Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 по делу n А13-13459/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

площадью                      166 кв.м, принадлежащего предпринимателю Баевой Н.А.

ЗАО «Кабриолет» неоднократно обращалось к предпринимателю       Баевой Н.А. с предложением заключить соглашение об установлении бессрочного частного сервитута для обеспечения проезда и прохода на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0402001:86 через земельный участок с кадастровым номером 35:24:0402001:88 (письма от 26.01.2012 № 133, от 21.05.2012 № 124).

Последнее письмо с предложением установить сервитут направлено истцом в ходе рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

На указанное предложение Баева Н.А. ответила отказом.

Полагая, что в ином порядке, нежели судебном, вопрос о сервитуте разрешить не удастся, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив доказательства по делу по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Пункт 1 статьи 274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому суду при рассмотрении настоящего иска надлежит определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

С целью выяснения вопроса о возможности проезда к земельному участку ООО «Автоцентр Кабриолет» через смежные земельные участки суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве ответчиков администрацию города Вологды, ООО «СМУ-7», ОАО «ВОМЗ» и                              ООО «Стандарт» и получил у них соответствующую информацию.

Из представленных в материалы дела документов следует, что земельный участок с кадастровым номером 35:24:0402001:101, принадлежащий на праве собственности ОАО «ВОМЗ», является смежным с земельным участком с кадастровым номером 35:24:0402001:86, принадлежащим ООО «Автоцентр Кабриолет», с земельным участком с кадастровым номером 35:24:0402001:88, принадлежащим предпринимателю Баевой Н.А., с земельным участком с кадастровым номером 35:24:0402001:92, принадлежащим ООО «СМУ-7», причем вдоль границы с данными участками по территории участка                        ОАО «ВОМЗ» проходит трубопровод тепловых сетей ОАО «ВОМЗ» (две трубы диаметром 530 мм расположены примерно на высоте 1м 20 см на землей), что подтверждается копией выкопировки с карты, представленной Департаментом имущественных отношений города Вологды, по состоянию на 2011 год. С другой стороны участка ОАО «ВОМЗ» находится заросший пустырь, а за ним пролегают действующие железнодорожные пути, участок огорожен бетонным забором. Таким образом, проезд через земельный участок ОАО «ВОМЗ»  к земельному участку истца отсутствует.

К своему земельному участку ОАО «ВОМЗ» проезжает через земельный участок Старостина Л.А. на основании заключенного соглашения об установлении сервитута от 29.09.2009.

ООО «СМУ-7» в отзыве пояснило, что на сегодняшний день общество не имеет доступа к собственному участку (35:24:0402001:92) с дорог общего пользования, поэтому проход (проезд) осуществляется через участки                       ООО «Автоцентр Кабриолет» и предпринимателя Баевой Н.А., а также то, что с противоположной стороны земельного участка ООО «СМУ-7» проходят действующие железнодорожные пути.

ООО «Стандарт» указало, что земельный участок с кадастровым номером 35:24:0402001:24 принадлежит обществу на основании договора купли-продажи от 08.02.2008, разрешенное использование земельного участка – для строительства торгово-развлекательного комплекса. В настоящий момент какие-либо подъездные пути отсутствуют. Участок находится в низине, частично затоплен и зарос бурьяном. При этом ООО «Стандарт» указало, что в соответствии с проектом планировки территории по размещению на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0402001:24 торгово-развлекательного комплекса строительство проездов к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0402001:86 не предусмотрено.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт того, что через вышеуказанные земельные участки проход и проезд к земельному участку истца невозможен.

Данный вывод предпринимателем Баевой Н.А. надлежащим образом не опровергнут.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012                              № 11248/11, поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний, суд в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В силу статьи 64 указанного Кодекса заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В рамках настоящего дела на основании определения суда от 22.02.2013 экспертом общества с ограниченной ответственностью «Вологодский кадастровый центр», инженером по кадастру Румянцевой Анной Алексеевной проведена судебная экспертиза на предмет определения траектории проезда и прохода по земельному участку с кадастровым номером 35:24:0402001:88 на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0402001:86 (сферы действия сервитута) с учетом наименьшего обременения для земельного участка с кадастровым номером 35:24:0402001:88; а также на предмет выполнения кадастровых работ в связи с образованием части земельного участка и подготовки необходимых документов (межевого плана).

В соответствии с заключением эксперта об установлении бессрочного права ограниченного пользования (сервитута) на часть земельного участка с кадастровым номером 35:24:0402001:88 по делу № А13-13459/2012 экспертом Румянцевой А.А. даны ответы на поставленные судом вопросы.

 Экспертом определена траектория проезда и прохода по участку с кадастровым номером 35:24:0402001:88 на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0402001:86 с учетом наименьшего обременения. Площадь сервитута составляет 207 кв.м со следующими координатами, приведенными в таблице:

Номер точки

X

Y

1

-1133,88

-1346,32

2

-1112,15

-1323,57

3

-1111,46

-1320,76

4

-1110,84

-1315,20

5

-1110,12

-1312,75

6

-1107,86

-1297,52

7

-1110,89

-1296,91

8

-1113,40

-1314,64

9

-1114,04

-1316,63

10

-1114,95

-1319,71

11

-1136,54

-1343,98

Выполнены кадастровые работы в связи с образованием части земельного участка (сервитута) на участке с кадастровым номером 35:24:0402001:88 в целях прохода (проезда) к участку с кадастровым номером 35:24:0402001:86.

В результате кадастровых работ подготовлен межевой план в связи с образованием части земельного участка (сервитута) на участке с кадастровым номером 35:24:0402001:88, в котором указаны точные координаты проезда н1-н2-н3-н4-н5-н6-н7-н8-н9-н10-н11.

Данное заключение эксперта является надлежащим доказательством по делу, поскольку траектория проезда и прохода по земельному участку с кадастровым номером 35:24:0402001:88 на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0402001:86 определена в нем с учетом наименьшего обременения для земельного участка с кадастровым номером 35:24:0402001:88.

Выводы экспертизы ответчиками не оспорены, о назначении экспертизы по вопросу определения иной траектории проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0402001:86 никто из ответчиков при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции не заявил.

В силу положений статей 9 и 10 ГК РФ юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В том случае, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

В соответствии с проведенной на основании определения суда от 25.03.2013 экспертизой на предмет определения соразмерной ежемесячной платы за сервитут экспертом индивидуальным предпринимателем Агаповым Сергеем Михайловичем представлено заключение эксперта от 30.04.2013                    № 1-13/Э. В данном заключении соразмерная ежемесячная плата за сервитут составляет 2550 руб. 99 коп. Размер реального ущерба произведен без учета стоимости зданий и строений, расположенных на земельном участке, поскольку на эксплуатационные характеристики этих объектов наличие данного сервитута не оказывает влияния. Оценка размера ущерба произведена с учетом определения размера упущенной выгоды, того, что ответчик не смог реализовать свое право на застройку земельного участка под аркой, которая предназначена для прохода и проезда.

Плата за сервитут определена экспертом с учетом положений Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут,