Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу n А05-6666/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

отказ оспаривался  Предпринимателем в судебном порядке. При изложенных обстоятельствах суд правомерно указал на отсутствие оснований для вывода о том, что Предпринимателем пропущен срок на обращение в суд с требованием об урегулировании разногласий по договору.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что положение пункта 2 статьи 445 ГК РФ не устанавливают срок для передачи разногласий, возникших при заключении договора со стороной, которая направила оферту и для которой заключение договора обязательно, на рассмотрение суда. Такой срок предусмотрен пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, согласно которому сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» тридцатидневный срок, установленный пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции рассмотрел настоящий спор по существу правомерно.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Как обоснованно указал суд первой инстанции, условия о предмете договора, его стоимости относятся к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости.

Согласно пункту 1.1 договора в редакции, предложенной Мэрией, по данному договору в собственность Предпринимателя подлежит передаче следующее арендуемое имущество муниципального образования «Город Архангельск»: здание теплицы общей площадью 200,2 кв.м с кадастровым (или условным) номером 29-29-01/062/2012-371, с земельным участком с кадастровым номером 29:22:080505:1622 общей площадью 703 кв.м, расположенные по адресу:  г. Архангельск, ул. Дежневцев, д. 12, стр. 1.

В пункте 1.2 договора купли-продажи указано, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов, составленному независимым оценщиком, общая цена продажи арендуемого имущества и земельного участка составляет 6 421 000 руб. (без учета НДС), в том числе цена продажи арендуемого имущества (здания теплицы) составляет 5 053 000 руб. (подпункт 1.2.1), цена продажи земельного участка - 1 368 000 руб. (подпункт 1.2.2).

Судом установлено, что спора по величине рыночной стоимости здания теплицы, определенной независимым оценщиком государственного унитарного предприятия Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» по состоянию на 25.08.2013 в отчете от 10.09.2013 № 2-159/13 и предложенной Мэрией в договоре в размере 5 053 000 руб., между сторонами не имеется.

Разногласия между сторонами возникли в отношении стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных Предпринимателем.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Судом установлено, что истцом выполнялись работы по ремонту арендуемого помещения в период с 1999 года по 2003 год и в 2008 году. Проведение данных работ согласовано с Арендодателем, что следует из предварительного договора аренды от 08.04.1999, акта передачи теплицы для реконструкции под торговый центр, акта приема-передачи работ по восстановлению и ремонту помещения теплицы и приема-передачи нежилого помещения от 10.04.2003, письма от 05.02.2008 с прилагаемой сметой на выполнение работ, подписанной руководителем Учреждения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12 (далее – Постановлении № 9785/12), при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., поскольку применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон и должно учитывать, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

В связи с необходимостью определения объема и стоимости неотделимых улучшений, выполненных Предпринимателем на объекте в период аренды, судом по ходатайству сторон была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «САИН-Инвест» Воробьевой М.В.

Согласно заключению эксперта от 11.03.2015 № Э-094, а также пояснениям эксперта от 15.04.2015 и дополнениям от 24.04.2015 стоимость неотделимых улучшений, выполненных в здании теплицы, с учетом износа по состоянию на 25.08.2013 составляет 1 665 058 руб. 68 коп.

Сторонами выводы, содержащиеся в заключении эксперта, не опровергнуты, соответствующих возражений суду не представлено.

Поскольку на основании пункта 3.4 договора аренды от 10.04.2003 стоимость неотделимых улучшений в сумме 216 648 руб. 40 коп. возмещена истцу путем уменьшения размера арендной платы по договору, что Предпринимателем не оспаривается, суд пришел к обоснованному выводу о том, что установленная экспертом стоимость неотделимых улучшений подлежит уменьшению на указанную сумму. С учетом изложенного стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества определена судом в размере  1 448 410 руб. 28 коп.

В отсутствие возражений со стороны ответчика судом удовлетворено требование истца о дополнении договора купли-продажи пунктом 1.5, определяющим условия договора о стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, подлежащих зачету в счет выкупной цены.

Доводы ответчика о том, что осуществление ремонтных работ в арендуемых помещениях осуществлялось истцом не по договору аренды, а в рамках договора подряда, и в связи с этим недопустимо изменение условий оплаты подрядных работ на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных Предпринимателем, отклоняются апелляционным судом.  Положения части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ о зачете в счет выкупной цены имущества стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, носят императивный характер, о чем указывается также Постановлении № 9785/12, поэтому выкупная цена подлежит уменьшению на стоимость соответствующих неотделимых улучшений.

В связи с определением итоговой величины стоимости неотделимых улучшений, подлежащей зачету в счет выкупной цены, и установлением стоимости арендуемого имущества – здания теплицы по ходатайству истца с учетом отсутствия возражений со стороны ответчика рассматриваемый договор купли-продажи дополнен пунктом 7.3.1, предусматривающим размер арендной платы, подлежащей внесению Предпринимателем с 01.05.2012 до момента заключения договора купли-продажи.

Разногласия, возникшие между сторонами в отношении пункта 2.2 договора, определяющего срок рассрочки оплаты стоимости арендуемого имущества, урегулированы судом путем изложения данного пункта договора в редакции, предложенной Предпринимателем и предусматривающей предоставление рассрочки оплаты сроком на семь лет. При этом судом учтены положения части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и статьи 1 Закона Архангельской области от 22.11.2013 № 33-3-ОЗ «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области или в муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества».

Возражений по выводам суда в указанной части в апелляционной жалобе ответчиком не приводится.

Пункт 5.2 договора купли-продажи, предусматривающий ответственность покупателя за нарушение срока внесения платежа, на исключении которого настаивал истец, изложен судом в следующей редакции: «За нарушение сроков внесения платежей Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,1% с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с даты, следующей за датой наступления срока платежа, и включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в пункте 2.3 договора». Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с решением суда в данной части, учитывая, что доводов, опровергающих правомерность выводов суда в отношении разногласий по указанному пункту договора, сторонами не заявлено.

Вместе с тем апелляционный суд считает обоснованными и заслуживающими внимание доводы Мэрии о неправомерном исключении судом из договора пунктов 1.2.1, 1.2.2, 2.4, 3.2.2, а также изложении пункта 1.1 договора в редакции, исключающей передачу покупателю одновременно с приобретаемым в порядке реализации преимущественного права арендуемого имущества – здания теплицы земельного участка, на котором расположено данное здание.

Рассматриваемый договор купли-продажи заключается сторонами в порядке реализации Предпринимателем преимущественного права выкупа арендуемого имущества, предусмотренного Законом № 159-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что однако не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

 Согласно пункту 1 статьи 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу пункта 7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ со дня введения в действие              ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Приведенные выше положения законодательства направлены на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Аналогичные выводы содержатся в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 14831/09.

Поскольку арендуемое Предпринимателем здание теплицы и земельный участок с кадастровым номером 29:22:080505:1622, на котором данное здание расположено, являются муниципальной собственностью, данные объекты подлежат совместной продаже.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что выкуп земельного участка в данном случае является правом Предпринимателя и истец не лишен возможности в последующем реализовать свои права на земельный участок, не соответствуют приведенным законодательным нормам.

Поскольку отчуждение здания теплицы без одновременной передачи Предпринимателю земельного участка, на котором данное здание расположено, не допустимо, судом неправомерно исключены из договора спорные пункты, определяющие условия продажи земельного участка.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:080505:1622 площадью 703 кв.м образован на основании распоряжения мэра города Архангельска от 27.03.2013 № 717р для целей эксплуатации арендуемого истцом здания теплицы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:22:080505:28.

Доводы Предпринимателя о том, что площадь земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации здания, не принимаются апелляционным судом.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ в редакции, применяемой к рассматриваемым правоотношениям, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением