Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 по делу n А32-14310/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии со статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

На основании изложенных правовых норм носитель права постоянного (бессрочного) пользования вправе осуществлять строительство (реконструкцию) объектов недвижимости на предоставленном ему для этих целей земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал на то, что признание за истцом права собственности на спорный объект приведет к изменению разрешенного использования земельного участка, предоставленного ООО «Фортуна» для строительства кафе и бизнес-клуба «Яхта», а не для строительства рекреационного центра.

В силу статей 83,85 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Однако, указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п.3 ст.85 ЗК РФ).

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик не представила доказательства утверждения градостроительного регламента территориальной зоны, в которой расположен предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование ООО «Фортуна» земельный участок. Из кадастрового плана земельного участка также не усматривается целевое назначение спорного земельного участка (т.1,л.д.25).

Согласно п. 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса несоответствие земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости градостроительным регламентам признается таковым в двух случаях: если виды использования земельных участков не входят в перечень видов, предусмотренных градостроительным регламентом (например, речь может идти об использовании земельного участка под производственные (промышленные) цели в пределах вновь установленной жилой зоны), либо если их размеры (как минимальные, так и максимальные), равно как и иные предельные параметры, не соответствуют предельным значениям, определенным в регламентах.

Однако, наличие указанных несоответствий градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок, допущенных в ходе реконструкции спорного объекта, ответчик документально не подтвердил.

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором осуществлена реконструкция неоконченного строительством объекта здания кафе «Яхта», расположен в первой зоне округа санитарной охраны курорта Геленджик  (т.1,л.д.25-27).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 №1425 утверждено Положение об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, которое определяет порядок организации округов санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения и особенности режима хозяйствования, проживания и природопользования в пределах их территории. Согласно пункту 12 указанного Положения режим первой зоны устанавливается для месторождений минеральных вод (для скважин, источников), месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, используемых в лечебных целях, а также для оборудования лечебных пляжей и прилегающих к ним акваторий. На территории первой зоны запрещаются проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий. На указанной территории разрешается осуществление связанных с эксплуатацией природных лечебных ресурсов горных и земляных работ, строительства сооружений (каптажей, надкаптажных зданий, насосных станций, трубопроводов, резервуаров), допускается размещение питьевых галерей и бюветов, эстакад и других устройств для добычи минеральных вод и лечебных грязей, выполнение берегоукрепительных, противооползневых и противоэрозионных работ, а также строительство и ремонт средств связи и парковых сооружений методами, не наносящими ущерба природным лечебным ресурсам. В пределах первой зоны, установленной для защиты лечебного пляжа, допускается строительство пляжных сооружений с централизованными системами водоснабжения и канализации. Режим работы питьевых галерей и бюветов, размещенных в первой зоне, допускает их посещение в лечебных целях.

Из материалов дела видно, что ООО «Фортуна» осуществляет реконструкцию незавершенного строительством объекта здания кафе «Яхта». Согласно проекту реконструкции в окончательном варианте планируется создание рекреационного центра с размещением кафе, ресторана, спальных комнат, туалетов, дешевых, бани, торговой точки (т.1,л.д.66).

Проектом реконструкции, архитектурно-планировочным заданием (т.1, л.д.56) с учетом требований пункта 12 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, предусмотрена необходимость подключения спорного объекта к централизованным системам водоснабжения и канализации. Технические условия на подключение строящегося центра «Яхта», расположенного по ул.Революционной в г.Геленджике к системам централизованного водоснабжения и водоотведения получены ООО «Фортуна» 25.01.2008 (т.1,л.д.48).

При таких обстоятельствах, реконструкция спорного объекта, расположенного в границах земельного участка, предоставленного ООО «Фортуна» на праве постоянного (бессрочного) пользования, не противоречит разрешенному использованию земельного участка зоны санитарной охраны курорта, при условии осуществления истцом работ по реконструкции в соответствии с разработанным лицензированной организацией проектом реконструкции.

Из материалов дела следует, что ООО «Фортуна» в процессе реконструкции спорных объектов получило архитектурно-планировочное задание, осуществило архитектурно-строительное проектирование и необходимые согласования с органами местного самоуправления. В соответствии с пунктом 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации истцом получены технические условия на подключение объекта сетям инженерно-технического обеспечения (т.1,л.д.48-50).

В процессе выполнения работ по реконструкции, с учетом произведенного архитектурно-строительного проектирования, ООО «Фортуна» обратилось в администрацию для решения вопроса о продолжении реконструкции спорного объекта. Между тем, ответчик отказался урегулировать данный вопрос до рассмотрения по существу арбитражного дела № А32-22898/2003-9/439-2005-9/339 о сносе самовольно реконструированной части незавершенного строительством здания кафе «Яхта». Разрешение на реконструкцию объекта истцу выдано не было.

При таких обстоятельствах, материалами дела подтверждается наличие у ООО «Фортуна» права на обращение в суд с настоящими требованиями (ч. 1 ст. 4 АПК РФ), так как возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке у истца отсутствует.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно положениям ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Из представленного в материалы дела акта технической экспертизы №11-03-001 усматривается, что сохранившиеся конструкции незавершенного строительством здания кафе «Яхта» находятся в удовлетворительном состоянии и при выполнении рекомендаций эксперта возможно продолжение строительства объекта (т.2).

В соответствии с заключением эксперта от 31.08.2009 (т.3), составленным по результатам судебной экспертизы, проведенной на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2009, незавершенный строительством объект         рекреационный центр «Яхта», площадью 3000,2 кв.м., расположенный по адресу, г. Геленджик, ул. Революционная, 20, соответствует строительным нормам и правилам, с учетом выполнения истцом перечисленных экспертом рекомендаций.  Спорное строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из исследовательской части заключения эксперта от 31.08.2009 следует, что незавершенный строительством объект здание кафе «Яхта» выполнен с учетом требований СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения», СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения», СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах», СНКК 22-301-2002 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» СНиП II -3-79* «Строительная теплотехника», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобиль­ных групп населения», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественно­му, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий».

Возражая, против удовлетворения исковых требований Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик указала, что выводы, изложенные в заключении эксперта от 31.08.2009 противоречат выводам представленного в материалы дела №А32-22898/2003-9/439-2005-9/339 заключения эксперта №588/16 от 30.01.2009 о невозможности достройки объекта в его нынешнем состоянии.

Между тем, в пояснениях к заключению эксперта от 31.08.2009 (т.4,л.д.65) эксперт указал, что его выводы о возможности обеспечения несущей способности и сейсмостойкости конструкций здания сделан на основании детального визуального и инструментального обследования конструкций объекта; расчета конструкций здания в соответствии с требованиями действующих норм строительного проектирования; анализа выполнения ООО «Фортуна» всех рекомендаций по усилению конструкций здания, приведенных в акте технической экспертизы №11-03-001; анализа влияния на несущую способность конструкций здания устройством надстройки на 2 этаже и эксплуатируемой кровли над первым этажом здания (т.3, листы заключения эксперта 17-18). Вывод эксперта о соответствии строения нормам пожарной безопасности сделан с учетом возможности устранения отдельных нарушений по завершению работ по устройству инженерного обеспечения здания.

Из проектной документации и материалов технической инвентаризации (т.1,л.д.88) усматривается, что здание кафе «Яхта», расположенное в г.Геленджике по ул.Революционной, 20, представляет собой объект незавершенного строительства, находящийся в процессе реконструкции.

Следовательно, до завершения всех работ по реконструкции объекта, решение вопроса о его соответствии отдельным строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам возможно только с учетом исследования предусмотренных проектом реконструкции работ, при условии их последующего выполнения застройщиком.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции находит обоснованны ми выводы заключения эксперта от 31.08.2008 (с учетом письменных пояснений) о том, что спорный незавершенный строительством объект соответствует строительным нормам и правилам, с учетом выполнения истцом перечисленных экспертом рекомендаций (то есть продолжения выполнения работ по реконструкции здания согласно указанным нормам и правилам).

Выводы эксперта, изложенные в заключении от 31.01.2009 ответчиком не оспорены и документально не опровергнуты.

Представленные в материалы дела письмо от 25.06.2009 ОГПН г.Геленджика и письмо прокурора Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратуры от 14.07.2009 (т.1,л.д.131-132) свидетельствуют о нарушении ООО «Фортуна» градостроительного и противопожарного законодательства не введенного в эксплуатацию незавершенного строительством объекта, в отношении которого до настоящего времени не были проведены все мероприятия по реконструкции, согласно разработанному проекту реконструкции. Данные нарушения, допущенные истцом, являлись предметом исследования в рамках дела №2-2054\09, рассмотренного Геленджикским городским судом (т.1,л.д.134). Между тем, указанные нарушения, допущенные в период эксплуатации незавершенного строительством здания без ввода его в эксплуатацию, не свидетельствуют о том, что спорный объект сам по себе не соответствует