Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2010 по делу n А53-5647/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

отзыве на апелляционную жалобу ООО «МОП «Комплекс-1» просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца без удовлетворения, указывает, что в соответствии с техническим паспортом от 08.12.2008 г. занимаемых обществом помещения расположены именно в цокольном этаже, а не в подвале здания. Судебная экспертиза подтвердила, что в помещениях, занимаемые ООО «МОП Комплекс 1», отсутствуют оборудование и коммуникации, предназначенные для обслуживания общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.

В судебное заседание не явились МУ " Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционные жалобы в порядке ч. 3,5 ст. 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, настаивали на удовлетворении указанных выше требований.

ТСЖ дополнительно пояснило, что к общему имуществу многоквартирного дома подлежат отнесению помещения №№ 3 и 28а – лифтерские, помещения № 4-7  – умывальники и туалеты, необходимые для эксплуатации лифтерской, а также обеспечивающие доступ к указанным помещениям коридоры № 1 и 2. Указанное, по мнению ТСЖ, следует из Приказа Госстроя РФ от 30.06.1999 N 158 "Об утверждении Положения о порядке организации эксплуатации лифтов в Российской Федерации", согласно п. 2.10 которого при передаче лифтов на техническое обслуживание и ремонт специализированному предприятию владелец лифтов обязан а) представить этому предприятию отапливаемое помещение для мастерских, площадью не менее 20 кв. м, а также кладовые для запасных частей и материалов из расчета одна мастерская с кладовой на 20 - 30 лифтов. Мастерская должна быть обеспечена электроэнергией и водой; б) обеспечить диспетчерские пункты городским телефоном.

Кроме того, представители ТСЖ пояснили, что, несмотря на отсутствие в иных спорных помещениях цокольного этажа дома по пер. Газетному 92/85 общедомовых инженерных коммуникаций, целевое предназначение указанных помещений полагают подсобным, считают помещения предназначенными для обеспечения эксплуатации дома в целом.

Также ТСЖ указало, что не все собственники помещений в многоквартирном доме являются членами ТСЖ. 32% жильцов – не члены ТСЖ.

Представитель ООО «Шериф» указал, что в настоящее время подвальные помещения не занимает, имущество общества в арендуемых помещениях не находится, договор не расторгнут в связи с неопределенностью вопроса о том, с кем его надлежит расторгать (право муниципального образования прекращено исключением помещений из реестра муниципальной собственности) и в связи с отсутствием соответствующих обращений со стороны ТСЖ. Пояснил, что ключ от помещений находится у общества  по аналогичным причинам. ТСЖ не обращалось с заявлением о передаче помещений и возврате ключа.

Представитель ООО «Комплекс-1»  пояснил, что договор аренды помещений цокольного этажа в настоящее время действует, арендную плату общество уплачивает в целях сохранения права аренды, однако фактически пользоваться арендованными помещениями не может, поскольку ТСЖ отключило электроэнергию. Отметил, что помещения №№ 1-7 цокольного этажа (на предназначение которых для эксплуатации лифтерскихуказывает истец) не являются предметом аренды по договору, заключенному ООО «Комплекс-1».

Представители ООО «ОП «Шериф» и ООО «Комплекс-1» полагают, что у ТСЖ отсутствует легитимация для подачи заявленных требований, ввиду отсутствия доказательств того, что все собственники помещений в многоквартирном доме  уполномочили их на обращение с соответствующим иском.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ростовской области от 19.11.2009г.  по делу № А53-5647/2009 проверяется апелляционным судом в  порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда в обжалуемой части частично подлежащит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, первоначально жилой многоквартирный дом по адресу: пер. Газетный/Тельмана, 158 был зарегистрирован по праву государственной собственности за Ростоблдорстрой ДСУ-2 на основании копии акта бессрочного пользования от 19.12.1968г., акта приемки Госархстройконтроля от 30.06.1972г., решения ГИК от 26.03.1975г. №204, в подтверждение чего было выдано регистрационное удостоверение БТИ от 26.12.1975г. № 129/4 и произведена запись в реестровую книгу под № г/у 9-83.

В последующем указанный жилой многоквартирный дом был зарегистрирован по праву государственной собственности за Управлением жил. хозяйства Октябрьского района на основании Приказа городского жилищного управления от 01.04.1976г. №76, Решения Исполнительного комитета Октябрьского районного Совета депутат трудящихся от 12.05.1976г. № 1139, в подтверждение чего было выдано регистрационное удостоверение БТИ от 28.10.1976г. № г/у 9-83 и произведена запись в реестровую книгу под № г/у 9-83.

На основании Решения Малого совета Ростовского-на-Дону городского совета народных депутатов №12/7 от 30.07.1992 нежилое помещение лит. А, площадью 236,4 кв.м, к. 8, 9-10, 11, 11а,  11-14,12,13,15,16,17,18,19а,20,25,25а,26а,27,27а,28а (п) и нежилое помещение лит.АА1, площадью 267,3 кв.м, к. 1,2,3,4,5,6,7,8,11,12,13,14,15, 17,18,20 ,25,26,

27,28,47,8а,14а,14б,19а,25а,27а,28а,9-10 (цок. эт.), расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный,92/85.

16.10.2007г. Инспекцией Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону внесена запись о государственной регистрации  в качестве юридического лица Товарищества собственников жилья «На Газетном», ОГРН 1076100003473.

27.04.2006г. между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель),  и МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" (балансодержатель) и ООО ОП «Шериф» (арендатор) заключен договор аренды №1929-7 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный,92, лит.А1, в том числе к.1,1а,1б,1в,1г,1д,2,2а,2б, 3,3а,3б,3в,4,4а,4б, 4в,5,5а,5б, 5в,6, 6а, 6б,6в,6г, 6д,6ж,6з, 7а,7б,7в,7г,7д,7 (под) и коридор (5,9 кв.м) под офис на срок до 01.04.2016г.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 14.06.2007г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

01.01.2008г. между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель),  и МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" (балансодержатель) и ООО «МОП «Комплекс-1» (арендатор) заключен договор аренды №4773-7 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный,92, лит.А, общей площадью  236,4 кв.м, к. 8, 9-10, 11, 11а,  11-14,12,13,15,16,17,18,19а,20,25,25а,26а,27,27а,28а (п) под офис на срок до 25.12.2008 г.

05.03.2008 г. председатель ТСЖ «На Газетном» С.Н. Вознюк обратился с заявлением №5/3 в ДИЗО г. Ростова-на-Дону об осуществлении передачи помещений подвала и цокольного этажа на баланс товарищества, поскольку в них расположены инженерные коммуникации, обслуживающие все здание.

В ответ на которое, письмом от 07.04.2008г. №ИЗ-7331/10 департамент сообщил, что в соответствии с распоряжением Мэра г. Ростова-на-Дону №205 от 07.09.2007г. «О приведении в соответствие с действующим законодательством реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону» Администрацией Октябрьского района г. Ростова-на-Дону проводится инвентаризация по определению имущества, относящегося к общей долевой собственности жильцов. По результатам проведенной инвентаризации и предложению МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" в случае отнесения нежилых подвальных помещений муниципальной собственности по адресу: пер. Газетный,92/85 к общей долевой собственности жильцов, указанные помещения будут исключены из реестра объектов муниципальной собственности и переданы в общую долевую собственность,  о чем ТСЖ будет сообщено дополнительно.

Письмами от 17.02.2009г. №ИЗ-3216/9  и от 03.03.2009г. №ИЗ-4260/10 департамент также сообщал истцу о том, что  в соответствии с распоряжением Мэра г. Ростова-на-Дону №205 от 07.09.2007г. при Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону действует специальная комиссия по рассмотрению вопросов о возможности отнесения нежилых помещений к имуществу собственников многоквартирных домов согласно статье 36 ЖК РФ.

Письмом 03.03.2009г. №ИЗ-4260/10 департамент также предложил истцу обратиться в соответствующую комиссию по вопросу об отнесении спорных помещений к имуществу собственников многоквартирного дома, указав, что при положительном решении вопроса на комиссии и предоставлении балансодержателем объекта необходимого пакета документов, департамент исключит соответствующие помещения из реестра муниципальной собственности.

В связи с отсутствием результата внесудебного разрешения вопроса истец 25.03.2009г. обратился в суд с настоящим иском.

Во исполнение Распоряжения Мэра г. Ростова-на-Дону от 07.09.2007 г. №205 Департамент имущественно – земельных отношений г. Ростова-на-Дону 22.05.09 за № 1936 принял Распоряжение об исключении из реестра объектов муниципальной собственности нежилых помещений общей площадью 283,3 кв.м, подвал литер А1, по пер.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При этом согласно приведенной норме к общедомовым инженерным коммуникациям, наличие которых надлежит устанавливать для целей определения характера помещений, в которых расположены соответствующие коммуникации, относятся:

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

-  внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Также ВАС  указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских