Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А57-24385/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу указанных разъяснений, применение данного способа защиты возможно лишь по спорам о праве на недвижимое имущество и при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Указанная правовая позиция также выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

При этом если лицо, считающее себя собственником индивидуально-определенной вещи, фактически не владеет данной вещью, надлежащим способом защиты права собственности является иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в рамках которого подлежит доказыванию наличие права собственности на спорную вещь, в том числе приобретение истцом права собственности на недвижимую вещь, фактическое владение истцом этой вещью, наличие государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующую недвижимую вещь.

Таким образом, установление факта владения спорными объектами недвижимости является существенным для правильного рассмотрения настоящего спора, а также разрешения вопроса о надлежащем способе защиты нарушенного права.

Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорным объектом -  крытая площадка тока, назначение: сооружение (крытая площадка тока), 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, инв. № 63:214:002:000052900, лит. I, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, Промзона, владеет ИП глава КФХ Пигарев В. П.

Данное обстоятельство подтвердили в судебном заседании представители ООО «Березовская нива».

 В исковом заявлении по делу № А57-20210/2013 (т.1 л.д.10), объединённым в одно производство с арбитражным делом № А57-24385/2012, представитель ООО «Березовская нива» указывает, что ответчик (ИП глава КФХ Пигарев В. П.) пользуется спорным объектом недвижимости и находящимся под ним земельным участком, принадлежащими Обществу на праве собственности, препятствуя последнему в осуществлении правомочий титульного собственника имущества.

Из материалов дела следует, что в 2011 году ООО «Березовская нива» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с требованием  к ИП Главе КФХ Пигареву В. П. об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения и обязании убрать бетонное заграждение (дело № А57-9641/2011). До настоящего времени указанное дело не рассмотрено, что подтверждает довод ИП главы КФХ Пигарева В. П. о владении им спорным объектом недвижимости.

            До настоящего времени названное арбитражное дело не рассмотрено, следовательно, крытая площадка тока площадью 650,9 кв. м из владения ИП главы КФХ Пигарева В. П. не выбывала.

            Кроме того, в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от  28 сентября 2012 года по делу № А57-9641/2011, указано, что со слов Предпринимателя, с января 2001 он владеет и пользуется крытой площадкой тока, состоящей из фундамента бутового, стоек и обвязок из 242 металлических столбов, шиферной крыши и асфальтовых полов, площадью 650,9 кв. м, расположенной по адресу: Саратовская область, Духовницкий район, село Березовая Лука, Промзона, с северной стороны бетонного ограждения.

            При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО «Берёзовская Нива» в настоящее время не владеет спорным имуществом, следовательно,  исходя из положений статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации,  признание права собственности отсутствующим является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

            Аналогичные положения содержатся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2014 г. № 309-ЭС14-6057, постановлении Арбитражного Суда Поволжского округа от 15 августа 2014 г. по делу № А65-19537/2013.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).

Объект недвижимого имущества - крытая площадка тока, 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, инв. № 63:214:002:000052900, лит. I, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, Промзона, существуют в натуре, поэтому лицо, считающее себя собственником имущества и не владеющее спорным имуществом вправе избрать способ защиты нарушенного права, предусмотренный законом, и соответствующий сложившейся судебной практике.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. Таким образом, избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В рассматриваемом случае возврат спорного имущества может реализовываться собственником не с использованием правового механизма, установленного положениями абзаца 4 пункта 52 Постановления № 10/22, а путем удовлетворения виндикационного иска к фактическому владельцу спорного имущества, если для этого имеются основания, предусмотренные статьей 302 ГК РФ. Именно в рамках заявленного виндикационного иска  ООО «Берёзовская Нива» вправе доказывать существование своего зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.

Аналогичная позиция изложена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.05.2013 № 16865/12 по делу № А41- 33397/11.

Судебная коллегия отмечает также, что в случае удовлетворения иска о признании отсутствующим зарегистрированного права ИП главы КФХ Пигарева В. П. на спорную площадку нарушенное, по мнению Общества, право ООО «Берёзовская Нива» не будет восстановлено, в связи с выбытием из владения последнего названного имущества. А само по себе исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации права  ИП главы КФХ Пигарева В. П. на спорный объект недвижимости не приведёт к тому, что владеть последним будет ООО «Берёзовская Нива», считающее себя титульным собственником имущества.

Из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 12 ГК РФ следует, что избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в иске.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о признании отсутствующим право собственности Пигарева В. П. на крытую площадку тока, назначение: сооружение (крытая площадка тока), 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, инв. № 63:214:002:000052900, лит I, адрес объекта: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая лука, Промзона, противоречит нормам материального и процессуального права, в связи с чем является ошибочным.

Рассматривая вопрос о правомерности выводов суда первой инстанции об отказе в признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 21.09.2012, заключенного между ООО «Березовская Нива» и администрацией Духовницкого муниципального района Саратовской области, судебная коллегия исходит из следующего.

Как указывалось выше, 21.09.2012 в соответствии с постановлением Администрации Духовницкого района Саратовской области № 428 от 14.09.2012  заключен договор купли-продажи земельного участка из государственных земель площадью 12037 кв. м, находящегося по адресу: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, промзона, между Администрацией Духовницкого муниципального района Саратовской области и ООО «Березовская нива».

Поскольку часть спорного земельного участка занята объектами недвижимости, принадлежащими ООО «Берёзовская Нива»,  а при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, суд первой инстанции отказал в признании договора купли-продажи недействительной сделкой со ссылкой на положения ст. 33 п.3, 35 ЗК РФ.

Между тем, отказывая в удовлетворении требования о признании сделки недействительной (ничтожной), судом не учтено следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса.

При этом в силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Аналогичная позиция регламентирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 03.06.2014  № 1152/2014 по делу № А10-78/2013.

Из заявления ООО «Березовская Нива» и постановления Администрации № 428 усматривается, что спорный земельный участок испрашивался и предоставлялся в собственность для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Березовская нива»  по правилам статьи 36 ЗК РФ.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ИП глава КФХ Пигарев В. П. ссылался на нахождение принадлежащего ему объекта недвижимости в границах спорного земельного участка, переданного ООО «Березовская нива» по договору купли-продажи.

Из имеющихся в деле доказательств, в том числе и заключений всех экспертиз, следует, что на земельном участке с кадастровым номером 64:11:010107:24, являющемся предметом спорного договора купли-продажи, находится объект недвижимости - сооружение (крытая площадка тока), 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, инв. № 63:214:002:000052900, лит I, право на которую в настоящее время зарегистрировано за  ИП главой КФХ Пигаревым В. П.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается, подтверждено представителями сторон в судебном заседании.

Следовательно, именно ИП главе КФХ Пигареву В. П. в настоящее время принадлежит исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, занятого названным объектом.

При таких обстоятельствах, земельный участок,