Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2010 по делу n А53-14886/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-14886/2009

01 апреля 2010 г.                                                                                15АП-11213/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.

при участии:

ЗАО «Желдорипотека» - Ярцева А.С. по доверенности от 19.05.2009,

от ЗАО «Южная электрическая компания» - Лигай И.В. по доверенности от 28.09.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Желдорипотека»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.10.2009 по делу № А53-14886/2009,

принятое в составе судьи Пильтенко С.А.,

по иску закрытого акционерного общества «Желдорипотека», г.Москва

к закрытому акционерному обществу «Южная электрическая компания», г.Ростов-на-Дону

о взыскании неустойки по договору инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19,

и по встречному иску закрытого акционерного общества «Южная электрическая компания», г.Ростов-на-Дону

закрытому акционерному обществу «Желдорипотека», г.Москва

о признании договора недействительным

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Желдорипотека» (далее ЗАО «Желдорипотека») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Южная электрическая компания» (далее ЗАО «ЮЭК») о взыскании 12696649 руб. 68 коп. неустойки за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию.

Иск заявлен на основании ст.330 ГК РФ и мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по вводу в эксплуатацию многоэтажного жилого дома в 4 квартале 2008г., предусмотренной п.1.4 договора инвестирования № 03-СД/19 «СК» от 22.03.2007г.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2009г. принято встречное исковое заявление ЗАО «Южная электрическая компания» к ЗАО «Желдорипотека» о признании договора № 03-СД/19 «СК» от 22.03.2007г. инвестирования объекта недвижимости недействительным.

Встречный иск мотивирован тем, что оспариваемый договор фактически является договором долевого участия в строительстве, заключенным с нарушением п.1 ст.3, п.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Разрешение на строительство объекта выдано 10.05.2007г., т.е. после заключения спорного договора, государственная регистрация договора не произведена.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.10.2009г. в удовлетворении иска ЗАО «Желдорипотека» отказано; встречный иск удовлетворен, договор инвестирования строительства объекта недвижимости № 03-СД/19 «СК» от 22.03.2007г. признан недействительным. Решение суда мотивировано тем, что оспариваемый договор является притворной сделкой, стороны имели намерение обойти требования п.3 ст.1 и п.1 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, в действительности имея ввиду сделку долевого участия строительстве (ст.170 ГК РФ). Договор недвижимости № 03-СД/19 «СК» от 22.03.2007г. является недействительным в силу ст.168 ГК РФ, т.к. заключен до выдачи разрешения на строительство.  В нарушение п.3 ст.4 3 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ договор не зарегистрирован. В силу ст.167 ГК РФ оспариваемый договор не влечет юридических последствий, в т.ч. в виде неустойки, установленной п.4.1 договора.

ЗАО «Желдорипотека» обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.10.2009г. в установленном гл.34 АПК РФ порядке, просило его отменить. Жалоба мотивирована тем, что вывод суда о притворности сделки необоснован. Воля сторон была направлена именно на заключение инвестиционного договора (п.6.5 договора). На момент заключения договора разрешение на строительство и права на земельный участок не были оформлены, следовательно, ответчик не признавался застройщиком в смысле Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, заключать договор долевого участия стороны были не вправе, а объект, подлежащий передаче инвестору, как критерий притворности сделки применяться не должен.

В отзыве ЗАО «Южная электрическая компания» просило отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. Указало, что соглашением №1 от 03.08.2007 стороны расторгли договор инвестирования строительства объекта недвижимости №03-СД/19 «СК» от 22.03.2007, в связи с чем, все обязательства сторон по указанному договору были прекращены.

В судебном заседании представитель ЗАО «Желдорипотека» апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда, исковые требования удовлетворить, во встречном иске отказать.

Представитель ЗАО «Южная электрическая компания» апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда без изменения. Заявил о несоразмерности заявленного к взысканию размера неустойки последствиям неисполнения обязательств.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Желдорипотека» и ЗАО «ЮЭК» был заключен договор инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» по условиям которого ЗАО «Желдорипотека» (инвестор) обязался осуществить инвестирование строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной стоянкой, находящегося по строительному адресу: г.Ростов-на-Дону, Балка Безымянная, на условиях, установленных настоящим договором, а ЗАО «ЮЭК» обязалось в предусмотренный договором срок обеспечить строительство объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору 57 жилых помещений (квартир) в объекте общей площадью 3647,54 кв.м. и площадью с учетом балконов и лоджий 3843,39 кв.м. (т.1,л.д.10-13).

Перечень квартир и их характеристик, а также отделочных работ, которые должны быть сделаны в квартирах, согласованы сторонами в приложениях №№1,2 к договору инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» (т.1,л.д.14-16).

Из пункта 1.4 договора инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» следует, что сроком ввода объекта в эксплуатацию сторонами договора согласован 4-ый квартал 2008 года.

Пунктом 2.1. договора инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» предусмотрено, что общая сумма, уплачиваемая инвестором ЗАО «ЮЭК» в счет инвестирования строительства объекта составляет 96186741 руб. и определена сторонами из расчета, приведенного  в приложении №3, являющемся неотъемлемой частью договора (т.1,л.д.17-18). Инвестирование осуществляется в соответствии с графиком внесения инвестиций, являющемся приложением №4 к настоящему договору (п.2.3. договора).

Денежные средства в размере 96186741 рубль по договору инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» были перечислены ЗАО «Желдорипотека» на расчетный счет ЗАО «ЮЭК» платежными поручениями № 100 от 10.04.2007; № 1667 от 18.05.2007; № 1985 от 13.06.2007; № 2471 от 16.07.2007; № 2902 от 16.08.2007; № 3045 от 27.08.2007; № 3156 от 31.08.2007; № 3223 от 06.09.2007; № 3425 от 20.09.2008; № 3489 от 25.09.2007; № 3639 от 02.10.2007; № 3942 от 29.10.2007.; № 4040 от 31.10.2007; № 4129 от 07.11.2007; № 4379 от 27.11.2007; № 4482 от 30.11.2007; № 4718 от 17.12.2007; № 547 от 14.10.2008; № 789 от 16.12.2008 (т.1,л.д.21-39).

Согласно п.п. 3.2.1., 3.2.2. договора инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» ЗАО «ЮЭК» приняло на себя обязательства в соответствии с требованиями СНиП, проектной и разрешительной документацией, техническими условиями, обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в установленный договором срок. Денежные средства, полученные от инвестора, ЗАО «ЮЭК» обязалось использовать по целевому назначению – на строительство объекта.

Разрешение на строительство 18-ти этажного 122-квартирного жилого дома со встроенными объектами и подземной автостоянкой было получено ЗАО «ЮЭК» 10.05.2007 (т.1,л.д.84).

Поскольку спорный объект недвижимости не был введен в эксплуатацию в 4-ом квартале 2008 года, ЗАО «Желдорипотека» направило в адрес ЗАО «ЮЭК» претензию от 08.06.2009 (т.1,л.д.7-8), в которой потребовала уплатить в срок до 20.06.2009 предусмотренную пунктом 4.1. договора инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» неустойку в размере 9330113,78 руб. (по состоянию на 05.06.2009).

Отказывая в удовлетворении исковых требований ЗАО «Желдорипотека», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 № 03-СД/19 «СК» является притворной сделкой, поскольку при его заключении стороны имели в действительности имели ввиду сделку долевого участия строительстве (ст.170 ГК РФ). Договор инвестирования был подписан сторонами с намерением обойти требования п.3 ст.1 и п.1 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», предметом регулирования указанного закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По смыслу статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости представляет собой договор участия в долевом строительстве.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» действие этого закона не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве. Указанная деятельность регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Отношения сторон при инвестиционной деятельности регулируются инвестиционными контрактами и договорами инвестирования, которые отсутствуют в системе отдельных видов обязательств в гражданском законодательстве.

Фактически, положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» содержат ограничение на привлечение денежных средств граждан на строительство объектов недвижимости на основании договоров, отличных от договора долевого участия в строительстве. Определенные ограничения, связанные с моментом заключения договора долевого участия в строительстве, государственной регистрацией такого договора и др. связаны с необходимостью гарантировать права указанных физических лиц при их взаимоотношениях с профессиональными участниками рынка.

Однако, из буквального толкования части 3 статьи 1 указанного закона следует, что избрание юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями иной модели регулирования их взаимоотношений в рамках привлечения денежных средств для строительства объектов недвижимости, нежели договор долевого участия в строительстве, не может являться безусловным основанием для признания ничтожной заключенной ими сделки.

Действующим законодательством не предусмотрен запрет на привлечение денежных средств юридических лиц по иным видам сделок, связанным со строительством объектов, кроме как договор долевого участия в строительстве. Таким образом, если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или)