Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 по делу n А53-7240/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

на земельном участке с кадастровым номером 61:35:110119:20 уже существовал легальный объект недвижимого имущества – незавершённый строительством мясной павильон, в отношении которого между МУП «Привоз» и Быкадоровым Н.И. по итогам проведённого публичного аукциона состоялся договор купли-продажи от 12.11.2005 (данная сделка никем не оспаривалась и недействительной не признавалась).

Действительно, переход права собственности на объект незавершённого строительства от муниципалитета к Быкадорову Н.И. состоялся позднее государственной регистрации права собственности ОАО «Привоз» на спорный земельный участок. Вместе с тем, данное обстоятельство не может означать, что Быкадоров Н.И. как собственник легального объекта недвижимости – незавершённого строительством здания мясного павильона – не вправе претендовать на спорный земельный участок.

Законодательство, как действовавшее на дату заключения договора купли-продажи от 12.11.2005, так и действующее в настоящее время, провозглашало принцип единство судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимого имущества.

С момент заключения договора купли-продажи от 12.11.2005 и передачи объекта незавершённого строительства Быкадоров Н.И. являлся законным владельцем недвижимости, т.к. владение вещью было санкционировано его собственником – муниципальным образованием, с 17.11.2011 предприниматель является собственником объекта недвижимости.

Пунктами 1, 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ, действовавшими в редакции на дату заключения договора купли-продажи от 12.11.2005, устанавливалось, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды.

Данной нормой права также закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8985/08 от 23.12.2008 разъяснено, что пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Как указывалось ранее, объект незавершённого строительства отчуждался из муниципальной собственности посредством проведения публичных торгов, в связи с чем к отношениям по поводу оформления прав на земельный участок подлежали применению нормы Закона № 178-ФЗ.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи от 12.11.2005 и в момент получения объекта незавершённого строительством в законное владение у Быкадорова Н.И. возник защищаемый законом интерес требовать передачи ему в аренду части земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества и необходимого для его использования.

Администрация района не могла не знать о данном обстоятельстве, в связи с чем при формировании реестра имущества, подлежащего приватизации МУП «Привоз» была обязана предпринять меры, направленные либо на формирование земельного участка, свободного от имущества предпринимателя, либо на передачу в уставный капитал реорганизуемому предприятию права аренды на спорный земельный участок (фактически участок мог поступить во владение предпринимателя и общества на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендаторов).

Неисполнение данной обязанности администрацией привело к тому, что в настоящее время на неделимом земельном участке, располагаются два объекта недвижимого имущества, принадлежащих различным лицам, при этом сам участок в порядке приватизации публичных земель целиком был передан в собственность только одного собственника объекта недвижимого имущества - ООО «Привоз», в то время как второй собственник объекта недвижимости - Быкадоров Н.И. заявляет требование о предоставлении ему земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества, на праве аренды.

В постановлении № 4275/11 от 06.09.2011 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута

Исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

С учётом того, что спорный участок является неделимым и Быкадоров Н.И. не желает приобретать участок в общую долевую собственность, суд апелляционной инстанции считает необходимым признать сделку по приватизации МУП «Привоз», оформленную постановлением главы администрации Семикаракорского района № 2396 от 10.12.2008 «Об условиях приватизации муниципального унитарного предприятия «Привоз»», постановлением главы администрации Семикаракорского района № 287 от 27.02.2009 «О внесении изменений в постановление главы администрации Семикаракорского района № 2396 от 10.12.2008» и передаточным актом от 27.02.2009, недействительной в части передачи в собственность ОАО «Привоз» земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110119:20, общей площадью 1 524,39 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, Семикаракорский район, ул. Калинина, 318/1.

Ввиду того, что ОАО «Привоз» не могло приобрести право собственности на спорный участок в порядке приватизации муниципального имущества, данное право не могло возникнуть и у ООО «Привоз», которое было создано путём реорганизации ОАО «Привоз».

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ООО «Привоз» и Быкадоров Н.И. фактически владеют спорным земельным на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, т.к. изначально земельный участок был предоставлен МУП «Привоз» на праве аренды и данное право не могло прекратиться в результате заключения договора купли-продажи незавершённого строительством объекта недвижимости от 12.11.2005 с предпринимателем и в результате совершения частично недействительной сделки по приватизации МУП «Привоз».

Ввиду того, что в рамках настоящего дела Быкадоровым Н.И. было заявлено требование о понуждении администрации к заключению договора аренды на конкретный земельный участок площадью 304 кв.м. (образуемый в ходе раздела участка с кадастровым 61:35:110119:20), однако формирование такого участка является недопустимым по выше указанным основаниям, иск предпринимателя в данной части подлежит отклонению.

От ООО «Донской центр экспертизы» в адрес суда поступил счёт на оплату стоимости услуг эксперта за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб. В связи с этим, с депозитного счёта Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежат перечислению 40 000 руб. ООО «Донской центр экспертизы» в счёт оплаты стоимости проведения судебной экспертизы, внесённых ООО «Привоз» по платёжному поручению № 69 от 26.03.2015.

В соответствие со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами спора пропорционально размеру удовлетворённых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09 января 2014 года по делу № А53-7240/2013 отменить в части, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

«Признать сделку по приватизации муниципального унитарного предприятия «Привоз», оформленную постановлением главы администрации Семикаракорского района № 2396 от 10.12.2008 «Об условиях приватизации муниципального унитарного предприятия «Привоз»», постановлением главы администрации Семикаракорского района № 287 от 27.02.2009 «О внесении изменений в постановление главы администрации Семикаракорского района № 2396 от 10.12.2008» и передаточным актом от 27.02.2009, недействительной в части передачи в собственность открытому акционерному обществу «Привоз» (ИНН 6132011176, ОГРН 1096132000250) земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110119:20, общей площадью 1 524,39 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, Семикаракорский район, ул. Калинина, 318/1.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Быкадорова Николая Ивановича (ИНН 613204061835, ОГРНИП 315618300002233) в доход федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с администрации Семикаракорского района в пользу индивидуального предпринимателя Быкадорова Николая Ивановича (ИНН 613204061835, ОГРНИП 315618300002233) 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Быкадорова Николая Ивановича (ИНН 613204061835, ОГРНИП 315618300002233) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Привоз» (ИНН 6132011803, ОГРН 1126183003484) 14 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе и по оплате судебной экспертизы.

Перечислить с депозитного счёта Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 40 000 руб. обществу с ограниченной ответственностью «Донской центр экспертизы» (ИНН 6163125335, ОГРН 1126195008268) в счёт оплаты стоимости проведения судебной экспертизы, внесённых обществом с ограниченной ответственностью «Привоз» по платёжному поручению № 69 от 26.03.2015.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в