Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу n А57-15533/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

суд первой инстанции, ответчик, ссылаясь на то, что ему чинились препятствия в пользовании арендованным имуществом, доказательств причинения таких препятствий, а также доказательств не допуска ответчика в арендованные помещения не представил, так же не предоставил и доказательств внесения платежей за весь период действия договора, вследствие чего пришёл к выводу, что исковые требования в части взыскания арендной платы подлежат удовлетворению.

            Однако, суд первой инстанции,  удовлетворяя требование о взыскании арендной платы за время использования имущества сверх срока договора аренды от 01 декабря 2012 года № 14/1 в сумме 97 500 руб., не учёл следующее.

           Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

           В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объёме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

           Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

            Из содержания писем ответчика и истца (т.1, л.д. 69, 91) следует, что с 24.08.2013 истец ограничил доступ в арендуемое помещение сотрудникам ответчика и произвел удержание вещей ответчика, в связи с устным заявлением ответчика об отказе устранять недостатки арендуемого помещения.

            Факт ограничения доступа в арендуемое помещение сотрудникам ответчика при рассмотрении спора апелляционным судом подтвердил представитель истца.

            С учётом того, что договор аренды не был расторгнут, не устранение недостатков не является основанием для  ограничения доступа арендатора в арендуемое помещение, следует, что арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за исковой период.

            Таким образом,  основания для взыскания арендной платы с ответчика отсутствуют.

           В связи с вышеизложенным,  обжалуемый судебный акт подлежит изменению. В иске о взыскании 97 500 руб. арендной платы следует отказать.

           Отказывая в удовлетворении  в части взыскания убытков в виде уплаченного штрафа исковые требования суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

           Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

           Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

           Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности. Поэтому ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.

           В силу статьи 15 ГК РФ возмещение вреда, причиненного имуществу гражданина или юридического лица, допускается при доказанности факта причинения вреда и его размера (наличие вреда), противоправности действий (бездействия), наличии причинной связи между противоправными действиями (бездействиями) и наступившими последствиями и вины причинителя вреда.

           Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

           Лицо, требующее возмещения убытков (истец), в силу статьи 65 АПК РФ должно доказать факт противоправности действий (бездействия) ответчика, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.

           Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что сумма заявленных к взысканию убытков является размером штрафных санкций по договору аренды с ИП Кирилловой О.В., при заключении которого истец согласился с возможностью применения заявленного размера компенсации, воспользовавшись своим правом свободного выбора условий договора (часть 2 статьи 1, часть 1 статьи 421 ГК РФ) и оценивая связанные с этим риски.

           Истец должен был реально оценивать возможность исполнения им принимаемых обязательств с учетом всех фактических обстоятельств, добросовестно исполняя обязательства по договорам аренды, совершать активные разумные и осмотрительные действия для предотвращения наступления для себя негативных последствий (возникновения убытков). Кроме того, как было указано выше, истцом не предоставлено доказательств расторжения договора аренды с ответчиком по состоянию на 28.08.2014.

           В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

           Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств.

           В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

           В соответствии с требованиями ст. 65, 66 АПК РФ стороны представляют доказательства в обоснование заявленных требований и возражений по делу.

           Определением арбитражного суда по делу от 12.05.2014 по делу была назначена судебная экспертиза. Перед экспертом (с учетом определения суда от 11.07.2014 были поставлены следующие вопросы:

           1.Возможно ли определение размера ущерба только по имеющимся фотографиям при наличии выполненного ремонта.

           2. По п. п. 7, 21 локальной сметы (том 1, л.д. 28-33) - какие повреждения оконных и дверных проёмов имеются на момент осмотра и если повреждения имеются каковы причины их возникновения, необходимо ли осуществление мероприятий и использование материалов, указанных п. п. 7, 21 локальной сметы (том1, л.д. 28-33). Локальной сметы или возможно проведение иных мероприятий и использование иных материалов для восстановления первоначального состояния оконных и дверных проемов с учетом естественного износа.

           3. По п. 8 локальной сметы (том 1, л.д. 28-33) - имеются ли в исследуемом помещении винипластовые короба.

           4. По п. п. 1 - 6 локальной сметы (том1, л.д. 28-33) - какие повреждения стен имеются в исследуемом помещении. Каковы причины их возникновения. Из каких материалов выполнено покрытие стен в исследуемом помещении на момент осмотра. Необходимы ли мероприятия и использование материалов, указанных в п. 4 - 9 локальной сметы или возможно проведение иных мероприятий и использование иных материалов для устранения имеющихся недостатков для восстановления первоначального состояния стен с учетом естественного износа.

           5. По п. п. 7, 21 локальной сметы (том1, л.д. 28-33). - какие повреждения окон и оконных переплетов имеются в исследуемом помещении. Каковы причины их возникновения. Какими материалами окрашены окна в исследуемом помещении на момент осмотра. Необходимы ли мероприятия, указанные в п. 7, 21 локальной сметы или возможно проведение иных мероприятий и использование иных материалов для устранения имеющихся недостатков для восстановления первоначального состояния окон и оконных переплетов с учетом естественного износа.

           6. По п. п. 13 - 18 локальной сметы (том 1, л.д. 28-33) - какие повреждения полов имеются в исследуемом помещении. Каковы причины их возникновения. Какими материалами покрыты полы в исследуемом помещении на момент осмотра. Необходимы ли мероприятия, указанные в п. 13 - 18 локальной сметы или возможно проведение иных мероприятий и использование иных материалов для устранения имеющихся недостатков для восстановления первоначального состояния полов.

           7. По п. п. 19 - 20 локальной сметы (том1, л.д. 28-33) - имеется ли строительный мусор в исследуемом помещении. Необходимы ли мероприятия, указанные в п. 19, 20 локальной сметы или возможно проведение иных мероприятий.

           8. Определить какие повреждения стен, потолка, пола лестничных клеток в нежилом помещении по адресу г. Саратов, ул. Бирюзова, д. 16, I возникших при демонтаже рекламных материалов, рекламных конструкций, камер видеонаблюдения, имеются на момент осмотра. Какие мероприятия по устранению имеющихся недостатков необходимы для восстановления первоначального состояния помещения лестничных клеток с учетом естественного износа и какова стоимость для их осуществления.

           9. Определить момент последнего восстановительного ремонта окон, стен, полов, оконных и дверных проемов в исследуемых помещениях, в том числе на лестничных клетках и состояние помещений в настоящее время с учетом амортизации.

           Согласно заключению эксперта от 11.072.14 были получены следующие ответы:

           По вопросу 1: Определение ущерба только по имеющимся фотографиям при наличии выполненного ремонта возможно.

           По вопросу 2: На момент осмотра повреждений оконных и дверных проемов не наблюдается. Произведена замена металлических заполнений оконных проемов в помещениях №№ 6 и 5 второго этажа (см. план МУЛ Городское БТИ г. Саратов) т. 2, л.д. 115, на заполнение из ПВХ профиля. Пунктами 7 и 21 локальной сметы предусмотрены ремонтные работы применительно к деревянным конструкциям заполнений оконных проемов, что не соответствует действительности. Мероприятия, необходимые для восстановления первоначального состояния оконных проемов указаны при ответе на вопрос № 9.

           По вопросу 3: На момент осмотра винипластовых коробов не имеется, однако их наличие до проведения ремонтных работ можно установить по имеющимся в материалах дела фотографиям.

           По вопросу 4: На момент осмотра в исследуемых помещениях повреждений стен не имеется. Повреждения стен, наблюдаемые на имеющихся в материалах дела фотографиях, возникшие в результате демонтажа оборудования, плакатов, сплит-систем и пр. устранены путем заделки отверстий, выравнивания штукатурки и окрашивания поверхности стен водоэмульсионными составами. Мероприятия, указанные в п. п. 1 - 6 локальной сметы соответствуют необходимым для устранения имеющихся недостатков мероприятиям частично: Так в п. 1 указаны работы по ремонту штукатурки внутренних стен по камню и бетону площадью отдельных мест до 1 м 2 и толщине слоя до 20 мм в количестве 56,2 м 2, что не соответствует действительности, так как необходимость выполнения таких работ таких работ отсутствует. Необходимость работ по ремонту штукатурки откосов внутри здания в количестве 7 м кв. указанных в п. 5, также отсутствует. Мероприятия по устранению имеющихся недостатков для восстановления первоначального состояния стен указаны при ответе на вопрос № 9.

           По вопросу 5: На момент осмотра повреждений окон и оконных переплетов не наблюдается. В исследуемых помещениях, за исключением помещений №№ 6 и 5 второго этажа (см. план МУП Городское БТИ г. Саратов) т. 2, л.д. 115, оконные переплеты выполнены из металлического профиля, окрашенного масляными составами белого цвета. Мероприятия по устранению имеющихся недостатков для восстановления первоначального состояния окон и оконных переплетов указаны при ответе на вопрос № 9.

           По вопросу 6: На момент осмотра, повреждений полов не наблюдается. Покрытие полов выполнено из линолеума. Мероприятия по устранению имеющихся недостатков для восстановления первоначального состояния полов указаны при ответе на вопрос № 9.

           По вопросу 7: На момент осмотра строительного мусора в исследуемых помещениях не имеется, однако при выполнении некоторых видов ремонтных работ образуется строительный мусор, что отображается программой «Гранд-смета», используемой при составлении сметных расчетов (см. рисунок 1). Полученные значения напрямую зависят от видов и объемов выполненных работ, и при составлении смет суммируются и учитываются в конце сметного расчета. Мероприятия по уборке, погрузке и вывозу строительного мусора указаны при ответе на вопрос № 9.

           По вопросу 8: Повреждения стен, потолка, пола лестничных клеток в нежилом помещении по адресу г. Саратов, ул. Бирюзова, д. 16, возникших при демонтаже рекламных материалов, рекламных конструкций, камер видеонаблюдения, на момент осмотра не имеются. Мероприятия по устранению имеющихся недостатков необходимые для восстановления первоначального состояния помещения и лестничных клеток с учетом естественного износа представлены в таблице № 1, их стоимость согласно локальному сметному расчету составляет: 127 672 руб.

          По вопросу 9: Определить момент последнего восстановительного ремонта окон, стен, полов, оконных и дверных проемов в исследуемых помещениях, в том числе на лестничных клетках не представляется возможным, поскольку методик решения такого рода вопросов в настоящее время не существует.

           Так же эксперт был допрошен в судебном заседании, где пояснил, что стоимость восстановления именно арендованных помещений составляет 102 813 руб.

           В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором