Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по делу n А66-8210/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

с ограниченной ответственностью «Инфортекс» передало, а ООО «ЛИДЕР» (арендатор) приняло, данный земельный участок.

Следовательно, с данной даты, ООО «ЛИДЕР» является арендатором земельного участка, находящегося в федеральной собственности по договору б/н от 08.05.2007.

На основании пункта 4.3 договора от 08.05.2007 Территориальное управление произвело расчет аренной платы за 2012 на основании Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.11.2011                     № 028-11/11, подготовленного ООО «РИЭЛСТЕЙТ». Согласно указанному расчету размер годовой арендный платы на 2012 год составил 46 706 922 руб. данный расчет был направлен Территориальным управлением ООО «ЛИДЕР» письмом от 30.03.2012 № 2124-05.

За 2012 год ООО «ЛИДЕР» перечислило арендную плату по договору за спорный период по платежному поручению от 12.04.2012 № 243 в сумме 302 196 руб. и по платежному поручению от 18.09.2012 № 432 в сумме                        302 196 руб., в связи с чем, задолженность по платежам 15.04.2012 и 15.07.2012 составила сумму 22 749 069 руб.

Поскольку задолженность по договору аренды не была погашена, Территориальное управление обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском на сумму 23 051 265 руб. к ООО «ЛИДЕР» о ее взыскании с начислением пени по договору.

ООО «ЛИДЕР» обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным приложения к договору аренды земельного участка б/н от 08.05.2007 устанавливающего арендную плату на 2012 год.

Суд первой инстанции первоначальные исковые требования удовлетворил частично, встречные исковые требования – в полном объеме.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

Пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определяет, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу статьи 65 ЗК РФ стоимость арендной платы государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статья 614 ГК РФ, закрепляя, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен как в виде фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                         № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участком, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила № 582).

В соответствии с данным постановлением арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из ряда принципов, в том числе из принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.

Принцип экономической обоснованности предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы предполагает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Правилах № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Кроме того, согласно пункту 4.3. договора от 08.05.2007 размер арендной платы пересматривается:

- при изменении ставок рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка);

- в случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы, порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, земельный участок, арендованный истцом по договору от 08.05.2007, находится в федеральной собственности Российской Федерации. Федеральная собственность Российской Федерации на данный участок разграничена и зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.08.2006 (свидетельство 69 АА 877614 от 21.08.2006).

Согласно пунктов 1 и 2 Правил № 582, данные правила определяют, в том числе:  способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Правил № 582, арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил № 582, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, размер годовой арендной платы за спорный земельный участок на 2012 год должен соответствовать пункту 6 Правил № 582.

Кроме того, согласно пункту 10 Правил № 582, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сумма арендной платы за 2012 год, указанная в оспариваемом приложении к договору аренды земельного участка б/н от 08.05.2007 не соответствует пункту 6 Правил № 582.

Согласно писем Министерства экономического развития Российской Федерации от 03.12.2010 № Д23-4954, от 27.12.2010 № Д23-5369, применительно к пунктам 6 и 10 Правил № 582, ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации применяется по состоянию на                   1 января года, следующего за годом, в котором была произведена рыночная оценка. В связи с этим, в случае если рыночная оценка земельного участка была проведена не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации следует применять по состоянию на 01.01.2012 при соблюдении всех условий, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Так ставка рефинансирования в указанном, оспариваемом расчете применена Территориальным управлением по состоянию на 01.01.2007 (11% годовых), в то время как согласно пункту 6 Правил № 582 должна быть применена действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая существовала на начало календарного года (01.01.2012), в котором меняется размер арендной платы. Исходя из Указаний Центрального банка Российской Федерации от 23.12.2011 на 01.01.2012 ставка была 8% годовых.

Кроме того, отчет ООО «РИЭЛСТЕЙТ» №М03-04/13 «Об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012», положенный в основу расчета исковых требований, составлен 10.04.2013, то есть спустя более года после начала спорного периода. Так же, расчет арендной платы на 2012 год, выполненный на основании отчета ООО «РИЭЛСТЕЙТ» от 10.04.2013 № М03-04/13, направлен Территориальным управлением ответчику в нарушение пункта 5.4.7 договора только в августе 2013 года. Доказательств обратного, в суд первой инстанции не представлено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что приложение к договору аренды земельного участка б/н от 08.05.2007  противоречит действующему законодательству, а именно статье 65 ЗК РФ, статье 424 ГК РФ, Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», то есть является недействительным (ничтожным).

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части.

Следовательно, признание недействительными приложения к договору аренды земельного участка б/н от 08.05.2007, не повлияет на исполнение сторонами их обязательств и признание его недействительным не влечет ничтожности прочих условий договора.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ООО «ЛИДЕР» о признании недействительным приложение к договору аренды земельного участка б/н от 08.05.2007 правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Рассматривая первоначальные исковые требования Территориального управления суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Изменения в размере арендной платы на 2012 год, выполненные на основании отчета ООО «РИЭЛСТЕЙТ» от 10.04.2013 № М03-04/13,