемой в форме капитальных вложений», определяет объемы, направления капитальных вложений, заключает договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ. Инвестор также имеет право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации (абзац 3 статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Таким образом, в действующем законодательстве отсутствует прямой запрет на привлечение заказчиком (застройщиком) к строительству объекта недвижимости инвестиций двух и более инвесторов, что само по себе исключает возможность передачи объекта строительства в собственность только одного из инвесторов, а предполагает раздел результатов инвестирования между инвесторами. Отсутствует также запрет на привлечение застройщиком (заказчиком) денежных средств на строительство одного объекта недвижимости одновременно как на основе как на основании договоров долевого участия в строительстве, так и на основе договоров об инвестировании.

С учетом изложенного, привлечение инвестиций ЗАО «Желдорипотека» для строительства спорного многоквартирного дома до получения ЗАО «ЮЭК» разрешения на строительство и прав на земельный участок, с дальнейшим распределением в собственность инвестора только части площади возведенного объекта, а не всего дома, не противоречит действующему законодательству и не свидетельствует о направленности воли сторон при заключении спорного на достижение правовых последствий договора долевого участия в строительстве в обход императивных положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Следовательно, положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в силу части 1 статьи 1 указанного закона, не применимы к спорному договору, правовая природа которого отлична от отношений по привлечению денежных средств в рамках долевого участия в строительстве.

Так как нормы п.2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договоры, оформляющие инвестиционные отношения, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или иными правовыми актами, выводы суда первой инстанции о том, что договор инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 №03-СД/19 «СК» является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть сделку долевого участия в строительстве объекта, является необоснованным.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что встречные исковые требования ЗАО «Южная электрическая компания» о признании договора инвестирования объекта недвижимости № 03-СД/19 «СК» от 22.03.2007 недействительным удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1.4. и 3.2.1 договора инвестирования объекта недвижимости № 03-СД/19 «СК» от 22.03.2007 ЗАО «ЮЭК» обязалось обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в срок до 4-го квартала 2008 года.

Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию в материалы дела не представлено. Доказательства надлежащего исполнения ЗАО «ЮЭК» обязанности, предусмотренной пунктами 1.4. и 3.2.1 договора инвестирования объекта недвижимости № 03-СД/19 «СК» от 22.03.2007 ЗАО «ЮЭК», отсутствуют.

Указанные обстоятельства являются основанием заявленных ЗАО «Желдорипотека» исковых требований о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнения ЗАО «ЮЭК» обязательств по договору инвестирования объекта недвижимости № 03-СД/19 «СК» от 22.03.2007.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 4.1 договора инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» за нарушение более чем на 2 месяца установленного договором срока ввода объекта в эксплуатацию и/или срока передачи инвестору квартир, инвестор вправе потребовать от ЗАО «ЮЭК» уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 процента от общей суммы инвестиций за каждый день просрочки.

Сумма пени за просрочку внесения арендной платы с 01.03.2009 по 10.07.2009 составила 12696649,68 руб. (т.1, л.д.4).

ЗАО «ЮЭК» заявило о снижении размера взыскиваемой неустойки, в виду его явной несоразмерности последствиям неисполнения обязательств (протокол судебного заседания от 26.03.2010).

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других