Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу n А05-6666/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

13 августа 2015 года

г. Вологда

Дело № А05-6666/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 13 августа 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Воробьевой С.Ю.,

при участии от индивидуального предпринимателя Тихонова Эдуарда Юрьевича представителя Мазо Д.Л. по доверенности от 31.12.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Архангельской  области апелляционную жалобу мэрии города Архангельска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 мая 2015 года по делу         № А06-6666/2014  (судья Шапран Е.Б.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Тихонов Эдуард Юрьевич (место жительства: город Архангельск; ОГРНИП 304290134600162; далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному образованию «Город Архангельск» в лице мэрии города Архангельска (место нахождения: 163000, город Архангельск, площадь В.И. Ленина, дом 5; ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991; далее – Мэрия) об урегулировании разногласий, возникших при заключении в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) договора от 28.10.2013 купли-продажи муниципального имущества - здания теплицы, расположенного по адресу: город Архангельск,  улица Дежневцев, дом 12, строение 1. 

Решением суда от 08 мая 2015 года урегулированы разногласия, возникшие между Предпринимателем и Мэрией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 28.10.2013.

Мэрия с решением суда не согласилась и обратилась в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ответчик указывает, что Предпринимателем пропущен срок для обращения в суд с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Полагает, что нормы Закона № 159-ФЗ ограничивают определенными сроками не только реализацию преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, но и возможность судебной защиты данного права. Поскольку истец в установленный пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ срок не передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, по этой причине он утратил право на разрешение данного спора в судебном порядке. По мнению апеллянта, вывод суда о том, что выкуп земельного участка одновременно с приобретением в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества на основании              Закона № 159-ФЗ является правом, а не обязанностью субъекта малого предпринимательства, противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Указывает, что ремонтные работы в арендуемых помещениях осуществлялись истцом не по договору аренды, а рамках договора подряда. В связи с этим Мэрия считает недопустимым изменять условия оплаты подрядных работ на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных Предпринимателем.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от          03 августа 2015 года произведена замена в составе суда, рассматривающего жалобу: судья Зорина Ю.В. в связи с нахождением ее в отпуске заменена на судью Зайцеву А.Я. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Ответчик о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителей в суд не направил. В ходатайстве от 14.07.2015 просил рассмотреть жалобу в отсутствие представителя Мэрии.

В судебном заседании, состоявшемся 03.08.2015, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв. Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Представитель истца в судебном заседании доводы ответчика отклонил по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав представителя Предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, на основании предварительного договора аренды от 08.04.1999, заключенного между Предпринимателем и муниципальным образовательным учреждением «Средняя общеобразовательная школа                № 77» (Арендодатель, далее - Учреждение), Предпринимателю (Арендатор) во временное владение и пользование было предоставлено здание теплицы площадью 204,6 кв.м, расположенное по адресу: город Архангельск, улица Дежневцев, дом 12, строение 1, для размещения магазина промышленных и продовольственных товаров. На момент заключения предварительного договора аренды от 08.04.1999 здание было закреплено за Учреждением на праве оперативного управления.

 В пункте 2 договора от 08.02.1999 указано, что, поскольку арендуемое помещение непригодно для использования по назначению и находится в разрушенном состоянии, Арендатор с согласия Арендодателя за свой счет и в счет арендной платы производит восстановление, перестройку и капитальный ремонт помещения теплицы до состояния пригодного для использования в качестве торгового центра.

Пунктом 9 договора от 08.02.1999 установлена обязанность Арендодателя по окончании восстановления и капитального ремонта здания заключить с Арендатором договор аренды и передать данный объект Предпринимателю по акту.

В материалах дела усматривается, что 10.04.2003 Предпринимателем и Учреждением заключен новый договор аренды здания теплицы. Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А05-6498/2010 и по делу                    № А05-8207/2010 данный договор аренды признан заключенным на неопределенный срок.

В декабре 2010 года здание теплицы изъято из оперативного управления Учреждения.

Право собственности муниципального образования «Город Архангельск» на двухэтажное здание теплицы площадью 200,2 кв.м, находящееся по указанному выше адресу, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 29.05.2012 (свидетельство о государственной регистрации права от 29.05.2012 серии 29-АК № 717302).

Распоряжением мера города Архангельск от 27.03.2013 № 717р утверждена схема расположения земельных участков, в том числе земельного участка площадью 703 кв.м, сформированного для эксплуатации здания теплицы по улице Дежневцев, дом 12, строение 1, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:22:080505:28 площадью 1,2875 га.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 13.06.2013 с присвоением кадастрового номера 29:22:080505:1622 и с установлением разрешенного использования - для эксплуатации здания теплицы.

Государственная регистрация права собственности муниципального образования «Город Архангельск» на земельный участок с кадастровым номером 29:22:080505:1622 площадью 703 кв.м в ЕГРП произведена 12.07.2013 (свидетельство о государственной регистрации права серии 29-АК № 873543).

Предприниматель 23.07.2013 обратился в Департамент муниципального имущества Мэрии с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Дежневцев, дом 12, строение 1.

Распоряжением мэра города Архангельска от 19.09.2013 № 2733р Предпринимателю разрешена приватизация арендуемого имущества – здания теплицы общей площадью 200,2 кв.м с земельным участком с кадастровым номером 29:22:080505:1622, общей площадью 703 кв.м, расположенных по адресу: город Архангельск, улица Дежневцев, дом 12, строение 1. Этим же распоряжением определена цена продажи здания в размере 5 053 000 руб., подлежащая уплате Предпринимателем в рассрочку в течение трех лет, а также установлена стоимость земельного участка в размере 1 368 000 руб., уплачиваемая единовременно в течение 10 банковских дней со дня заключения договора купли-продажи.

Письмом от 27.09.2013 № 003-07/982 Мэрия направила в адрес Предпринимателя для подписания проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, указав, что в случае утраты Предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества нежилое помещение будет выставлено к продаже на аукционе. Данное письмо получено истцом 07.10.2013, что сторонами не оспаривается и подтверждается также письмом Мэрии от 28.10.2013 № 120-50/6876.

Предприниматель подписал договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества с протоколом разногласий, касающихся зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости муниципального имущества и площади земельного участка. Договор купли-продажи, подписанный Предпринимателем с протоколом разногласий, направлен в адрес Мэрии по почте 05.11.2013 и получен ответчиком 07.11.2013.

В письме от 09.12.2013 № 003-07/1331 Мэрия сообщила Предпринимателю об утрате им преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, указав, что Предпринимателем в срок до 06.11.2013 включительно не был заключен договор купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, а протокол разногласий от 04.11.2013 к проекту договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, предложенный Предпринимателем, Мэрией отклонен.

Из материалов дела также следует, что отказ Мэрии от заключения договора купли-продажи, выраженный в письме от 09.12.2013 № 003-07/1331, был оспорен Предпринимателем в судебном порядке. Решением Арбитражного суда Архангельской области от 25.06.2014 по делу № А05-2437/2014 данный отказ признан незаконным, на Мэрию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Предпринимателя. Данное решение суда оставлено без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.2014.

Ссылаясь на возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи в порядке реализации Предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском. С учетом уточнения исковых требований Предприниматель просил суд урегулировать разногласия, возникшие в отношении пунктов 1.1, 1.2, 1.2.1, 1.2.2, 2.2, 2.4, 3.2.2, 5.2, 5.3, а также дополнить договор пунктами 1.5 и 7.3.1 и изложить приложение 1 к договору в редакции, учитывающей пункты 1.5, 2.2 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Порядок заключения рассматриваемого договора купли-продажи  предусмотрен Законом № 159-ФЗ, регулирующим отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Предпринимателем на рассмотрение суда.

При этом доводы ответчика о пропуске истцом месячного срока для обращения в суд с настоящим иском обоснованно отклонены судом первой инстанции. Судом учтено, что в письме от 09.12.2012 Мэрия фактически отказала Предпринимателю в заключении договора купли-продажи и данный