Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А57-26869/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

общей   площадью  109,76   кв.м.,  на  13 этаже    в секции  2В, номер  квартиры   по  предварительному   плану  66 многоэтажного   жилого  доима    по  строительному     адресу: г.  Саратов,  общественный  центр    пос.  Юбилейный,  признаны   судом   обоснованными   и включены   в реестр  требований   о  передаче   жилых   помещений  ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД  ИНВЕСТИЦИЙ  В НЕДВИЖИМОСТЬ».

В связи  с чем, Пономаренко  В.Н.,  Пономаренко  С.И.,  Пономаренко  Ю.В., Пономаренко  С.В. обратились   в суд   с заявлением   о   признании   права  собственности   на  жилое   помещение.

Суд  первой  инстанции   удовлетворил   требования  Тамбовцевой  И.Л.,  а  в  удовлетворении    требований  Пономаренко  В.Н.,  Пономаренко  С.И.,  Пономаренко  Ю.В., Пономаренко  С.В. отказал.

Суд  апелляционной   инстанции  считает  позицию  суда  первой  инстанции  в обжалуемой  части  правомерной  и  обоснованной.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации  и статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Однако для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок секция "А", "Б", "В") введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО "Город Саратов NRU 64304000-131.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости квалифицировать отношения как между Тамбовцевой И.Л.,  так  и между  Пономаренко  В.Н.,  Пономаренко  С.И.,  Пономаренко  Ю.В., Пономаренко  С.В. и должником как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данные  договора в качестве основания возникновения у заявителей права собственности на спорную квартиру.

Полное исполнение обязательств участником  строительства Тамбовцевой  И.Л.,  Пономаренко  В.Н.,  Пономаренко  С.И.,  Пономаренко  Ю.В., Пономаренко  С.В. перед должником установлены  материалами  дела.

При  этом  суд  апелляционной   инстанции  учитывает,  что    в материалах  дела    имеется  письмо     от  18 июля  2007 года  №631  ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД  ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», адресованное    Пономаренко  В.Н., из   которого      следует, что     в связи  с    изменениями     проекта     площадь   долей   изменилась   и составляет  120,52  кв.м, вместо   указанных   в договоре   109,76  кв.м.   и за  кредиторами    имеется  задолженность   по  оплате  10,76   кв.м, доказательств    оплаты    вышеуказанной    задолженности    в материалы  дела  не  представлено.

Таким образом,  у Пономаренко  В.Н.,  Пономаренко  С.И.,  Пономаренко  Ю.В., Пономаренко  С.В. отсутствует  полное    исполнение   обязательств    участниками    строительства,  в то   время  как у Тамбовцевой   И.Л.   полное    исполнение     обязательств    перед    должником   подтверждается    материалами  дела.

Кроме того,  Пономаренко  В.Н.,  Пономаренко  С.И.,  Пономаренко  Ю.В., Пономаренко  С.В.    в обоснование  заявленных  требований    представили    суду   только   копии   документов.

Оригиналы    документов  также  не представлялись    и при рассмотрении   заявления   Пономаренко  В.Н.,  Пономаренко  С.И.,  Пономаренко  Ю.В., Пономаренко  С.В. о   включении       в реестр    требований  кредиторов.

Согласно требованиям статьи  75 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации  документы, представляемые в арбитражный суд и подтверждающие совершение юридически значимых действий, должны соответствовать требованиям, установленным для данного вида документов.

Письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него.

Подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда.

Учитывая изложенное, суд не должен исходить из доказанности факта в тех случаях, когда в подтверждение ему представляется копия письменного доказательства, а оригинал отсутствует.

 Поскольку договор  от  25 декабря  2009  года     со  стороны  Тамбовцевой  И.Л.   исполнен,  а должник в нарушение условий договоров  не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования Тамбовцевой  И.Л.,  по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11).

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В рамках   настоящего  дела  в  суде  первой  инстанции    проведена   строительно-техническая  экспертиза.

Согласно   заключению    эксперта   от  12 мая  2014 года  №02/14-47, трехкомнатная  квартира   с инвентаризационным   номером  №69,  расположенная   на  13 этаже    соответствует   трехкомнатной  квартире   со  строительным   номером  №66, расположенной   на  13 этаже   блок  - секции В, жилого  дома  в пос.  Новосоколовогорский  г.   Саратова.

Технический    паспорт,   выполненный   МУП  «Городское  бюро   технической    инвентаризации»  на  квартиру  №69 не содержит   сведений,  достаточных    для  оценки    потребительских  характеристик    жилого    помещения.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства, причем в двойном размере.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие обременения в отношении спорного недвижимого имущества.

Материалами  дела  установлено,  что   Тамбовцева  И.Л.   ранее, чем  Пономаренко  В.Н.,  Пономаренко  С.И.,  Пономаренко  Ю.В., Пономаренко  С.В. обратилась   с заявлением    о  признании   права   собственности, 28   февраля   2013   года     оформила    декларацию  об  объекте    недвижимости, требований   иных   участников   строительства (кроме участников настоящего спора) в отношении    данной  квартиры  нет.

Суд  апелляционной   инстанции  считает  несостоятельными  доводы  апелляционной  жалобы   о  том,  что    технический  паспорт    на  квартиру    №69    был  изготовлен    ранее   чем  Тамбовцевой  И.Л., поскольку    из  содержания      технического     паспорта  представленного  Пономаренко  В.Н.,  Пономаренко  С.И.,  Пономаренко  Ю.В., Пономаренко  С.В. следует, что    технический    паспорт  был  изготовлен    без  осмотра   квартиры .

Пунктами 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  являются именно факты правомерного владения истцом (покупателем) надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору вещью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Судом апелляционной инстанции установлено фактическое владение Тамбовцевой  И.Л.     спорной квартирой.

Тамбовцева  И.Л.     вступила   в члены  ЖК  «Федоровская 8»,  оплачивает   счета,   выставленные   ЖК  «Федоровская 8».

Данные факты подтверждают фактическое владение Тамбовцевой  И.Л.    спорной квартирой.

Факт владения спорным помещением Тамбовцевой  И.Л.  никем не оспорен,