Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 по делу n А13-4446/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на основании договора участия в долевом строительстве от 12.11.2007 № 001-фл/2007 и в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) осуществлена государственная регистрация залога (ипотеки) (запись о регистрации № 35-35-12/094/2007-283). Залогодателем являлось                            ЗАО «Византорг», залогодержателями - участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Объектом строительства являлся гостиничный комплекс с медицинским центром, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, пересечение пр. Победы и ул. Сталеваров.

Государственная регистрация залога в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) осуществлена Управлением в силу статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и в порядке, установленном Законом о регистрации и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

В пунктах 1 и 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по факту поступления заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума № 10/22) в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае первоначальные и повторные торги по реализации имущества должника не состоялись, в связи с чем на основании пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве и заявления одного из залоговых кредиторов -                                       ООО «ЭнергоМонтажПроект» об оставлении предмета залога за собой, имущество перешло к последнему.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями пунктов 12, 13 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пункты 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пункт 3 статьи 111, абзац третий пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. При этом указанный кредитор обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 138 настоящего Закона, на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 статьи 138 Закона, в течение 10 дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой.

При рассмотрении споров судам следует принимать во внимание, что по смыслу этой нормы Закона право собственности у залогового кредитора возникает после осуществления им указанной оплаты и передачи ему предмета залога.

В случае неполучения конкурсным управляющим заявления залогового кредитора об оставлении заложенного имущества за собой в течение 30 дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися, а также при неоплате залоговым кредитором суммы в соответствии с абзацем вторым пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве заложенное имущество может быть продано посредством публичного предложения согласно абзацу третьему пункта 4.1 статьи 138 Закона. При этом судам следует иметь в виду, что выручка от продажи заложенного имущества направляется на погашение требований залогового кредитора в порядке, предусмотренном пунктами 1 - 2.1 статьи 138 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

При оставлении залогодержателем предмета залога за собой в качестве основания совершения записи о погашении ипотеки выступает факт прекращения ипотеки в связи с совпадением собственника заложенного имущества, залогодателя и залогодержателя в одном лице применительно к статье 413 ГК РФ.

В некоторых случаях законодательство Российской Федерации предусматривает возможность наличия нескольких залогодержателей по одному договору залога. В этом случае один и тот же объект передается в залог нескольким кредиторам одновременно, а кредиторы имеют одинаковую очередность удовлетворения своих требований. Соответственно, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства распространяются между залогодержателями пропорционально их требованиям.

Такой принцип предусмотрен и для правоотношений, регулируемых Законом об участии в долевом строительстве (пункт 2 статьи 15, пункт 3             статьи 13).

Законодательство Российской Федерации также не содержит запрета на множественность лиц на стороне залогодержателя в залоговом обязательстве.

При множественности лиц на стороне залогодержателя, если только один из залоговых кредиторов оставляет предмет залога за собой, такое совпадение происходит только в отношении одного кредитора, следовательно оснований для прекращения залоговых прав других кредиторов не имеется.

В данном случае ликвидация должника по основному обязательству не имеет значения, поскольку перешло сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.

В силу пункта 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Конституционный суд Российской Федерации в определении от 17.07.2007 № 588-О-О также отметил, что положения статьи 353 ГК РФ, предусматривающие сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, сами по себе направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству и обеспечение его надлежащего исполнения. Данные положения находятся в системной взаимосвязи с иными нормами данного Кодекса, регулирующими залоговые отношения, в том числе статьи 346, предусматривающей, что, если иное не установлено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Поскольку объект залога неделим, возмездная передача позволяет залоговому кредитору приобрести право собственности и погасить право требования на свою долю, при этом происходит сохранение залога при переходе права к другому лицу. При таких обстоятельствах, как правильно указал суд первой инстанции,  ликвидация ЗАО «Византорг» не имеет значения для рассмотрения настоящего дела.

Решением Арбитражного суда Вологодской области по делу                        № А13-14992/2011, вступившим в законную силу, по иску предпринимателя Иващенко А.В. о признании незаконным бездействия Росреестра, выразившегося в несовершении записи о погашении ипотеки                                 № 35-35-12/094/2007-283 от 04.12.2007, о возложении обязанности погасить запись об ипотеке заявителю отказано в удовлетворении требований. При этом суд признал сделку по передаче конкурсным управляющим                                     ООО «ЭнергоМонтажПроект» предмета залога ничтожной на основании статьи 168 ГК РФ.  Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ).

Суд  также установил, что оценка недвижимого имущества проведена с учетом существующих обременений - ипотеки, значительно уменьшающей рыночную стоимость объекта недвижимого имущества. Начальная продажная цена также утверждена судом с учетом ипотеки и объект выставлялся на торги, обремененный ипотекой.

Таким образом, исходя из равенства прав залогодержателей - участников долевого строительства при множественности указанных залогодержателей оставление предмета залога за собой должно предполагать передачу объекта всем залогодержателям и возникновение в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ общей долевой собственности.

В силу статьи 10 ГК РФ, определяющей пределы осуществления гражданских прав, реализация конкурсным кредитором права на оставление предмета залога за собой не должна причинять вред другим конкурсным кредиторам. Иное противоречит целям конкурсного производства, установленным статьей 2 Закона о банкротстве, - соразмерному удовлетворению требований кредиторов и является нарушением прав конкурсных кредиторов, требования которых обеспечены залогом, поскольку приводит к предпочтительному удовлетворению требований одного залогового кредитора перед другими.

Поскольку сделка о передаче имущества ООО «ЭнергоМонтажПроект» признана судом ничтожной, такая сделка не может служить основанием для погашения записи и залоге, последующие сделки о передаче имущества также нельзя признать законными, а залог имущества - прекращенным.

Суд также принял во внимание то обстоятельство, что обратиться с исковым требованием о признании сделки ничтожной заинтересованные лица не имеют возможности, поскольку ЗАО «Византорг» - сторона по сделке, 21.03.2012 исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 11 октября 2012 года по делу №А13-8778/2012 прекращено производство по делу по иску предпринимателя Шкарбуна В.И. о признании сделки по передаче конкурсным управляющим ЗАО «Византорг» ООО «ЭнергоМонтажПроект» недвижимого имущества: здания (гостиничный комплекс с медицинским центром), площадь застройки - 2927,4 кв.м, и земельного участка площадью 10 126 кв.м с кадастровым номером 35:21:0401008:0101, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец пересечение пр. Победы -ул. Сталеваров по акту приема-передачи от 15.08.2011, являющегося предметом залога, ничтожной сделкой. Как указал суд, поскольку спор о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности не может быть рассмотрен без участия одного из ее контрагентов, производство по делу подлежит прекращению на основании пункта 5 части 1 статьи 150                   АПК РФ.

Доводы истца о добросовестности приобретения имущества у                        ООО «ЭнергоМонтажПроект» были предметом рассмотрения судом первой инстанции и признаны необоснованными.

Предприниматель Секретарев А.В. ссылается на то, что в выписке из ЕГРП от 30.09.2011, свидетельствах о государственной регистрации права             ООО «ЭнергоМонтажПроект» нет сведений об обременении в виде ипотеки; в договоре купли-продажи от 28.09.2011, заключенном между                                   ООО «ЭнергоМонтажПроект» и Секретаревым А.В., указано о том, что продавец гарантирует, что имущество не обременено правами третьих лиц.

В данном случае вопрос о добросовестности не сможет рассматриваться, поскольку независимо от перехода права собственности на вещь к третьему лицу залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу. Законом не предусмотрено каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях.

Кроме того, судом в рамках настоящего дела не установлено и добросовестности со стороны истца.

Как указано в пункте 38 Постановления