Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу n А57-15533/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А57-15533/2013

12 декабря 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена                       «10» декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен                                «12» декабря 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  Нечитайло В.М.,

при участии в судебном заседании: представителя общества с ограниченной ответственностью «Сплав-Плюс»- Миронова В.Ю., действующий на основании доверенности от 09 января 2014 года;

представителя общества с ограниченной ответственностью «Компания ЦСБ»- Колотовой Е.В, действующей на основании доверенности от 04 декабря 2014 года; рассмотрев апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Компания  «ЦСБ» на решение Арбитражного суда  Саратовской области от 03 октября 2014 года, по делу № А57-15533/2013, (судья Елистратова К.А),

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сплав-Плюс» (ИНН 6452052502, ОГРН 1026402662098) к Обществу с ограниченной ответственностью «Компания «ЦСБ» (ИНН 6452948458, ОГРН 1106450005397), о взыскании задолженности за время пользования имуществом сверх срока договора аренды  в размере 9580, 65 руб., пени в сумме 3410 руб., убытков в размере 48 500 руб, расходов в размере 170 851 руб.

УСТАНОВИЛ:

           Общество с ограниченной ответственностью «Сплав-Плюс» (далее по тексту - ООО «Сплав-Плюс», истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «ЦСБ» (далее по тексту - ООО «Компания «ЦСБ», ответчик) о взыскании задолженности за время использования имущества сверх срока договора аренды № 14/1 от 01.12.2012  в размере 9 580, 65 руб., пени за несвоевременное перечисление арендной платы в сумме 3 410 руб., убытки, причиненные невозвратом в срок имущества, в виде штрафа за несвоевременную передачу помещений в размере 48 500 руб., расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 170 851 руб.

           В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил заявленные исковые требования просил взыскать с ответчика в пользу истца арендную плату за время использования имущества сверх срока договора аренды от 01 декабря 2012 года № 14/1 в сумме 97 500 руб., убытки, причиненные невозвратом в срок имущества, арендованного по Договору аренды от 01 декабря 2012 года № 14/1 в виде штрафа за несвоевременную передачу помещений в размере 48 500 руб. расходы по устранению недостатков арендованного имущества в размере 93 364 руб. пени за несвоевременное перечисление Арендатором арендной платы в размере 3 410 руб.

  Решением Арбитражного суда Саратовской  области от 03 октября 2014 года с ООО «Компания ЦСБ» в пользу ООО «Сплав-Плюс» арендную плату за время пользования имуществом в размере 97 500 руб., расходы по устранению недостатков арендованного имущества в размере 93 364 руб., пени в размере 2 948 руб., расходы на проведение экспертизы в сумме 11 571 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 6 268 руб. 51 коп.

           В остальной части иска отказано.

           ООО «Компания ЦСБ» выдана справка на возврат из Федерального бюджета РФ госпошлины в сумме 2 029 руб. 59 коп.

           Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Компания «ЦСБ» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.

           В обоснование жалобы, заявитель указывает, что мотивировочная часть решения суда содержит противоречивые утверждения суда в отношении юридически значимых обстоятельств дела, повлекшие за собой выводы, не соответствующие правам и обязанностям сторон и фактическим обстоятельствам дела.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

           Как следует из материалов дела, 1 декабря 2012 года между арендодателем (истец) и арендатором (ответчик) был заключен договор аренды 14/1 следующего имущества: нежилое помещение общей площадью 60 кв. м на втором этаже двухэтажного нежилого здания для использования под офис; нежилое помещение общей площадью 63 кв. м на нулевом этаже двухэтажного нежилого здания для использования под склад, на срок до 01 ноября 2013 года.

           Передача указанного имущества в аренду подтверждается актом приёма-передачи помещения и оборудования.

           В соответствии с пунктом 5.5 Договора ответчиком 28 июня 2013 года в адрес ООО «Сплав-Плюс» было направлено информационное письмо № 47 с просьбой согласовать прекращение Договора.

           Согласно указанному пункту Договора, договор считается расторгнутым по истечении двухмесячного срока от даты получения уведомления о расторжении Договора.

           По смыслу пункта 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа стороны от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке. При наличии в договоре аренды условия о праве той или иной стороны досрочно отказаться от исполнения договора аренды договор считается расторгнутым без вынесения решения судом после того, как сторона отказалась от исполнения в порядке, предусмотренном договором. В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. На основании этой формулировки стороны предусмотрели условие об одностороннем отказе от исполнения Договора и указали механизм такого отказа.

           Согласно части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Таким образом, истец считает, что договор был, расторгнут 28 августа 2013 года.

           Пункт 2.2.8 Договора в полном соответствии с частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ содержит условие о том, что при прекращении Договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, но не хуже его первоначального вида.

           Вместе с тем имущество было возвращено лишь 27 ноября 2013 года, что подтверждается актом приёма-передачи нежилых помещений по договору аренды нежилого помещения № 14/1 от 01 декабря 2012 года.

           Согласно части 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Плату за время использования имущества сверх срока Договора ответчик не внес.

           Принимая во внимание письмо ответчика № 47 от 28 июня 2013 года о прекращении Договора ООО «Сплав-Плюс» 15 августа 2013 года заключило с ИП Кирилловой Ольгой Владимировной договор аренды помещений № 15.

          Данный договор вступил в силу 1 сентября 2013 года, то есть после расторжения Договора аренды от 01 декабря 2012 года № 14/1.

           В нарушение части 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ и пункта 2.2.8 Договора имущество арендатором не было возвращено, что привело к нарушению ООО «Сплав-Плюс» условий договора аренды помещений № 15 от 15 августа 2013 года, заключенного с ИП Кирилловой Ольгой Владимировной, и уплате штрафа за несвоевременную передачу помещений по договору аренды помещений в размере 48 500 рублей.

           При прекращении договора согласно п. 2.2.8 Договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, но не хуже его первоначального вида.

           При осмотре имущества были выявлены следующие недостатки: не произведен демонтаж: кабель канала, электропроводки к компьютерной сети (сетка), пандусная конструкция в коридоре второго этажа, не устранены дефекты стен, потолка, пола, возникшие вследствие демонтажа: оборудования, рекламных конструкций, рекламных плакатов, камер видео регистрации внутри и снаружи помещения, сплит-систем.        

          Согласно п. 2.2.10 Договора устранение недостатков производится Арендатором за свой счёт за 10 календарных дней до окончания срока действия Договора. В случае несоблюдения Арендатором данных требований, Арендодатель имеет право выполнить работы по ремонту помещений за свой счёт и своими силами и взыскать понесенные на ремонт расходы с Арендатора.

           В соответствии с заключением ООО «Технострой» расходы на устранение недостатков составляют 93 364 рублей.

           Возражая на заявленные исковые требования, ответчик указывал, что оснований для расторжения договора в одностороннем порядке у ООО «Компания ЦСБ» не возникло, поэтому в соответствии с п. 5.3.1. ответчик вышел с предложением расторгнуть договор аренды № 14/1 от 01.12.2012  по соглашению сторон, для чего письмом № 47 от 28.06.2013 обратился к ООО «Сплав-Плюс» что бы согласовать прекращение договора в связи с переездом на новое место.

           Несмотря на предложение ООО «Компания «ЦСБ», соглашение о расторжении договора аренды между истцом и ответчиком не было заключено в письменной форме как это требует ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

           Кроме того, руководствуясь п. 5.5. договора аренды № 14/1 от 01.12.2012, ответчик лишь уведомил истца о желании расторгнуть договор аренды. А поскольку договор аренды по инициативе арендатора (ООО «Компания «ЦСБ») мог быть только расторгнут по соглашению сторон, стороны обязаны были заключить письменное соглашение о расторжении договора аренды.

           Доказательства заключения соглашения о расторжении договора аренды № 14/1 от 01.12.2012 истцом суду не представлено, вследствие чего ответчик считает, что договор аренды действует до 01.11.2013.

           Однако, в нарушение ст. 309 Гражданского кодекса РФ и п. 2.1.1. вышеуказанного договора, истец с 24.08.2013 не предоставляет сданное по договору аренды нежилое помещение ООО «Компания ЦСБ», при этом мотивируя свой отказ в предоставлении сданных нежилых помещений как «обеспечение своих законных требований» - письмо истца от 03.09.2013 № 10.

           ООО «Компания «ЦСБ» неоднократно обращалось к истцу с вопросом о причинах ограничения доступа сотрудников ответчика в арендованные помещения и напоминаниями о нарушениях истцом своих обязательств (письма № 67 от 26.08.2013, 72 от 29.08.2013).

           Учитывая вышеизложенное в соответствии со ст. 328 Гражданского кодекса РФ в связи с не предоставлением истцом нежилого помещения в аренду с 24.08.2012 ООО «Компания ЦСБ» считает, что вправе не оплачивать арендные платежи с этого периода как отказ от исполнения встречных обязательств.

           Согласно Акту сверки по состоянию на 31.08.2013 задолженность ООО «Компания «ЦСБ» перед ООО «Сплав-Плюс»  по договору аренды №14/1 от 01.12.2012 отсутствует.

           По поводу убытков 48 500 руб. в виде уплаты штрафа в размере 48 500 руб. ответчик указывает, что его вины ответчика в уплате штрафа со стороны «Сплав-Плюс» не имеется.

           По вопросу стоимости восстановительного ремонта ответчик не согласен  с размером данного ремонта.

           Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования истца, о взыскании денежных средств за пользование помещение руководствовался следующим.

           Согласно п. 5.6. договора аренды № 14/1 от 01.12.2012 по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендодатель не предоставляет арендуемое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию арендуемым помещением в соответствии с условиями договора или его назначением; переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора; арендуемое помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования.

           Сторонами не предоставлено доказательств возникновения обстоятельств предусмотренных вышеуказанным пунктом договора ООО «Компания ЦСБ».

           Согласно ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное.

           Соглашение о расторжении договора аренды между истцом и ответчиком не было заключено в письменной форме как это требует ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

           Доказательств заключения соглашения о расторжении договора аренды № 14/1 от 01.12.2012, как правильно установил суд первой инстанции,  не представлено.

           Как следует из разъяснений пункта 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

           Стороны представляют доказательства в соответствии с требованиями ст. 65, 66 АПК РФ.

           Как указал