Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2015 по делу n А12-15974/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Из этого следует, что сам по себе предварительный договор аренды не является договором о передаче имущества в аренду. Особенность предварительного договора состоит только в том, что его предмет - не аренда помещения, а обязательства: со стороны арендодателя - предоставить площади в аренду, а со стороны арендатора - принять их. Правовая природа предварительных договоренностей не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в данном случае аренды недвижимости) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 № 402/09).

Иными словами, учитывая, что предметом данного договора является не сам объект, а обязанность заключить в будущем договор в отношении объекта недвижимости (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), законодатель допускает его заключение как при отсутствии самого объекта, так и при отсутствии у лица в момент заключения предварительного договора аренды каких-либо прав в отношении этого объекта.

Из материалов дела следует, что согласно пункту 2.2. договора № 167-12КДА стороны взяли на себя обязательства по заключению в будущем долгосрочного договора аренды сроком на 10 лет, исчисляемых с даты подписания акта приема-передачи по договору. Условия долгосрочного договора аренды будут теми же, что и условия спорного договора, за исключением срока его действия и положений о государственной регистрации.

Стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды в течение 60 рабочих дней с даты получения арендодателем свидетельства о праве собственности на здание, которое будет получено по окончанию его строительства.

Следовательно, на момент заключения предварительного договора №167-12КДА объект недвижимости в эксплуатацию введен не был, право собственности ответчика на спорное нежилое помещение зарегистрировано также не было.

В силу пункта 4 статьи  429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое неизбежно должно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Из анализа условий договора №167-12КДА по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу, что срок заключения основного договора определен сторонами с указанием на событие, то есть заключение долгосрочного договора аренды поставлено в зависимость от получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности, а следовательно, может наступить или не наступить.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Однако сторонами долгосрочный договор аренды не заключен. Доказательств передачи истцу помещения в соответствии с условиями пункта 2.3. договора № 167-12КДА и его использования последним для дальнейшего ведения коммерческой деятельности в материалах дела не имеется.

Таких доказательств ответчиком в материалы дела не представлено.

Указание на то, что договор № 167-12КДА является предварительным, имеется в акте от 26.05.2012 (т.2 л.д.1-2), подписанном арендодателем без возражений, согласно которому отделочные работы проводятся арендатором для дальнейшего ведения коммерческой деятельности по условиям договора, и это помещение соответствует требованиям, установленным предварительным договором.

Кроме того, как следует из представленного в материалы дела акта обмера фактической площади помещения (т. 2, л.д. 4), стороны установили, что фактическая площадь помещения будет применяться в целях расчета постоянной и переменной частей арендной платы по договору аренды помещения после его заключения согласно условиям краткосрочного договора о заключении договора аренды №167-12КДА.

В связи с вышеизложенным, вывод суда о возникновении между сторонами арендных отношений является ошибочным.

Согласно пункту 6 статьи  429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Установив все обстоятельства дела, судебная коллегия полагает, что обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора № 167-12КДА, прекратились в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения с ответчика в размере стоимости затрат на выполнение отделочных работ в сумме 10 429 295,61 руб.

Понятие неосновательного обогащения, как одного из видов обязательств, содержится в статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая относит к нему отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения или сбережения имущества за счет другого лица.

В силу пункта 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сохранило имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательном обогащении.

В предмет доказывания по настоящему делу входят: факт пользования спорным имуществом, отсутствие законных оснований для такого пользования и размер неосновательного обогащения ответчика за счет истца.

Из положений пункта 4.4.13. договора 167-12/КДА следует, что истец, как будущий Арендатор, должен осуществить отделочные работы в помещении в порядке и сроки, согласованные в настоящем договоре.

В силу пункта 4.3.1. договора 167-12/КДА арендодатель обязан передать помещение по акту допуска для проведения отделочных работ в помещении в срок, указанный в настоящем Договоре. Передать Помещение по акту приема-передачи согласно условиям настоящего Договора.

Раздел 5 договора №167-12КДА предусматривает перечу помещения истцу для производства отделочных работ.

Так, согласно пункту 5.1. договора 167-12/КДА помещение для отделочных работ передается Арендатору в состоянии «Shell&Core» (свободная планировка без внутренней отделки). Отделочные работы Арендатор осуществляет собственными силами и средствами.

Актом от 26.05.2012 истец допущен в помещение для выполнения ремонтно-отделочных работ (т. 2, л.д. 1-2, 3-4).

Поскольку как указано выше, договор 167-12/КДА является смешанным и содержит элементы договора подряда, то к правоотношениям сторон применимы нормы главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации

В соответствии со статьей 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. К отдельным видам договора подряда, в том числе, - строительному подряду, общие положения о подряде применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Во исполнение условий раздела 5 договора № 167-12КДА истцом как заказчиком 29.05.2012 заключен контракт № 07/05 с обществом с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой-Инвест» (далее - ООО «СоюзСтрой-Инвест») (генеральный подрядчик) (т. 2, л.д. 8-16), по условиям которого генеральный подрядчик принял на себя обязательства осуществить ремонтно-отделочные работы вышеуказанного помещения в здании.

В рамках исполнения контракта № 07/05 от 29.05.2012 ООО «Союз-Медиа-Юг» перечислило ООО «Союзстрой-Инвест» аванс в размере 18 150 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями              (т. 2, л.д. 35-47).

26 ноября 2012 года составлен акт приема-передачи отделочных работ, выполненных на объекте (т. 2, л.д. 5-7), который подписан представителями ООО «Союз-Медиа-Юг», ООО «Союзстрой-Инвест», ТРК «КомсоМОЛЛ» Жигалкиным К.Н., который являлся представителем ответчика на основании доверенности от 01.08.2011 при заключении акта допуска в помещение и акта обмера (т. 2, л.д. 3,4).

Из материалов дела следует, что акты приемки выполненных работ от 06.08.2012 № 1, от 23.08.2012 № 2, от 18.09.2012 № 3, от 18.09.2012 № 4 на общую сумму 13 135 362,37 руб. (т. 2, л.д. 48-60) приняты истцом, подписаны полномочными представителями сторон без возражений, замечаний по качеству, объему и стоимости выполненных работ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31.01.2014 по делу № А12-15975/2013 по исковому заявлению ООО «Союз-Медиа-Юг» к ООО «Союзстрой-Инвест» о взыскании12 163 376,85 руб., по встречному исковому заявлению ООО «Союзстрой-Инвест» к ООО «Союз-Медиа-Юг» о взыскании 2 616 703,04 руб. с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «ВолгаИнвест», имеющим в силу норм статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего спора, установлено, что стоимость фактически выполненных работ ООО «Союзстрой-Инвест», соответствующих требованиям проекта и строительных норм по контракту от 29.05.2012 № 07/05, составила 10 429 295,61 руб.

Судебная коллегия считает, что поскольку ответчик допустил истца в помещение для выполнения ремонтно-отделочных работ, не возражал против проведения им работ и принял их, в результате проведения данных работ имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости и тем самым к неосновательному обогащению ответчика за счет истца.

Выполненные истцом отделочные работы не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения в смысле арендных правоотношений, поскольку арендные отношения между истцом и ответчиком не возникли.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основании своих требований и возражений.

На момент рассмотрения спора ответчиком не опровергнут факт выполнения истцом ремонтно-отделочных работ в принадлежащем ответчику помещении, не оспорен объем выполненных ремонтно-отделочных работ, их качество, не представлено доказательств оплаты результата выполненных истцом работ. Следовательно, ответчик в одностороннем порядке уклонился от оплаты выполненных работ.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости качественно выполненных истцом отделочных работ в помещении на сумму 10 429 295,61 руб. подлежат удовлетворению.

Кроме указанного, денежные средства в размере 1 500 000 руб., перечисленные истцом в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору, а также эксплуатационные услуги и коммунальные платежи в размере 1 334 494,59 руб., суд апелляционной инстанции квалифицирует в качестве неосновательного обогащения истца в связи со следующим.

Так пунктом 3.2. договора № 167-12КДА стороны определили, что обеспечительный взнос является обеспечительной мерой для обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора по договору. Обеспечительный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока аренды. Если арендатор надлежащим образом соблюдает условия договора, обеспечительный взнос будет засчитан в счет уплаты обеспечительного взноса по долгосрочному договору, подлежащему заключению сторонами в соответствии с условиями пункта 2.2. договора.

По существу обеспечительный взнос является денежной суммой, обеспечивающей интересы арендодателя в случае отказа арендатора от заключения договора аренды на условиях, согласованных сторонами при заключении предварительного договора аренды. Отказ истцу в удовлетворении требования о возврате обеспечительного взноса противоречит не только фактическим обстоятельствам дела, но и нормам действующего гражданского законодательства, статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, главе 60 того же Кодекса.

 Пунктом 5.7. договора № 167-12КДА установлено, что именно в период проведения арендатором отделочных работ арендатор уплачивает арендодателю перечисленные в данном пункте эксплуатационные услуги и коммунальные платежи.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснено, что правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

При этом не имеет значения, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения обогатившегося, самого потерпевшего или третьих лиц, либо произошло помимо их воли.

Установив, что предварительный договор прекратил свое действие, а основной договор аренды сторонами не был заключен, с учетом прекращения обязательств, возникших из данного предварительного договора, руководствуясь положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что в данном случае имеет место пользование ответчиком денежными средствами без установленных законом либо сделкой оснований в виде обеспечительного взноса в размере 1 500 000 руб., а также эксплуатационных услуг и коммунальных платежей в размере 1 334 494,59 руб., что порождает между сторонами внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.

В связи с чем,  требования истца о взыскании с ответчика указанных сумм является обоснованным.

В порядке норм статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 184 391,25 руб. за период с 17.03.2013 по 17.06.2013, начисленных на сумму неосновательного обогащения 8 940 181,54 руб.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной