Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 по делу n А57-26869/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация права собственности признается названным Законом единственным, а значит, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права.

Судебная защита, в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц, по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", возможна только путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество (правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права).

Как  следует    из  материалов  дела,  право  собственности  на    спорную  квартиру   № 202 зарегистрировано   за Добриян Л.Ю., и установлено фактическое владение Добриян Л.Ю. спорной квартирой. Указанный факт сторонами не оспаривается и подтвержден в апелляционном суде.

Таким образом, Ярцева О.Е. имеет право требовать от ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Кроме того,  Ярцева О.Е. просила  признать   договор № 868, заключенный между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и Поповой О.В. недействительной сделкой на основании статьи 61.2 Закона  о банкротстве.

Согласно пункту  17 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 22.06.2012) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности. При предъявлении в рамках дела о банкротстве заявления об оспаривании сделки по указанным основаниям иным помимо арбитражного управляющего лицом суд оставляет это заявление без рассмотрения применительно к части 4 пункта 1 статьи 148 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации.

При подаче заявления об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве лицом, не имеющим права на его подачу, суд оставляет его без рассмотрения применительно к пункту 7 части 1 статьи 148 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации. 

Таким образом, заявление Ярцевой О.Е. о признании договора № 868, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и Поповой О.В. недействительной сделкой на основании статьи 61.2 Закона  о банкротстве  правомерно  оставлено  без  рассмотрения судом  первой  инстанции.

Кроме  того,  Ярцева О.Е. просила  признать недействительным договор № 868 от 24.12.2009 года, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и Поповой Ольгой Викторовной на привлечение денежных средств к участию в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский и выделение доли с характеристиками: количество комнат – 1, общая площадь 56,3 кв.м., этаж 6, секция 2А, номер квартиры 202, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации № 64-64-11/743/2012-010 от 22.12.2012 г. в отношении однокомнатной квартиры № 202 площадью 48,2 кв.м., по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, кв. 202 и о признании право собственности Поповой О.В. на квартиру № 202 в жилом доме по адресу: г.Саратов, ул.Федоровская, д.8 отсутствующим.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 17 сентября  2012 года  в реестр требований кредиторов о передачи жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», г. Саратов, ОГРН 10264002676410, ИНН 6452044318 включены требования Поповой Ольги Викторовны, г. Саратов в отношении однокомнатной квартиры общей площадью 56,3 кв.м., на 6 этаже в секции 2А, номер квартиры по предварительному плану 202 многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8 стоимостью 1 100 102 рубля. Данное определение не было обжаловано и вступило в законную силу.

При этом обоснованность требований Поповой О.В. подтверждена договором № 868 от 24.12.2009 г., квитанциями к приходным кассовым ордерам по договору № 868 на сумму 1 100 102 рубля.

Подлинники указанных документов исследовались в судебном заседании. Заявлений о фальсификации доказательств от представителя Ярцевой О.Е., участвующего при рассмотрении требования Поповой О.В. не поступало.

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского   кодекса  Российской  Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Аналогичная позиция изложена в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22: «В случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, то суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи».

Таким образом, одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.

На основании изложенного у суда отсутствуют основания для признания договора № 868 от 24.12.2009 года, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и Поповой Ольгой Викторовной на привлечение денежных средств к участию в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский и выделение доли с характеристиками: количество комнат – 1, общая площадь 56,3 кв.м., этаж 6, секция 2А, номер квартиры 202 недействительным.

В связи с тем, что отсутствуют  основания  для признания договора № 868 от 24 декабря 2009 года недействительным, также отсутствуют основания для удовлетворения требования Ярцевой О.Е. о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации № 64-64-11/743/2012-010 от 22 декабря  2012  года   в отношении однокомнатной квартиры № 202 площадью 48,2 кв.м., по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, кв. 202 и о признании права собственности Поповой О.В. на квартиру № 202 в жилом доме по адресу: г.Саратов, ул.Федоровская, д.8 отсутствующим.

Конкурсный   управляющий  ООО «Геотехника – ФИН» Кручинин А.С. просил    признать   недействительным договор № 868 от 24 декабря  2009 года, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и Поповой Ольгой Викторовной на привлечение денежных средств к участию в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский и выделение доли с характеристиками: количество комнат – 1, общая площадь 56,3 кв.м., этаж 6, секция 2А, номер квартиры 202, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации № 64-64-11/743/2012-010 от 22.12.2012 г. в отношении однокомнатной квартиры № 202 площадью 48,2 кв.м., по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, кв. 202.

Суд считает, что договор долевого участия в строительстве по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского Кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Аналогичная позиция изложена пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22: «В случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, то суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи».

Таким образом, суд приходит к выводу, что одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.

Однако, по смыслу положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, наличие притязания двух и более участников строительства на одно и то же жилое помещение не является препятствием для признания всех таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.

Так, согласно статье 201.10 Закона о банкротстве определен специальный порядок удовлетворения требований участников строительства о передаче жилых помещений в деле о банкротстве застройщика, в соответствии с которым допускается наличие требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме. Допускается удовлетворение требований участников строительства путем передачи участникам строительства жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения или отказа участника строительства от получения им жилого помещения и преобразования такого требования в денежное.

Производство   по заявлению конкурсного управляющего ООО «Геотехника – ФИН» Кручинина А.С. о признании недействительным договора № 149 от 05.03.2005 г., заключенного между ООО «Геотехника – ФИН» и ООО «НВС», об оспаривании сделок: договора уступки права требования от 05.04.2005 г., заключенного между ООО «НВС» и Лубковой Н.Н.; договора уступки права требования от 03.12.2008 г., заключенного между Лубковой Н.Н. и Ярцевой О.Е.; дополнительного соглашения к договору № 149 от 05.03.2005 г. от 10.11.2009 г., заключенного между Ярцевой О.Е. и ООО "ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" правомерно  прекращено   судом  первой  инстанции.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими