Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2015 по делу n А13-12797/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров.

Таким образом, как верно отмечено судом, указанное положение Кодекса предусматривает возможность проверки инспекцией не только порядка принятия общим собранием собственников решений о выборе управляющей компании, порядка утверждения договора с управляющей компанией, но и наличие полномочий по проверке непосредственно условий такого договора на предмет его соответствия требованиям жилищного законодательства.

Кроме того, как обоснованно указывает само общество в своей апелляционной жалобе, согласно пункту 3.3.2.2 Административного регламента основанием для начала административной процедуры является в том числе поступление обращений и заявлений граждан о фактах нарушения обязательных требований к порядку утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения, а также нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.

При этом внеплановые проверки по указанному основанию проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении такой проверки.

В данном случае в поступившем обращении жильца дома № 3 по Некрасовскому переулку города Вологды Суставова Е.Г. содержатся сведения о нарушении обществом порядка утверждения условий договора на управление многоквартирным домом, предоставления жилищных и коммунальных услуг. Как указал данный гражданин в своем обращении, по его мнению, в тексте договора имеются некоторые важные несоответствия постановлению Правительства Российской Федерации № 354, о чем он написал замечания и предложения.

Следовательно, нарушений пункта 3.3.2.2 Административного регламента инспекцией не допущено.

Таким образом, проверка осуществлена и предписание выдано уполномоченным должностным лицом в пределах полномочий, предоставленных инспекции.

Ссылка общества на неправомерность предписания в части выводов о нарушении заявителем пункта 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ, подпункта «а»         пункта 1 Правил № 491, пункта 3 части 3 статьи 162, части 7.1 статьи 155                 ЖК РФ, пунктов 14, 44, 56, 58, 59, 60 Правил № 354, пунктов 6, 10, 11, 16 Правил № 491, пункта 4 части 3 статьи 162, части 5 и части 8 статьи 161.1            ЖК РФ, подпунктов «д» и «р» пункта 31, подпункта «в» пункта 33 Правил             № 354, пунктов 17, 18, 21 Стандарта раскрытия информации признается судом апелляционной инстанции необоснованной в силу следующего.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указан состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.

Подпунктом «а» пункта 1 Правил № 491 предусмотрено, что в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 2 Правил № 491 установлено, что в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, действующим законодательством прямо определено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме, и он должен быть отражен в договоре управления многоквартирным домом.

Как усматривается в материалах дела, что в тексте договора управления многоквартирным домом от 30.10.2013 отсутствует состав общего имущества, в отношении которого осуществляется управление.

В связи с этим выводы инспекции о несоответствии названного договора требованиям пункта 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ и подпункта «а» пункта 1 и пункту 2 Правил № 491 являются правильными. Следовательно, предписание инспекции в данной части правомерно признано судом первой инстанции законным и обоснованным.

Пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ определено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Согласно части 7.1 статьи 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

Порядок и сроки внесения платы за коммунальные услуги и за управление и содержание общего имущества многоквартирного дома установлены Правилами № 354 и 491.

В данном случае, как усматривается в материалах дела, в пункте 4.1 договора управления предусмотрено, что цена настоящего договора устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, определенной на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации, и составляет 15 руб. 52 коп. с 1 кв.м ежемесячно; капитальный ремонт – 3,52 руб. с 1 кв.м ежемесячно; 1,72 руб. с 1 кв.м – вывоз мусора (Итого: содержание и текущий ремонт в 2012 году утвержден в размере 17,24 руб/кВ.м и кап.ремонт – 3,52 руб./кВ.м).

В силу абзаца второго пункта 4.2.2 договора собственники оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, перечень которых установлен в приложении 1 к договору. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается решением общего собрания собственников многоквартирного жилого дома (последний абзац пункта 4.2.2 договора).

По мнению инспекции, Инспекция полагает, что отсутствие в договоре порядка (способа) утверждения платы, а именно отсутствие указания на срок, на который общим собранием утвержден размер платы за содержание и текущий ремонт, отсутствие обязательного условия о том, что размер платы за содержание и текущий ремонт не может быть установлен менее чем на год, отсутствие основания для пересмотра размера платы, отсутствие указания на возможность изменения размера платы за содержание и текущий ремонт в том случае, если собственник через год не принял такое решение, отсутствие информации о праве собственников помещений на общем собрании принять решение, и вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям, отсутствие информации о порядке начисления платы за коммунальную услугу в случае выхода из строя индивидуальных приборов учета, либо в случае отсутствия данных о показаниях ИПУ, является нарушением действующего законодательства.

В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы относятся к существенным условиям договора управления многоквартирным домом.

Из материалов дела следует, что договор управления содержит только общие положения о цене договора о его утверждении на общем собрании.

Как обоснованно отмечено судом, отсутствие в названном договоре указания на срок, на который общим собранием утвержден размер платы за содержание и текущий ремонт, отсутствие обязательного условия о том, что размер платы за содержание и текущий ремонт не может быть установлен менее чем на год, отсутствие указания на основания для пересмотра размера платы, отсутствие указания на возможность изменения размера платы за содержание и текущий ремонт в том случае, если собственник через год не принял такое решение, отсутствие информации о праве собственников помещений на общем собрании принять решение, и вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям, отсутствие информации о порядке начисления платы за коммунальную услугу в случае выхода из строя индивидуальных приборов учета, либо в случае отсутствия данных о показаниях ИПУ, свидетельствует о том, что стороны договора не оговорили данные условия, не пришли к взаимному соглашению по ним.

При этом отсутствие данных условий в договоре управления снижает уровень информированности потребителей услуг и фактически ограничивает права собственников помещений в многоквартирных домах на их реализацию.

Следовательно, отсутствие в тексте договора существенных его условий свидетельствует о несоответствии данного требованиям действующего законодательства.

На основании изложенного является правильным вывод уда о законности и обоснованности предписания инспекции в части нарушения обществом требований пункта 3 части 3 статьи 162, части 7.1 статьи 155 ЖК РФ, пунктов 14, 44, 56, 58, 59, 60 Правил № 354, пунктов 6, 10, 11, 16 Правил № 491.

Как следует из содержания пункта 4 части 3 статьи 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Частью 5 статьи 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

В силу части 8 указанной статьи ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в