Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 по делу n А53-7240/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.

Учитывая, что решение суда первой инстанции оспаривается ООО «Привоз» и администрацией района только в части удовлетворения иска Быкадорова Н.И., и апеллянтами не приведено доводов, направленных на оспаривание судебного акта в части отказа в удовлетворении иска ООО «Привоз», суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда только в части, оспариваемой апеллянтами.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Быкадорова Н.И., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, первоначально на основании постановления главы Семикаракорского района № 1013 от 29.10.2002, а в последующем на основании постановлений главы Семикаракорского района № 1017 от 25.12.2003 «О разделе и предоставлении МУП «Привоз» в аренду земельного участка» и постановления № 320 от 29.03.2004 земельный участок площадью 1 586,7 кв.м., расположенный по адресу: г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1, был разделён на два самостоятельных земельных участка площадью 62,31 кв.м. и 1 524,39 кв.м., последний решено предоставить в аренду предприятию.

02.06.2004 между администрацией района (арендодатель) и МУП «Привоз» (арендатор) был заключён договор аренды № 122, на основании которого предприятию сроком на 49 лет в аренду предоставлен земельный участок площадью 1 524,39 кв.м., расположенный по адресу: г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1. В установленном законом порядке договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП (запись регистрации № 61-01/35-1/2004-358 от 23.08.2004).

На основании постановления главы Семикаракорского района № 935 от 08.10.2002 МУП «Привоз» разрешено строительство мясного павильона по адресу: г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1.

После начала строительства и частичного возведения мясного павильона МУП «Привоз» обратилось к администрации Семикаракорского района с ходатайством о продаже объекта незавершённого строительства.

Распоряжением главы администрации Семикаракорского района № 974 от 30.09.2005 МУП «Привоз» разрешено осуществить продажу объекта незавершённого строительства путём проведения аукциона. Пунктом 5 данного распоряжения определялось, что передача права собственности на объект незавершённого строительства не влечёт передачу права собственности на земельный участок, на котором расположен объект. Покупатель приобретает право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

По итогам проведённого аукциона между МУП «Привоз» и Быкадоровым Н.И. заключён договор купли-продажи от 12.11.2005, по условиям которого предпринимателю был отчуждён в собственность объект незавершённого строительства – мясной павильон, лит. А, площадью 72,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1.

20.10.2011 предприниматель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, что подтверждается распиской управления.

17.11.2011 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации за Быкадоровым Н.И. права собственности на незавершенное строительством здание общей площадью 72,8 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1.

В свою очередь, постановлением администрации района от 10.12.2008 № 2396 «Об условиях приватизации муниципального унитарного предприятия «Привоз» принято решение о приватизации МУП «Привоз» в виде преобразования в ОАО «Привоз» с утверждением перечня имущества и его балансовой стоимости.

Постановлением администрации района № 287 от 27.02.2009 был уточнён перечень имущества, подлежащего внесению в уставный капитала преобразуемого МУП «Привоз».

Из содержания выше указанных постановлений следует, что в состав имущественного комплекса, подлежащего приватизации, был включён и земельный участок площадью 1524,39 кв.м. с кадастровым номером 61:35:110119:20, расположенный по адресу: г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1, и используемый МУП «Привоз» на основании договора аренды земельного участка № 122 от 02.06.2004.

Передаточным актом от 07.02.2009 реорганизованному ОАО «Привоз» передан в собственность приватизируемый имущественный комплекс, в том числе выше указанный спорный земельный участок.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:35:110119:20 было зарегистрировано за ОАО «Привоз» в Управлении Росреестра 11.08.2009, что подтверждается выпиской из ЕГРП № 41/039/2012-139 от 08.11.2012.

В июне 2012 года ОАО «Привоз» было реорганизовано путём преобразования в ООО «Привоз», весь имущественный комплекс акционерного общества, в том числе спорный земельный участок, был передан обществу с ограниченной ответственностью.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:35:110119:20 было зарегистрировано за ООО «Привоз» в Управлении Росреестра 15.01.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.03.2013.

Как следует из материалов дела, ООО «Привоз» на основании разрешения на строительство № RU61535101-21 возвело на спорном земельном участке здание магазина площадью 885,9 кв.м., который введен в эксплуатацию 30.09.2013 на основании разрешения № RU61535101-17.

Право собственности ООО «Привоз» на здание магазина зарегистрировано в ЕГРП 25.10.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЗ № 946720.

Как следует из представленных в материалы дела картографического материала, межевых планов и не отрицается сторонами, объект незавершённого строительства, принадлежащий на праве собственности Быкадорову Н.И., и здание магазина, принадлежащее на праве собственности ООО «Привоз», располагаются на одном земельном участке с кадастровым номером 61:35:110119:20 общей площадью 1 524,39 кв.м.

В рамках судебного дела № А53-5684/2014 ООО «Привоз» обращалось в арбитражный суд с иском к Быкадорову Н.И. и администрации Семикаракорского района Ростовской области о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Быкадорова Н.И. на объект незавершенного строительством здания (мясной павильон), кадастровый номер 61:35:0110119:298, общей площадью 72,8 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1, и о погашении в ЕГРП регистрационной записи № 61-61-41/024/2011-470 о регистрации права собственности предпринимателя на указанный объект недвижимости. В свою очередь, Быкадоров Н.И. обратился в суд со встречным иском к ООО «Привоз» и администрации Семикаракорского района Ростовской области о признании отсутствующим права собственности ООО «Привоз» на одноэтажное нежилое здание площадью 885,9 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1, с кадастровым номером 61:35:0110119:254.

Решением суда первой инстанции от 26.05.2014 по делу № А53-5684/2014 в удовлетворении первоначально иска и встречно иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.09.2014 решение суда первой инстанции от 26.05.2014 отменено, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Постановлением суда кассационной инстанции от 20.01.2015 постановление апелляционного суда от 27.09.2014 оставлено без изменений.

Таким образом, предприниматель и общество являются собственниками легальных объектов недвижимого имущества, располагающихся на одном земельном участке.

Полагая, что передача в порядке приватизации всего земельного участка в собственность ООО «Привоз» нарушает права предпринимателя, последний обратился в рамках настоящего дела с иском, направленным на формирование за счёт территории земельного участка с кадастровым номером 61:35:110119:20 земельного участка, необходимого для использования объекта незавершённого строительства, и на оспаривание права собственности ООО «Привоз» на ту часть земельного участка, которая подлежит формирования под легально существующий объект недвижимого имущества, принадлежащий предпринимателю.

ООО «Привоз» обратилось со встречным иском о признании объектом самовольного строительства и сносе объекта незавершенного строительства - мясного павильона, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем.

Оказывая в удовлетворении встречного иска ООО «Привоз», суд первой инстанции обоснованно указал, что объект незавершенного строительства - мясной павильон возводился МУП «Привоз» на земельном участке, принадлежащим ему на праве аренды, и на основании разрешения на строительство, оформленного постановлением главы Семикаракорского района № 935 от 08.10.2002. Данные обстоятельства исключают доводы общества о самовольном характере строительства объекта недвижимого имущества. Быкадоров Н.И. приобрел права на спорный объект в результате заключения договора купли-продажи по итогам проведённых публичных торгов.

Апеллянты в своих жалобах не приводят доводы, направленные на оспаривание и опровержение выше указанных выводов суда первой инстанции.

Удовлетворяя иск предпринимателя в части, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в редакции на момент вынесения решения. Суд исходил из того, что предприниматель как собственник легального объекта недвижимого имущества вправе претендовать на часть земельного участка, занятого данным объектом и необходимым для его использования. При разделе земельного участка суд руководствовался межевым планом от 15.08.2013, подготовленным кадастровым инженером Говоруха М.А.

Суд апелляционной инстанции полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска Быкадорова Н.И. в части требования о разделе земельного участка.

Как указывалось ранее, на момент вынесения резолютивной части решения на спорном земельном участке помимо объекта незавершённого строительства, принадлежащего Быкадорову Н.И., располагался легальный объект недвижимого имущества – здание магазина, принадлежащее на праве собственности ООО «Привоз».

В результате раздела земельного участка на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером Говоруха М.А., суд фактически установил межевую границу формируемого земельного участка таким образом, что она прошла непосредственно по зданию магазина ООО «Привоз», отсекая часть последнего и оставляя её на земельном участке, закрепляемом за Быкадоровым Н.И. (данное обстоятельство устанавливается при сопоставлении графической части межевого плана с чертежом фактических границ земельного участка кадастрового инженера Чернокалова С.Г.).

Таким образом, при разделе земельного участка осуществлённого судом были нарушены принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, а также нормы частей 4, 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Для выяснения вопроса о том, возможен ли раздел земельного участка на два самостоятельных, судом апелляционной инстанции по делу проводилась судебная экспертиза. Согласно полученному заключению № 4/35 от 18.06.2015, подготовленному экспертом ООО «УСЭ «Донской центр экспертиз» Белоусовой И.А., возможность произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 61:35:110119:20, общей площадью 1524 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. Калинина, строение 318/1, на два самостоятельных земельных участка в целях эксплуатации следующих объектов недвижимости:

- здания общей площадью 885,9 кв.м. (кадастровый номер 61:35:0110119:254), принадлежащего на праве собственности ООО «Привоз»;

- объекта незавершенного строительства литер А, общей площадью 72,8 кв.м., принадлежащего на праве собственности ИП Быкадорову Н.И.,

с учетом соблюдения требований о предельных (максимальных и минимальных) размерах образуемых земельных участков, предъявляемых действующим градостроительным регламентом, требований строительных, санитарных, иных обязательных норм и правил, а также с учетом сохранения возможности осуществления разрешенного использования расположенных на образуемых земельных участках объектов недвижимости, рационального использования и охраны земель, отсутствует.

Эксперт, в том числе указал, что между зданиями отсутствует минимальное расстояние, необходимое для образования двух самостоятельных земельных участков.

Правильность выводов судебного эксперта сторонами не оспорена, о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено.

С учётом изложенного, иск Быкадорова Н.И. в части требования о разделе земельного участка подлежит отклонению.

Суд апелляционной инстанции полагает, что приватизационная сделка в части передачи ОАО «Привоз» (правопредшественник ООО «Привоз») в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:35:110119:20 является ничтожной по следующим основаниям.

Как указывалось ранее, приватизация имущественного комплекса МУП «Привоз» осуществлялась в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 13, статьи 37 Федерального закона Российской Федерации № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) и была оформлена постановлениями администрации района № 2396 от 10.12.2008, № 287 от27.02.2009, утвердившими перечень имущества, подлежавшего приватизации, и его балансовой стоимости, а также передаточным актом от 07.02.2009.

На момент заключения приватизационной сделки