Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу n А57-26869/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

В НЕДВИЖИМОСТЬ» (застройщик) и Саяпиной Еленой Ивановной (дольщик).

Судом в указанном судебном акте был также установлен  факт выполнения  Саяпиной Е.И. своих обязательств по договору №х о долевом участии в строительстве от 23.03.2001 в полном объеме: оплата стоимости квартиры в размере х руб. подтверждена справкой от 24.02.2004 и квитанциями к приходному кассовому ордеру по договору №х.

Суд констатировал невыполнение ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве: спорная квартира в собственность дольщика не была передана.

Как видно из материалов основного дела о банкротстве ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" и материалов настоящего обособленного спора, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 64304000-131 от 24.12.2009, выданным ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Администрацией муниципального образования «Город Саратов», в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: многоэтажных жилых домов со встроено - пристроенными помещениями (жилой дом блок №2 блок-секции «А», «Б», «В»), расположенного по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский.

Распоряжением комитета по архитектуре и градостроительству администрации МО «город Саратов» от 06.06.2011 № 49ОА-335/113 многоэтажным жилым домам со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом блок №2 блок-секции «А», «Б», «В») по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, присвоен почтовый адрес: г.Саратов, ул. Федоровская, д.№х.

Экспертным заключением ООО «Данко-Аудит» № 119-13 от 22.08.2013 установлено, что однокомнатная квартира общей площадью х кв.м., на х этаже в секции х, номер квартиры по предварительному плану х многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Саратов, Общественный центр, п. Юбилейный и однокомнатная квартира №х, общей площадью согласно технического паспорта х кв.м + лоджия х кв.м.в доме № х по ул. Федоровская в г. Саратов являются одним и тем же объектом недвижимости.

При рассмотрении обособленного спора ООО «НИЛСЭ» была проведена судебная экспертиза, по результатам которой, согласно экспертному заключению №1188, установлено, что на х-м этаже имеется квартира по предварительному плану №х общей площадью х кв.м, расположенная на х этаже в секции х, по строительному адресу г. Саратов, Общественный центр, п. Юбилейный, от 23.03.2001, по договору №х о  долевом участии от 23.03.2001, договору уступки права требования от 24.02.2004, ее фактический №х, данная квартира расположена в центре, между двух двухкомнатных квартир.

Согласно нумерации по техническому паспорту ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» Ленинское отделение от 03.02.2011, в выстроенном и сданном в эксплуатацию доме №х по ул. Федоровская г. Саратов по своим техническим характеристикам однокомнатная квартира со строительным (предварительным) номером х общей площадью х кв.м, расположенная на хэтаже в секции х, соответствует однокомнатной квартире №х (фактический номер исследуемой квартиры - №х).

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции  в отношении второго дольщика, Разиновой  Н.П., были установлены следующие обстоятельства:

- Разинова Н.П. первая обратилась в суд с заявлением о признании за нею права собственности на спорную квартиру – 22.06.2012;

- между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и Разиновой Н.П. заключен договор №860 от 24.12.2009, по условиям которого фонд привлекает денежные средства участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский и по окончанию строительства выделяет долю участнику со следующими характеристиками: однокомнатная квартира № х, общей площадью х кв.м на хэтаже;

- Разиновой Н.П. выполнены обязательства по договору в полном объеме, что подтверждается документами, представленными стороной в материалы дела;

- спорное жилое помещение должником передано Разиновой Н.П. должником, ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» по акту приема-передачи однокомнатной квартиры №х от 12.03.2012 (фактический и предварительные номера совпали). 

Судом первой инстанции установлено, что в настоящее время Разинова Н.П. фактически владеет спорной квартирой с 05.05.2013, что подтверждается заключенным с ЖК «Федоровская» договором на управление многоквартирным домом; техническим и кадастровым паспортом на квартиру, несет бремя оплаты коммунальных услуг; ею были заключены договоры по ремонту спорной квартиры; установлены счетчики приборов учета.

Данное обстоятельство участниками процесса не оспаривается.

Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции прийти к выводу о фактическом владением Разиновой Н.П. спорной квартирой, в связи с чем, суд признал за нею право собственности на однокомнатную квартиру №х, общей площадью х кв.м, расположенную на х этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Саратов, ул. Федоровская, х.

При этом суд первой инстанции указал, что Кравченко В.Ф. имеет право требовать от ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции находит позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок секция "А", "Б", "В") введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО "Город Саратов NRU 64304000-131.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости квалифицировать отношения как между Разиновой Н.П. и должником, так и между Кравченко В.Ф., и должником, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Поскольку договоры о долевом участии со стороны указанных дольщиков были исполнены, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость,  их требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации их права на указанное имущество, то есть как иски о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренные пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11).

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.

Вместе с тем спорная квартира является предметом материального интереса как Разиновой Н.П. дольщика, владеющего спорной квартирой, так и Кравченко В.Ф. другого дольщика, полагающего, что  у него имеется приоритет на спорную квартиру.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно применил разъяснения, данные в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии с данными разъяснениями, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Согласно положениям статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

В данном конкретном случае, судом первой инстанции обоснованно установлено фактическое владение спорной квартирой дольщиком Разиновой Н.П.

Доказательств неправомерного владения Разиновой Н.П. спорной квартирой подателем апелляционной жалобы не представлено.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем, подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Определение ВАС РФ от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009).

Вместе с тем по настоящему обособленному спору подтверждено фактическое владение спорной квартирой дольщиком Разиновой Н.П., в том числе передача спорного помещения по акту приема передачи должником, а доказательств обратного не имеется.

Установление факта введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, выполнение указанным лицом обязанности участника строительства по договору долевого участия, нахождение спорной квартиры в его фактическом владении, при отсутствии в материалах дела доказательств фактической передачи спорного имущества иным лицам в указанный период, позволяет апелляционному суду согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что Разинова Н.П. является законным владельцем спорной квартиры.

При таких обстоятельствах, отсутствуют правовые основания для признания за иным лицом: Кравченко В.Ф. права собственности на спорное жилое помещение.

Довод апелляционной жалобы Кравченко В.Ф. о том, что  имущественное право на спорную квартиру, даже при отсутствии владения ею, является основанием для признания за указанным дольщиком права собственности на объект долевого участия, является несостоятельным, как основанным на неверном толковании норм материального права.

Апелляционный суд соглашается с доводом подателя апелляционной жалобы об ошибочности ссылки суда первой инстанции на  регистрацию права собственности на Разиновой Н.П. как факт препятствующий признанию права за вторым дольщиком, поскольку судебный акт, на основании которого было признано право собственности, уже отменен по вновь открывшимся обстоятельствам.

Вместе с тем данный довод суда первой инстанции не повлек вынесения незаконного судебного акта.

Апелляционным судом отклоняется довод подателя апелляционной