Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 по делу n А32-9544/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

имеют одинаковые параметры (высота, ширина, глубина) – том.6, л.д.40;

- причальное сооружение могло использоваться в качестве грузового причала в 1993г. при условии выполнения рекомендаций инженерного обследования и использовалось для перегрузки генгрузов в 1999г.;

- как следует из паспорта, составленного 15 октября 1999г. с 1981 по 1999г.  реконструкция, восстановление или капитальный ремонт не проводились;

- во всех документах упоминаются краны, в паспорте 1999г. указано на оборудование причала крановыми путями.

Приведенное сопоставление не позволяет сделать вывод об утрате причалом тождества.

Как следует из пояснений экспертов, данных суду апелляционной инстанции, правовой вывод об утрате вещью тождества сделан экспертами на основании внешних замеров и визуального осмотра, эксперты не смогли пояснить, каким образом пришли к выводу о том, что основание причала выполнено из каменой бутовой кладки, эксперты не располагают точной  информацией, какие именно конструктивные детали спорного объекта и на какой процент заменены.

Делая тот или иной вывод, эксперты должны давать четкое его обоснование, не оставляющее сомнений у не имеющего специальных познаний лица.

Вывод экспертов о “стремительном развитии разрушительного процесса всех конструкций причала промзоны, принадлежащего АООТ “Азрыбтехфлот” протяженностью 400 м” (т.6, л.д.26) без исследования конструкций, на анализе одних документов и визуального осмотра  не может быть признан обоснованным.

Также не основан на стоительно-технических исследованиях и расчетах вывод экспертов, согласно которому “к 1993 году берегоукрепительное сооружение причального типа №19, протяженностью 182 м., имело разрушения, значительно превышающие допустимые и не могло выполнять свое функциональное назначение” (т.6, л.д.27). Данный вывод построен на предположениях и “перетолковывании” экспертами инженерного обследования 1993г.

В заключении экспертов перечислены те дефекты и разрушения, которые указаны в инженерном обследовании 1993 года, из этого же обследования использованы фотографии дефектов.

При этом эксперты умалчивают о том, что в обследовании 1993г. констатировано, что элементы причала не имеют критических дефектов, обнаруженные дефекты устранимы при ремонте.

Из того перечня проведенных работ, которые называют эксперты, следует, что выполнены рекомендации, указанные в инженерном обследовании 1993 года. То есть, проведены те работы, необходимость которых в 1993 году позволила специалистам Государственного проектно-изыскательского и научно-исследовательского института морского транспорта “Союзморниипроект” сделать  вывод, согласно которому элементы причала критических дефектов не имеют, причал может быть использован в качестве грузового при проведении ремонта (т.2, л.д.75,76 и т.6, л.д.39).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции экспертами подчеркивалось, что задача определения технического состояния причала перед ними не ставилась. По сути, обоснование экспертного заключения состоит только в том, что проведены ремонтные работы. Заключение позволяет строить только предложения, но не точные выводы. Экспертное заключение доказывает факт ремонта причала,  но не утрату тождества объекта.

В случае, если в период с 1995г по 1998г  устроены  новые подкрановые пути, как на то указывают эксперты, речь идет об улучшении объекта, но не об утрате им тождества. Грузовые краны являются отделимым имуществом.

Из иных представленных ответчиками документов также нельзя установить, какие именно детали на какой именно процент заменены.

ООО “Адент” по пояснениям данного общества приобрело спорный объект в том состоянии, в котором он существует сейчас.

В письменных пояснениях от 09.09.2009г. ООО “Адент” указывает на то, что сметная стоимость берегоукрепительного сооружения в текущих ценах составит 35 064 053 рублей.

Между тем в дело не представлено доказательств, какие именно затраты понесены ОАО “Морской торговый порт Темрюк”. По пояснениям представителя данного общества, данным суду апелляционной инстанции в судебном заседании 29 июля 2009г., в материалы дела представлены все документы, объект строился организацией хозспособом, сметы не разрабатывались.

Согласно условиям договора купли-продажи, заключенного между ОАО “Морской порт Темрюк” и ООО “Адент” цена объекта определена в 550 000 рублей, в том числе НДС (л.д.38). Денежные средства оплачены платежным поручением – том 2, л.д.40.

Согласно условиям договора купли-продажи, заключенного между ООО “Адент” и ООО “Темрюк Эстейт” цена объекта определена в 600 000  рублей, в том числе НДС (л.д.41).

Кроме того, к утрате тождества строительство и реконструкция могут привести только лишь в том случае, если вновь созданный объект введены в оборот законно.

В материалах дела отсутствуют документы о выделении ОАО “Морской порт Темрюк” земельного участка под строительство объекта, также нет сведений о выдаче уполномоченным органом муниципального образования разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как это предписано ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ. Градостроительный кодекс от 7 мая 1998г. №73-ФЗ также устанавливал, что при создании объекта недвижимости документами, подтверждающими факт создания объекта в установленном порядке, являются документы, удостоверяющие права на земельный участок, разрешение на строительство – ст.62  Градостроительного кодекса 1998г.

Для приобретения права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества надлежит соблюсти законы и иные правовые акты, регламентирующие порядок создания объекта недвижимого имущества. Объектом гражданского права недвижимое имущество становится с момента государственной регистрации. Однако для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества согласно положениям ст.25 Федерального закона Российской Федерации  от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” требуется представить документы, подтверждающие факт его создания, документы, подтверждающие право на земельный участок, разрешение на строительство, документы, подтверждающие надлежащее введение объекта в эксплуатацию.

Таким образом, законом установлены определенные требования для возникновения права собственности на объект недвижимого имущества, лишь при соблюдении которых вещь может считаться созданной для себя с соблюдением требований закона и иных правовых актов (пункт 1 ст.218, ст.219 ГК РФ).

Самовольно осуществленное строительство, как и самовольно осуществленная реконструкция незаконно изъятой у собственника вещи не могут привести к возникновению у неосновательно завладевшего  этой вещью лица каких-либо прав относительно нее.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что причал литер XXII, кадастровый (условный) № 23:30:2.12.2001-401, площадью 182 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, порт "Темрюк", на который зарегистрировано право собственности ООО “Адент”, является объектом, тождественным объекту берегоукрепительное сооружение причального типа №19 длиной 182 м., на который судебными актами по делу №А32-22928/2003-36/464 признано право собственности за Российской Федерацией.

Согласно исходящим от ответчика ООО “Адент” документам данный причал неразрывно связан с причалом №18, находящимся в федеральной собственности, и образует с ним единую причальную линию – том 5, л.д.135.

Данное обстоятельство отражено и в экспертном заключении, в том числе на нижней фотографии, представленной на л.д.34, том 6 (причал 18 – более удален от камеры).

Материалы данного дела позволяют сделать вывод о наличии достаточных доказательств для констатации отсутствия добросовестности ответчиков как приобретателей спорного имущества по договорам.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с ним, являя собой систему укрепления прав на недвижимость, не призвана способствовать выводу имущества посредством формирования видимости добросовестного приобретения.

Осуществив правовой анализ ситуации, изучив обстоятельства приобретения, действуя с разумной осмотрительностью и осторожностью, ответчик ООО “Адент” должен был знать о том, что заключает договор с неуправомоченным субъектом. Данный вывод подтверждается следующим.

Свидетельство о регистрации права собственности ОАО “Морской торговый порт” содержит указание на следующие документы-основания: постановление главы Темрюкского района Краснодарского края от 14.04.1994г. №499, Приказ №144-а от 26.12.2000г. – том 3, л.д.86.

Проверяя статус продавца и основания получения им спорного имущества, ответчики не могли не получить информации о том, что право собственности продавца ОАО “Морской торговый порт” зарегистрировано на основании постановления о регистрации дополнений к уставу акционерного общества открытого типа “Азрыбфлот”, которым наименование общества было изложено в новой редакции – акционерное общество открытого типа “Морской торговый порт Темрюк”. Кроме данного документа для целей регистрации был также представлен приказ самого ОАО “Морской торговый порт Темрюк” № 144-а о постановке на баланс причала, т.е. внутренний документ самого общества, из которого следовало, что в связи с реконструкцией берегоукрепительного сооружения принято решение о постановке причала на баланс (документы представлен ОАО “Морской торговый порт Темрюк” во исполнение поручения суда апелляционной инстанции). Данные документы не являются достаточным подтверждением возникновения права на вновь созданную недвижимую вещь.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что на момент совершения сделок купли-продажи от 12.09.05 №17 и от 01.11.2005 №1 спорное имущество являлось предметом спора по делу № А32-22928/2003-36/464.

Обе эти сделки совершены в короткий период времени между принятием апелляционного постановления, признавшего законность приватизации, и вынесением кассационного постановления, отменившего это апелляционное постановление.

Материалы дела указывают на попытку создания ответчиками и ОАО “Морской торговый порт Темрюк” посредством заключения ряда сделок  видимости доброй совести приобретателя при действительном ее отсутствии.

ООО “Темрюк Эстейт” вовсе не вправе претендовать на защиту со ссылкой на добросовестность, поскольку действующее законодательство позволяет принять во внимание доводы о добро совести только такого приобретателя недвижимости, который успел получить внешнюю легитимацию посредством регистрации в реестре (ст.223 ГК РФ).

При отсутствии добросовестности ответчиков исковые требования подлежат удовлетворению.

Росимущество требует признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Адент" на причал, литер XXII, общей площадью 182 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, порт "Темрюк", аннулировав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрационную запись № 23-23/44-29/2005-408.

Гражданский кодекс не устанавливает такого способа защиты, как признание недействительным права или обременения. Поэтому во всех тех случаях, когда истец требует такого признания, следует установить, какой именно предусмотренный законом способ защиты истец действительно имеет в виду.

В данном случае заявленный истцом способ защиты является надлежащим.

ООО “Адент” является видимым собственником, зарегистрированным в реестре. При этом право собственности на объект принадлежит Российской Федерации.

Реестр призван отражать действительные права субъектов оборота и ограничения прав, наличие в реестре записей о правах и ограничениях, которые на самом деле принадлежат иному лицу, противоречит идее укрепления прав посредством регистрации.

Требуя аннулировать (погасить) регистрацию права собственности ответчика в реестре, т.е. публично признать право ответчика на принадлежащий истцу объект несуществующим, истец тем самым добивается восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

Росимущество также требует восстановить нарушенное право собственности Российской Федерации путем истребования федерального имущества - причала, литер XXII, общей площадью 182 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, порт "Темрюк" - из незаконного владения ООО "Темрюк Эстейт", обязав ООО "Темрюк Эстейт" передать указанное имущество Росимуществу по акту приема-передачи.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО “Адент” пояснил, что является реестровым собственником спорного имущества; в настоящее время причал сдан в аренду, фактически причалом владеет арендатор ООО “Темрюкское управление морского транспорта”. Арендодателем выступает ООО “Адент”.

Апелляционный суд полагает, что данное пояснение не подрывает легитимации ООО “Темрюк Эстейт” в качестве ответчика по делу, исходя из следующего.

Согласно приобщенному к материалам дела письму начальника ФГУ “Администрация морских портов Темрюк и Кавказ” в адрес генерального директора ФГУП “Союзморниипроект” от 20.03.2006г. №212, после регистрации за собой права собственности в реестре 31.10.2005г. ООО “Адент” подписало договор аренды в отношении причала №19 с ООО “Вестлайт” от 25.10.2005г. Между ООО “Вестлайт” и ООО “Темрюкмортранс” подписан договор субаренды от той же даты – 28.10.2005г. – том 3, л.д.52.

При этом 01.11.2005г., т.е. после подписания договора аренды и субаренды. ООО “Адент” подписало договор купли-продажи имущества с ООО "Темрюк Эстейт" (т. 1, л.д. 41-42). Имущество передано ООО “Темрюк Эстейт” по акту приема-передачи от 01 ноября 2005г.

При нормальном (ординарном) обороте спорного объекта и при условии возможности признать договор аренды и субаренды заключенными, права арендатора и субарендатора последовали бы за объектом с заменой арендодателя в договоре аренды на ООО “Темрюк Эстейт” после регистрации сделки – ст.387, 617 ГК РФ.

Согласно нормам ГК РФ передача владения недвижимым имуществом по договору купли-продажи осуществляется по акту, именно с фактом подписания акта законодатель связывает исполнение обязанности по передаче и принятию имущества, а также перемещение на приобретателя риска случайной гибели объекта (ст.459, п.1 ст. 556 ГК РФ).

Договор между ответчиками ничтожен, однако это не лишает акт доказательственной силы, легитимирующей ООО “Темрюк Эстейт” в качестве ответчика. Ответчик  ООО “Темрюк Эстейт” на протяжении всего слушания дела в суде первой и суде апелляционной инстанции, будучи извещенным о времени и месте судебных заседаний, возражений против своей легитимации не представил. В отзыве на иск и кассационную жалобу ООО “Темрюк Эстейт”  указывало на то, что полностью соответствует требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (т.1, л.д. 124, т.4, л.д.59). В отзыве на апелляционную жалобу ООО “Адент” от 29 мая 2007г.