Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 по делу n А57-3763/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

суда Саратовской области от 06 августа 2013 года по делу № А57-8030/2013 обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что сами по себе они не исключают вины арендатора в причинении убытков и противоправности в его поведении.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В разделе 3 договора № 27/13-А стороны согласовали права и обязанности сторон, в том числе:

- арендатор имеет право производить неотделимые улучшения помещения, перепланировку или переоборудование помещения, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого оборудования, при условии предварительного письменного согласования с арендодателем проекта планируемых работ. В случае производства работ, не требующих составления проекта, арендатор предоставляет на согласование арендодателю письмо с описанием планируемых работ (пункт 3.2.4 договора № 27/13-А);

- арендатор обязан не производить неотделимых улучшений помещения, перепланировку или переоборудование помещения, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого оборудования, без письменного согласования с арендодателем (пункт 3.4.10. договора № 27/13-А),

- после письменного согласования с арендодателем проекта планируемых работ, за свой счет и своими силами согласовать проект, связанный с производством неотделимых улучшений в установленном порядке в соответствующих органах и представить необходимые сведения и документы в органы технической инвентаризации для внесения изменений в кадастровый паспорт здания, в котором находится помещение, а также представить арендодателю все необходимые документы для получения нового свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на помещение (пункт 3.4.11. договора № 27/13-А).

Как установлено судом первой инстанции и не опровергается сторонами, что в арендованном помещении Сбербанк России намеревался разместить структурное подразделение банка, оказывающее финансовые услуги гражданам, для осуществления деятельности которого необходимо было произвести перепланировку и (или) переоборудование помещения.

Из представленных в материалы дела доказательств - акта приема-передачи (возврата) помещения от 31.01.2014, экспертного исследования ООО «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы» № 14-73 от 12.02.2014, заключения эксперта ООО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № 2546 от 30.05.2014, следует, что арендатором произведены демонтажные работы потолка, стен, полов.

К данным видам ремонтных работ в арендуемом помещении, которые, как утверждает представитель ответчика,  не требуют составления проекта и получения соответствующих разрешений административных органов, Сбербанк России приступил с письменного согласия арендодателя. В подтверждение чего ответчик ссылается на акт о согласовании перепланировки по договору № 27/13-А.

Следуя буквальному содержанию данного документа, он назван сторонами – «акт о согласовании перепланировки», в строке «отметка о согласовании» арендодатель ИП Саарян В.В. указал: «согласовано при условии, что арендатор согласовывает проект со всеми разрешительными организациями».

Такой проект ответчик в материалы дела не представил.

Иных письменных согласований, в том числе, на производство работ, связанных с неотделимыми улучшениями, арендодатель ИП Саарян В.В. не давал.

 Доказательств обратного не представлено.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель Сбербанка России настаивала на том, что те ремонтные работы, которые планировались арендатором к проведению, не требовали получения разрешения в административном порядке, поскольку несущие конструкции не затрагивались, планировалось перенести только перегородки и сделать другой вход в помещение, что, по мнению апеллянта, не подпадает под понятие «переоборудование (переустройство, перепланировка)» нежилых помещений.

Суд апелляционной инстанции считает данные доводы несостоятельными и не основанными на относимых и допустимых доказательствах.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Перепланировка жилых помещений согласно абзацу третьему пункта 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир и др.

Более того, как установил суд первой инстанции и следует из письменного отзыва Сбербанка России на апелляционную жалобу, при согласовании проекта перепланировки в установленном законом порядке, арендатору стал известен факт, признанный судебным решением существенным, не позволившим продолжать арендные отношения и, соответственно, производить финансовые затраты на продолжение работ по перепланировке нежилого помещения.

Таким образом, из представленных доказательств и пояснений ответчика следует, что, по сути, начатые ответчиком ремонтные работы по демонтажу потолка, стен, полов необходимы были арендатору, в том числе, для проведения работ, связанных с перепланировкой нежилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, переоборудование (переустройство, перепланировка) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Основанием проведения мероприятий по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в жилом доме является документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Это означает, что право приступить к выполнению работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в жилом доме наступает только после получения соответствующего разрешительного документа, выданного в административном порядке.

При этом получение согласия арендодателя на проведение такого вида работ не влияет на обязанность по получению соответствующего разрешительного документа.

Следовательно, если бы ответчик действовал в соответствии с требованиями закона, соблюдая императивные требования правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, допускающие переоборудование (переустройство, перепланировку) нежилых помещений в жилых домах только после получения соответствующих разрешений уполномоченных административных  органов, то, проявив необходимую степень добросовестности и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота, Сбербанк России не только не допустил, но и исключил возможное наступление убытков, поскольку не приступил бы к началу ремонтных работ, связанных перепланировкой арендованных помещений.

Более того, даже если рассматривать начатые арендатором ремонтные работы как производство неотделимых улучшений помещения, то и в этом случае ответчик действовал с нарушением условий договора № 27/13.

Как указано выше, по условиям пункта 3.2.4 договора № 27/13-А арендатор вправе производить неотделимые улучшения помещения при условии предварительного письменного согласования с арендодателем проекта планируемых работ. В случае производства работ, не требующих составления проекта, арендатор предоставляет на согласование арендодателю письмо с описанием планируемых работ.

Единственным основанием, с которым ответчик связывает правомерность своих действий по производству демонтажных работ в арендуемом помещении, является акт о согласовании перепланировки.

Однако, данный акт сам по себе не  является проектом планируемых работ, а равно письмом с описанием планируемых работ, поскольку из него не представляется возможным установить какие работы, связанные с  неотделимыми улучшениями помещения, планируются к выполнению, в акте не содержится описания планируемых работ, содержащих сведения о демонтаже потолка, сайдинга на стенах и полов и др.

Доказательств, подтверждающих дачу Сааряном В.В. письменного согласования на проведение работ по производству неотделимых улучшений, в том числе, на замену потолка, сайдинга на стенах и полов, в материалы дела не представлено.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации ответчик не доказал правомерность действий арендатора по проведению демонтажных работ в арендуемом помещении, а равно их соответствие условиям договора № 27/13-А и закону.

Ответчик мог и должен был принять все зависящие от него меры по соблюдению им условий договора и закона при производстве неотделимых улучшений помещения, перепланировки или переоборудовании помещения. Однако этого им сделано не было.

В данном конкретном случае имеет место вина Сбербанка России в причинении убытков Сааряну В.В., а также причинная связь между наступлением убытков и противоправностью поведения арендатора.

Установив фактические обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание вступивший в законную силу решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 августа 2013 года по делу № А57-8030/2013, которым установлено, что при заключении договора аренды арендодатель - Саарян В.В. не поставил в известность арендатора о существенном обстоятельстве, приведшем к одностороннему отказу от исполнения договора № 27/13-А, а также допущение в период действия договорных отношений со стороны арендатора нарушение  условий пункта 3.2.4 договора № 27/13-А и несоблюдение требований пункта 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований освобождения ответчика от обязанности возместить вред, поскольку считает, что приступая осуществлению ремонтных работ, связанных с демонтажом потолка, сайдинга со стен и полов, арендатор нарушил условия договора № 27/13-А  и требования закона.

Обстоятельства дела свидетельствуют о наличии оснований для применения пункта 2 статьи 1083 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопрос об определении степени вины сторон носит оценочный характер.

Основываясь на названных выше положениях Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает вину обоюдной и приходит к выводу о необходимости уменьшения размера ответственности ответчика до 50 процентов от суммы подтверждённых убытков.

В обоснование заявленной ко взысканию суммы убытков изначально истец представил в материалы дела экспертное исследование ООО «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы» № 14-73 от 12.02.2014, согласно которому стоимость восстановительного ремонта спорного нежилого помещения составляет 864 954 руб. (т. 1, л.д. 69).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 28.04.2014 по настоящему делу по ходатайству ответчика была назначена судебная  оценочная экспертиза.

На разрешение эксперта поставлен вопрос:

«Какова стоимость восстановительного ремонта спорного нежилого помещения общей площадью 253,6 кв.м, расположенного по адресу: г.Саратов, Ново-Астраханское шоссе, д. 53, до состояния, в котором оно находилось на дату 8 апреля 2013 года (на момент составления акта приема-передачи помещения от 8 апреля 2013 года).»

Из заключения эксперта ООО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № 2546 от 30.05.2014 (т. 2, л.д. 7-19) следует, что определить стоимость восстановительного ремонта спорного нежилого помещения общей площадью 253,6 кв.м, расположенного по адресу: г.Саратов, Ново-Астраханское шоссе, д. 53, до состояния, в котором оно находилось на дату 8 апреля 2013 года (на момент составления акта приема-передачи помещения от 8 апреля 2013 года), только путем экспертного исследования не представляется возможным в связи с отсутствием научно-обоснованных методик, так как указанный период времени находится в прошлом, что не позволяет произвести непосредственное экспертное исследование состояния объекта в этот период.

При этом, эксперт, сопоставляя и анализируя фотографические снимки с сохранившимися на момент осмотра фрагментами отделки потолка, стен, перегородок, полов, предложил в заключении локальный сметный расчет для восстановления спорного нежилого помещения, стоимость которого произведена в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на 21.05.2014 составляет 787 039 руб.

До этой суммы истец уменьшил исковые требования, которые были приняты судом первой инстанции.

Настаивая на недоказанности истцом размера убытков, апеллянт полагает, что расчет стоимости восстановительного ремонта по сведениям эксперта носит вероятностный характер.

Исходя из принципов состязательности и равноправия сторон в арбитражном процессе, каждая из сторон вправе приводить свои доводы и представлять соответствующие доказательства. Суд с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дает оценку представленным доказательствам, сохраняя независимость и беспристрастность.

Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

В данном случае истцом заявлены требования о взыскании убытков в виде расходов, которые Саарян В.В. должен произвести для восстановления нежилого помещения общей площадью 253,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссе д. 53, в котором в результате действий ответчика демонтирована внутренняя отделка, отсутствуют подвесные потолки, сайдинг на стенах, полы, что однозначно следует из акта приема-передачи от 08.04.2013 и акта приема-передачи (возврата) от 31.01.2014.

Как следует из заключения