Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2010 по делу n А53-5647/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Суд правомерно установил, полагаясь на выводы эксперта, что помещения цокольного этажа к общему имуществу дома не относимы.

Так, в отношении помещений цокольного этажа на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Являются ли помещения  цокольного этажа №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,8-а,9-10,11,12,13,14,14а,14б,15,7,18,19а,20,25, 25а,26,27,27а,28,28а лит. «А» многоквартирного дома  по адресу   г.Ростова-на-Дону, пер. Газетный, 92\85, помещениями, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства всего дома?

            2. Находятся ли в помещениях  цокольного этажа №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,8-а,9-10,11,12,13,14,14а,14б,15,7,18, 19а,20,25,25а,26, 27,27а,28,28а лит. «А» многоквартирного дома  по адресу г.Ростова-на-Дону, пер.Газетный, 92\85, общедомовые инженерные коммуникации и оборудование:  распределительные  сети отопления  с  запорно-регулировачной аппаратурой, обслуживающей жилые и нежилые помещения дома; распределительные подающие трубопроводы горячей и холодной воды с вентилями, которые регулируют подачу воды в жилые и  нежилые помещения; канализационные трубы объединенной системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, отопительные приборы единой системы отопления, единая с домом система энергоснабжения, инженерные коммуникации и иное инженерное оборудование, обслуживающее весь дом?

3. Возможно ли жизнеобеспечение жилых и нежилых помещений 1-9 этажей дома без использования инженерных коммуникаций и оборудования, находящихся в   помещениях  цокольного этажа №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,8-а,9-10,11,12,13,14,14а,14б,15,7,18, 19а,20,25,25а,26, 27,27а,28,28а лит. «А» многоквартирного дома  по адресу г.Ростова-на-Дону, пер.Газетный, 92\85?

В заключении судебной строительно-технической экспертизы в отношении помещений цокольного этажа лит. «А» установлено наличие:

- отопительных приборов единой системы в помещениях №№ 8,9,10,11,12,17,18,19а,25а,25,28,28а,26

-  стояков отопления в помещении № 1.

При этом эксперт указал, что наличие в комнатах отопительных приборов (регистров и труб отопления) не может быть квалифицирующим признаком, определяющим помещения для обслуживания и эксплуатации всего дома, поскольку такое оборудование имеется и в квартирах.

Эксперт не установил наличие в помещениях цокольного этажа (лит. А), общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих весь дом и необходимых для обеспечения эксплуатации помещений 1-9 этажа дома.

Эксперт представил апелляционному суду письменное пояснение, из которого следует, что помещения № 28а и № 3 в литере «А», согласно техническому паспорту являются лифтерскими, не эксплуатируются по назначению, кроме того, находились в неудовлетворительном состоянии (захламлены). Отнести подвешенные кабели, находящиеся в указанных помещениях, к эксплуатируемым нельзя, поскольку спецоборудования, необходимого для осуществления диспетчерского контроля и управления в помещениях нет.

На основании указанного апелляционный суд полагает, что истец не обосновал необходимости (как фактической, так и нормативной) в постоянном открытом доступе к помещениям № 1-7 и 28а для эксплуатации и контроля инженерного оборудования.

Апелляционный суд учитывает, что кабель диспетчеризации лифтов, на наличие которого ссылается истец, не эксплуатируется,  необходимое для этих целей оборудование (пульт управления лифтом) отсутствует и не являлось встроенным оборудованием дома, а принадлежало  обслуживающей организации ООО «Любимый город», согласно письма которой от 26.02.2010г. пульт управления лифтами демонтирован после прекращения обслуживания лифтов в доме по пер. Газетный 92/85. То есть в помещении 28а отсутствует встроенное (неперемещаемое) оборудование, позволяющее осуществлять диспетчеризацию лифтов (необходимое и достаточное для указанной цели), которое в связи с этим нуждается в постоянном контроле и соответственно обусловливает необходимость постоянного открытого доступа к помещению. Истец не обосновал нормативной необходимости наличия помещения для размещения пульта управления лифтами в каждом доме. Напротив, возможность и фактическое осуществление эксплуатации и обслуживания лифтов в отсутствие такого помещения подтверждены материалами дела.

Из Приказа Госстроя РФ от 30.06.1999 N 158 "Об утверждении Положения о порядке организации эксплуатации лифтов в Российской Федерации", согласно п. 2.10 которого при передаче лифтов на техническое обслуживание и ремонт специализированному предприятию владелец лифтов обязан  представить этому предприятию отапливаемое помещение для мастерских, площадью не менее 20 кв. м, а также кладовые для запасных частей и материалов из расчета одна мастерская с кладовой на 20 - 30 лифтов и обеспечить диспетчерские пункты городским телефоном, не следует наличие требования к обязательному наличию помещений лифтерской в каждом доме.

Из анализа экспертного заключения и иных материалов дела апелляционный суд не усматривает оснований полагать помещения лифтерской № 28а, а равным образом лифтерской № 3 и примыкающих к ним коридора № 1 и помещений умывальников и санузлов № 4-7 имеющими исключительно технический характер, использование которых по иному назначению невозможно. Обозначение помещений № 28а и № 3 в техническом паспорте в качестве лифтерских в данном случае апелляционный суд не рассматривает как имеющее первичное определяющее значение для целей установления характера помещений как относимых либо нет к общему имуществу многоквартирного дома.

Доводы о первоначальном целевом предназначении лифтерских, умывальников и  туалетов к ним не могут быть приняты в обоснование принадлежности помещений, не используемых по указанному назначению, при наличии возможности эксплуатировать многоквартирный дом без использования данных помещений.

Аналогичным образом, не обосновано и отнесение помещения № 2 к общему имуществу дома наличием в нем щита телефонизации (распределительного телефонного шкафа).

Так, из письма Ростовского филиала ОАО «ЮТК» от 11.03.2010г. № 03-12/178 следует, что указанное оборудование используется для оказания услуг связи абонентам, проживающим в пяти многоквартирных домах, а не только в доме по пер. Газетному, 92/85, что исключало бы возможность обосновать принадлежность помещения исключительно жильцам дома № 92/85 принадлежностью соответствующего оборудования.

Доказательств, опровергающих приведенные сведения о принадлежности телефонного шкафа ОАО «ЮТК» и о его установке в период и в соответствии с проектом строительства дома,ТСЖ не представлено.

Кроме того, соответствующее оборудование было создано за счет оператора связи вне рамок строительства жилого дома. Такое оборудование учитывается на балансе оператора связи, который в отношении его реализует все права собственника (с учетом взятых на себя обязательств по договорам об оказании услуг связи жильцам).

В отношении остальных помещений цокольного этажа, обозначенных в иске, истец не представил доказательств их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома. Не выявлены соответствующие основания и в ходе судебной экспертизы.  Апелляционный суд не усматривает оснований полагать данные помещения техническими и подлежащими использованию лишь с целью обеспечения эксплуатации дома.

Апелляционный суд установил также, что ТСЖ не представило доказательств поручения ему всеми собственниками помещений в многоквартирном доме полномочий на заявление требований о признании права собственности на помещения цокольного этажа.

На основании изложенного апелляционный суд полагает отказ в иске о признании права общей долевой собственности на помещения цокольного этажа за собственниками помещений в доме № 92/85 по пер. Газетному правомерным.

В части требований об обязании ДИЗО и МУ «ДМИБ Октябрьского района» передать ТСЖ спорные помещения подвального и цокольного этажей (с дополнительным требованием об исключении из состава казны и реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону помещений цокольного этажа) отказано правомерно. Оснований для удовлетворения указанного требования в части помещений цокольного этажа не имеется, ввиду отказа в признании права общей долевой собственности на эти помещения.

В части подвальных помещений требование удовлетворению не подлежит, так как на основании заключения комиссии по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону подвальное помещение исключено из реестра объектов муниципальной собственности распоряжением ДИЗО города от 22.05.2009г. № 1936. В период рассмотрения спора ДИЗО и МУ «ДМИБ Октябрьского района» не являлись фактическими владельцами помещений, поэтому обязать указанные органы к передаче помещений нельзя. Основанием возникновения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является прямое указание закона, вытекающее из функционального предназначения соответствующего имущества, поэтому существование права не предопределено процедурой передачи от предыдущего собственника. Требование об обязании передать помещения может быть удовлетворено лишь в качестве виндикационного при наличии условий, предусмотренных положениями статей 301-302 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе установлении фактического незаконного владения ответчиком имуществом истца. Однако фактическое владение ответчиками по указанному требованию подвальными помещениями не доказано.

В отношении требований о признании недействительными договоров аренды с выселением арендаторов апелляционный суд  соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении соответствующих требований, заявленных в части помещений цокольного этажа к Департаменту, учреждению и ООО «МОП «Комлекс-1», ввиду того, что истцом не доказана относимость данных помещений к общему имуществу многоквартирного дома.

В отношении подвальных помещений апелляционный суд исходит из того, что решение суда в части признания права общей долевой собственности  на спорные помещения подвала за жильцами (собственниками помещений) в многоквартирном доме лицами, участвующими в деле, не оспорено, а муниципальное образование исключило указанные помещения из реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону.

Признание права собственности в качестве способа судебной защиты подлежит применению тогда, когда соответствующий вещно-правовой титул у истца имеется, однако оспаривается иными лицами. При таком способе защиты право не возникает в силу его признания судом в момент вступления судебного акта в силу, а лишь констатируется судом, установившим основания возникновения такого права.

При изложенных обстоятельствах возникшее в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005г.) право общей долевой собственности исключает наличие надлежащей легитимации ДИЗО г. Ростова-на-Дону и МУ «ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону») как арендодателя и балансодержателя по оспариваемому договору от  27.04.2007г.

Доводы департамента о возникновении права долевой собственности с момента исключения спорных подвальных помещений из реестра объектов муниципальной собственности основаны на неверном понимании норм материального права. Для целей рассмотрения настоящего спора момент исключения спорных объектов из реестра муниципальной собственности может иметь правовое значение лишь в качестве доказательства признания муниципалитетом вещного титула на спорные помещения за жильцами (и иными собственниками помещений) в многоквартирном доме.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону и МУ «ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону» не могли распорядиться спорными подвальными помещениями путем передачи их в аренду, что влечет ничтожность сделки.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Соответственно у ООО «ОП «Шериф» отсутствуют правовые основания для использования спорных подвальных помещений.

Апелляционный суд отклоняет доводы охранного предприятия о том, что пользование помещениями им прекращено, а ключ и возврат помещений не истребованы ТСЖ. Факт хранения ключа от помещений предприятием и отсутствия в связи с этим постоянного свободного доступа жильцов (собственников помещений) к спорным подвальным помещениям не отрицается. Доказательства отсутствия имущества в спорных помещениях не представлены. Доказательства принятия мер по передаче помещений ТСЖ также отсутствуют. При изложенных обстоятельствах апелляционный  суд полагает требование о выселении ООО «ОП «Шериф» из спорных помещений подвала дома по пер. Газетному 92/85 в г. Ростове-на-Дону подлежащим  удовлетворению.

Апелляционный суд отклоняет доводы охранного предприятия об отсутствии у ТСЖ надлежащей легитимации для заявления требований о ничтожности договора и выселении предприятия.

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пунктам 6-8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Таким образом, товарищество собственников жилья является законным представителем собственников помещений в многоквартирном доме в пределах, установленных кодексом.

Изложенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по