Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу n А66-8712/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

5/1000); Головинова Н.А. (6/1000);

2. Отдельными  помещениями:

69:40:03:00:009:0027:1\019511\37:10011\А общая площадь 40,7 кв.м – ООО «Тверьдиагнозкран»;

69:40:03:00:009:0027:1\019511\37:10007\А общая площадь 19,9 кв.м - Ченчиков Н.С.;

69:40:03:00:009:0027:1\019511\37:10019\А общая площадь 51,9 кв.м - Мельников В.В.

3. Бытовым корпусом БСЦ площадью 1554,4 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300009:27:1\019511\37:10000/Ф Луценко А.А., доля в праве 4/1000;

4. РМЦ площадью 2000,3 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300009:27:1\019511\37:10000/Д в долях: Югов С.В. (230/3000);               Иванов В.В. (115/3000); Кондаков В.Г. (115/3000); Тарасенко Е.В. (230/3000).

Согласно сведениям, внесенным в Единый государственный реестр юридических лиц, 21.03.2007 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Комбинат Железобетонных изделий-2» произведена запись о его ликвидации.

Дополнительным соглашением от 03.11.2010 № 549-10, подписанным со стороны арендодателя Комитетом по управлению имуществом Тверской области, а со стороны арендатора - ООО «Развитие», в договор от 08.12.2003 были внесены следующие изменения:

1.1 в преамбуле договора, в акте приема-передачи слова «общество с ограниченной ответственностью «Комбинат железобетонных изделий-2», местонахождение: г. Тверь, пр. 50 лет Октября, 17 в лице генерального директора С.А. Сидорова» заменить словами «общество с ограниченной ответственностью «Развитие» (ИНН 6901052510, г. Тверь, пр-т 50 лет Октября, д. 17) в лице генерального директора С.И. Смирнова»;

1.2 в пункте 1.1 раздела 1 договора слова «площадью 89 582,4 кв.м от общей площади 113 322,2 кв.м» заменить словами «78 809кв.м от общей площади 112 486,2 кв.м»;

1.3 в приложение № 2 к договору аренды земельного участка от 08.12.2003 № 414-1 слова «общество с ограниченной ответственностью  «Комбинат железобетонных изделий-2» вносит арендную плату за земельный участок площадью 87 688,0 кв.м» заменить словами «общество с ограниченной ответственностью «Развитие» вносит арендную плату за земельный участок площадью 76 914 кв.м, общество с ограниченной ответственностью «Комбинат железобетонных изделий-2» вносит арендную плату за земельный участок площадью 10 774 кв.м».

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 03.11.2010 № 549-10 предусмотрено, что соглашение вступает в силу со дня его государственной регистрации и распространяется на отношения сторон возникшие с 16.06.2004.

Государственная регистрация дополнительного соглашения от 03.11.2010 № 549-10 произведена 11.02.2011.

Постановлением Правительства Тверской области от 13.09.2011  № 35-пп «О переименовании, реорганизации областных исполнительных органов государственной власти Тверской области» Комитет по управлению имуществом Тверской области переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, положение е котором было утверждено Постановлением Правительства Тверской области от 18.10.2011             № 73-пп.

Нарушение ООО «Развитие» условия договора о сроках внесения арендных платежей послужило основанием для предъявления Министерством искового заявления о взыскании задолженности по уплате арендной платы и неустойки.

Полагая, что пункт 2 дополнительного соглашения от 03.11.2010                 № 549-10 к договору аренды от 08.12.2003 № 414-1 является недействительным как не соответствующий требованиям действующего законодательства,                ООО «Развитие» обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании недействительным указанного пункта дополнительного соглашения.

Суд первой инстанции признал встречные исковые требования законными, обоснованными и удовлетворил их, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, поскольку Министерством пропущен трехгодичный срок исковой давности.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с судебным актом в обжалуемой части.

В силу статьи 3 пункта 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок  с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности здания, сооружения передаются права на земельные участки не только в размере, занятом такой недвижимостью, но и необходимом для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что дополнительным соглашением от 03.11.2010 № 549-10, подписанным со стороны арендодателя Комитетом по управлению имуществом Тверской области, а со стороны арендатора -                 ООО «Развитие», в договор от 08.12.2003 были внесены изменения, касающиеся состава арендаторов и площади арендуемого земельного участка, а срок действия соглашения распространен на отношения сторон, возникшие с 16.06.2004.

Однако данное дополнительное соглашение к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.12.2003 № 414-1, иными соарендаторами земельного участка подписано не было.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (пункт 1 статьи 160 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, дополнительное соглашение, касающееся существенных  условий договора аренды, должно быть подписано всеми лицами, являющимися соарендаторами по основному договору.

В связи с этим судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что действия сторон по заключению дополнительного соглашения от 03.11.2010 № 549-10 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.12.2003 № 414-1 направлены на изменение существенного условий договора от 08.12.2003 о площади переданного в аренду земельного участка, а также на установление и изменение прав и обязанностей арендодателя и арендаторов земельного участка, не участвовавших в его подписании, и одного из арендаторов - общества с ограниченной ответственностью «Комбинат Железобетонных изделий-2», исключенного из Единого государственного реестра юридических лиц.

Следовательно, совершение  сторонами дополнительного соглашения от 03.11.2010 № 549-10 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.12.2003 № 414-1 противоречит указанным выше нормам права, в связи с чем оно является, согласно статье             168 ГК РФ, ничтожной сделкой.  

Ничтожная сделка не порождает юридических последствий и признается недействительной с момента ее совершения.

На основании вышеизложенного встречные исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Рассматривая исковые требования Министерства о взыскании основного долга и неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с частью 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судом установлено, что Общество, начиная с июня 2004 года, владеет рядом объектов недвижимости, расположенных на части 054 спорного земельного участка. Факт пользования указанным земельным участком                 ООО «Развитие» не оспаривается.

Таким образом, ООО «Развитие», приняв на себя права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 08.12.2003, обязано уплачивать арендную плату и нести ответственность за просрочку оплаты в соответствии с условиями данного договора.

В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Министерство заявило требование о взыскании с ООО «Развитие» задолженности по арендной плате в размере 9 761 282 руб. за период с 16.06.2004 по 30.06.2012.

Расчет исковых требований проверен судом первой инстанции. Судом установлено, что площадь земельного участка, используемая Министерством в ежегодных расчетах арендной платы и с учетом которых Министерство определяло размер взыскиваемой задолженности,  меньше вышеуказанной величины и составляла 76914 кв.м, что не нарушает интересов                                 ООО «Развитие».

В суде первой инстанции ООО «Развитие» заявило о пропуске срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно главе 3 договора аренды от 08.12.2008 арендатор обязывался ежегодно уплачивать арендодателю арендную плату в размер согласно приложению  к договору частями в сроки: не позднее 15.04- ? годовой суммы; не позднее 15.07. – ? годовой суммы; не позднее 15.10 – ? годовой суммы.

Истец обратился в суд с рассматриваемым иском 03.08.2013, следовательно, по обязательствам по внесению арендной платы со сроком исполнения до 15.07.2009 включительно срок исковой давности истек.

С учетом вышеизложенного основания для взыскания арендной платы, начисленной за 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 годы и первое полугодие 2009 года (по сроку платежа 15.07.2009) у суда первой инстанции отсутствовали.

За период с 15.10.2009 по  30.06.2012 с учетом произведенных                        ООО «Развитие»  платежей судом первой инстанции правомерно, взыскана задолженность в размере 1 373 967 руб.

Кроме того, Министерством заявлено требование о взыскание неустойки за неисполнение