Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2015 по делу n А57-26869/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

стекла»; о признании недействительными (ничтожными) как противоречащими закону договора уступки права требования от 06.12.2005  № 324 между ОАО «Саратовский институт стекла» и ООО ПП «Саратовтепломонтаж», и акта приема – передачи имущественного права от 07.12.2005 между ОАО «Саратовский институт стекла» и ООО ПП «Саратовтепломонтаж», о признании договора № 713 от 28.12.2009, заключенного между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" и Оружейниковой Т.М., ничтожной сделкой, как противоречащей закону, - не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как было ранее указано, суд установил, что требования кредиторов – Лягина А.В., Оружейниковой Т.М., ООО ПП «Саратовтепломонтаж» о передаче жилых помещений подтверждены вступившими в законную силу судебными актами; оригиналами договоров о долевом участии в строительстве жилого дома, арбитражный управляющий не возражал относительно включения требований в реестр требований передачи жилых помещений.

Руководствуясь пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав",  суд первой инстанции  указал на отсутствие заявленных дольщиками оснований недействительности указанных сделок, поскольку одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.

Судом первой инстанции не принят во внимание довод Оружейникова А.В. о недействительности договора №893 от 24.12.2009, в частности, по причине его фальсификации, по следующим основаниям.

При исследовании материала проверки СУ СК СО по Волжскому району города Саратова по факту фальсификации доказательств по гражданскому делу судом установлено, что 22.09.2014 следователем СО по Волжскому району города Саратова отказано в возбуждении уголовного дела по факту фальсификации доказательств Лягиным А.В. доказательств по гражданскому делу.

Постановлением Волжского районного суда города Саратова от 13.11.2014 Оружейниковой Т.М. отказано в удовлетворении жалобы на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.09.2014.

Из материалов проверки СУ СК СО по Волжскому району города Саратова следует, что Савченко И.В., работающая с декабря 2000 года до весны 2005 года в ООО «Геотехника - ФИН» кассиром, допрошенная по уголовному делу № 605162 в качестве свидетеля указала на то, что граждане вносили деньги в кассу предприятия, как при заключении договора долевого участия в строительстве, так и в последующем, если условиями договоров была предусмотрена рассрочка платежа (т.7 л.д.90).

Байгузова Л.Ю., работающая с марта 1998 года до октября – ноября 2004 года в ООО «Геотехника - ФИН», в период с марта 1998 года по 2000 года работала менеджером в отделе продаж, допрошенная по уголовному делу №605162 в качестве свидетеля указала на то, что у генерального директора было несколько заместителей, одним из которых являлся Решетов Г.Г., занимавшийся вопросами продаж квартир. Байгузова Л.Ю. проводила мониторинг рынка жилья и в протоколе допроса указано на выводы, что должник не продавал квартиры по ценам, ниже рыночных (т.7 л.д.92-94).

21.09.2014 у Решетова Г.Г. получены объяснения, из которых судом установлено, что Решетову Г.Г. был представлен договор № 893 от 24.12.2009, на вопрос следователя Решетов Г.Г. пояснил, что в графе подпись «Решетов Г.Г.» стоит подпись, похожая на его, точно утверждать не может, обстоятельств заключения договора не помнит, по факту, что в договоре стоит номер расчетного счета, который был открыт позднее, чем заключен договор, пояснил, что договор мог несколько раз переподписываться, в связи с внесением в него каких – либо несущественных изменений, возможно с целью исправления каких – либо опечаток, такие ситуации неоднократно случались, когда люди приходили и переподписывали уже заключенные договора, в реальности договоры были заключены именно тем числом, которое указано в договоре. Новые договоры либо дополнения к существующим не составлялись по той причине, что никто не придавал значение этому.

Денежные средства от Лягина А.В. поступили на новый расчетный счет, данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что внесение в договор №893 от 24.12.2009 реквизитов нового расчетного счета не является существенным изменением условий договора и не влечет недействительность сделки, в связи с чем, не усмотрел оснований для удовлетворения заявления Оружейникова А.В. о признании недействительным (ничтожным) договора №893 от 24.12.2009.

При рассмотрении заявления ООО ПП «Саратовтепломонтаж» судом первой инстанции отклонен довод ООО ПП «Саратовтепломонтаж» о том, что договор №713 от 28.12.2009, заключенный между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" и Оружейниковой Т.М., является недействительным, поскольку должник при заключении данного договора не имел права распоряжаться спорной квартирой, так как  право требования передачи перешло к ООО ПП «Саратовтепломонтаж». Суд счел, что заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Также судом первой инстанции были отвергнуты доводы  представителя Оружейникова А.В. о недействительности взаимосвязанных между собой договоров и актов приема-передачи прав, заключенных между ООО «Органикс – Силикат», ОАО «Саратовский институт стекла», ООО ПП «Саратовтепломонтаж» по причине отсутствия фактических финансово-экономических правоотношений.

Суд принял во внимание  признание ООО ПП «Саратовтепломонтаж» наличия фактических финансово-экономических правоотношений между указанными лицами по поводу переуступки имущественных прав на спорную квартиру, с учетом материалов обособленного спора по заявлению ООО ПП «Саратовтепломонтаж» о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения.

Обратное заявителями не доказано.

Суд апелляционной инстанции находит позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок секция "А", "Б", "В") введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО "Город Саратов NRU 64304000-131.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости квалифицировать отношения как между Лягиным А.В. и должником, так и между Оружейниковой Т.М., ООО ПП «Саратовтепломонтаж» и должником, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Поскольку договоры о долевом участии со стороны указанных дольщиков были исполнены, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость,  их требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации их права на указанное имущество, то есть как иски о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренные пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11).

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.

Вместе с тем, спорная квартира является предметом материального интереса как Лягина А.В., дольщика, владеющего спорной квартирой, так и Оружейниковой Т.М., ООО ПП «Саратовтепломонтаж»,  других дольщиков, полагающих, что  у них имеется приоритет на спорную квартиру.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно применил разъяснения, данные в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии с данными разъяснениями, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Согласно положениям статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

В данном конкретном случае, судом первой инстанции обоснованно установлено фактическое владение спорной квартирой дольщиком Лягиным А.В.

Доказательств неправомерного владения Лягиным А.В. спорной квартирой подателями апелляционных жалоб не представлено.

Следует отметить, что  обязательство по передаче спорного жилого помещения Лягину А.В. у должника возникло раньше, чем  Оружейникову А.В., но позже, чем ООО ПП «Саратовтепломонтаж».

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Определение ВАС РФ от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009).

Вместе с тем по настоящему обособленному спору подтверждено фактическое владение спорной квартирой дольщиком Лягиным А.В., а доказательств обратного не имеется.

Установление факта введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, выполнение указанным лицом обязанности участника строительства по договору долевого участия, нахождение