Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2013 по делу n А66-16617/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ в собственность.

В ответ на обращение Фирмы Департамент направил ей проект договора купли-продажи недвижимого имущества по цене 8 345 122 руб. 28 коп. с условием о рассрочке и графиком платежей, подписанный со стороны продавца.

Фирмой данный договор подписан с протоколом разногласий относительно цены договора. Согласно редакции покупателя цена объекта составляет 4 808 000 руб. 00 коп. и определена на основании заключения независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки» (далее – Агентство).

Поскольку стороны не достигли согласия по условиям спорного договора в части определения стоимости продаваемого имущества, а также порядка начисления процентов, Фирма обратилась в арбитражный суд  с настоящим иском.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьёй 12 Закона № 135-ФЗ отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным             данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

На основании пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

По заданию Департамента Обществом составлен отчёт от 05.08.2011       № 02/08-11Д, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 28.07.2011 определена в размере 8 345 122 руб. 88 коп. (без НДС) и        9 847 245 руб. (с учётом НДС).

Фирма заказала проведение оценки Агентству, по отчёту которого от 10.10.2011 № 07/09-2011 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.10.2011 составила 4 808 00 руб.  (с учетом НДС).

Принимая во внимание наличие двух отчётов, суд первой инстанции по инициативе Фирмы назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено эксперту Центра Пилипчук Н.В.

По результатам проведённого исследования суду представлен отчёт         № 2796, согласно которому  стоимость исследуемого объекта недвижимости составила 5 048 000 руб. (с учётом НДС).

Поскольку в данном отчёте в нарушение статьи 86 АПК РФ отсутствует запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанный отчёт не может являться допустимым доказательством по делу, полученным судом в порядке                      статьи 82 АПК РФ.

Однако названный отчёт  подлежит оценке наряду с иными имеющимися в деле отчётами в порядке статьи 75 АПК РФ.

Как отмечено выше, истец просит урегулировать возникшие по договору разногласия исходя из рыночной стоимости имущества, определённой отчётом Центра.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство по правилам                части 4 статьи 71 АПК РФ подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами и полученные судом отчёты оценки стоимости муниципального имущества, судебная коллегия  приходит к выводу о том, что сведения и выводы, изложенные в отчёте Центра являются более полными и достоверными в отношении конкретного имущества.

Отчёт составлен непосредственно по результатам осмотра спорного недвижимого имущества, при определении стоимости этого имущества экспертом Центра Пилипчук Н.В. учтено техническое состояние объекта оценки.

Допущенные экспертом Центра технические опечатки при расчёте стоимости помещения, определении рыночной арендной платы, на которые указано ответчиком в возражениях на отчёт, устранены экспертом путём предъявления в суд апелляционной инстанции откорректированного отчёта. На результат оценки исследуемого объёкта данные опечатки не повлияли.

Для проведения расчёта стоимости объекта в качестве аналогов экспертом взяты аналоги, близкие по свои характеристикам объекту оценки на дату исследования.

Датой проведения оценки является 14.10.2011, она близка к дате издания приказа Департамента (13.10.2011) № 2081/р «О приватизации муниципального имущества: нежилого помещения, общая площадь 140,2 кв.м, этаж 1, по адресу: г. Тверь, пр-т Чайковского, д. 100», что не противоречит требованиям Закона   № 159-ФЗ.

Допрошенная в судебном заседании апелляционной инстанции и предупреждённая об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных пояснений эксперт Центра  Пилипчук Н.В. выводы, указанные в своём отчёте, поддержала, подтвердила правильность выведенного по итогам исследования результата стоимости оцениваемого имущества.

У апелляционной инстанции не возникло сомнений в полноте проведённой оценки, его объективности, выводы эксперта достаточно ясны и непротиворечивы.

По мнению апелляционного суда, отчёт Центра полностью отвечает требованиям Закона № 135-ФЗ, а также федеральных стандартов                            оценки: в заключении об оценке содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация в соответствии с требованиями  пунктов 18, 19 ФСО № 1. При этом оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 1 использовал сравнительный и доходный подходы оценки, обосновав отказ от использования затратного подхода.

Как видно из имеющихся в деле отчётов оценки, ни в одном из них, в том числе представленном ответчиком, не использовался затратный подход при определении стоимости объекта оценки.

Согласно пояснениям эксперта Пилипчук Н.В., данным суду апелляционной инстанции, затратный подход к оценке отражает мнение продавца об объекте оценки, которое основано на произведённых им затратах в объект. Рыночная стоимость складывается при взаимодействии продавца с покупателем, то есть под влиянием не только предложения, но и спроса. При коммерческом использовании объекта или при его реализации цена устанавливается на открытом конкурентом рынке. Поэтому при развитом рынке предпочтение отдаётся доходному и сравнительному подходам, как наиболее обоснованным. Для коммерческих объектов затраты на производство или замещение значительно ниже их рыночной стоимости.

Апелляционный суд также учитывает, что при применении в рамках сравнительного подхода метода сравнения продаж экспертом отражена последовательность произведенных действий, выделены основные элементы сравнения, которые должны учитываться в обязательном порядке, порядок осуществления корректировки цен объектов-аналогов.

В результате проведённого анализа экспертом были отобраны максимально сходные по характеристикам объекты-аналоги. При этом характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в них приводятся их местонахождение, общая площадь, цена продажи. Приведённая информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении, приведён перечень использованных данных и источников их получения, что в полной мере отвечает принципу проверяемости отчёта.

Достоверность выводов эксперта Центра и правильность применённых экспертом методик ответчиком не опровергнуты. Ходатайство о назначении повторной или комплексной экспертизы не заявлено.

Определённая экспертом Центра стоимость объекта оценки близка по своему значению к рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.10.2011, рассчитанной Фирмой.

Отчёт Общества, составленный по заданию Департамента, не отражает техническое состояние объекта на день его оценки. Текущее состояние объекта определено по техническому паспорту Бюро технической инвентаризации, составленному на 2009 год, что следует из копии данного технического паспорта,  имеющейся в материалах дела. Вместе с тем датой оценки объекта является 28.07.2011. Данное обстоятельство повлияло на корректировку цен использованных Обществом объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода.

Кроме того, при определении коэффициента капитализации в рамках доходного подхода Обществом использованы объекты-аналоги, не соответствующие по своим характеристикам объекту оценки.

Таким образом, отчёт Общества содержит ряд недостатков и не может быть признан достоверным и рекомендуемым для совершения сделки.

С учётом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что  договор купли-продажи подлежит заключению по цене, указанной в отчёте Центра.

При решении вопроса о необходимости исключения НДС из рыночной стоимости спорного объекта суд апелляционной инстанций исходит из того, что в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) не облагается НДС реализация (продажа) недвижимого имущества субъектов Российской Федерации и муниципальной недвижимости, если в качестве покупателя выступает субъект малого или среднего предпринимательства, ранее являвшийся арендатором этого имущества и выкупающий его в порядке, установленном Законом            № 159-ФЗ.

В связи с этим цена спорного имущества составляет без НДС          4 277 966 руб. 10 коп.

Требования истца в данной части являются законными и обоснованными.

Также в редакции истца подлежат урегулированию разногласия сторон по графику оплаты в рассрочку арендуемого имущества, являющемуся приложением № 2 к договору.

Как видно из материалов дела, в пункте 2.1 рассматриваемого договора купли-продажи стороны установили оплату цены выкупаемого имущества с рассрочкой на 5 лет.

Из положений пункта 2.2 договора следует, что на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (8,25%). Уплата процентов производится одновременно с оплатой основного долга.

Приложением № 2 к договору установлен график оплаты, согласно которому Департаментом рассчитана сумма выплачиваемых ему процентов по указанной выше ставке – 19 124 руб. 24 коп. ежемесячно из расчёта суммы долга в размере 8 345 122 руб. 88 коп.

Исходя из условий договора, связанных с оплатой имущества,                     судебная коллегия приходит к выводу о том, что по возникшему спору применимы положения законодательства о коммерческом кредите согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», из которых следует, что согласно                        статье 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров. Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Кодекса). Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами.

Порядок взимания процентов по договору займа предусмотрен в положениях пунктов 1, 2 статьи 809 ГК РФ, из которых следует, что право на получение процентов связано с днём уплаты суммы долга или его соответствующей