Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по делу n А57-25102/11. Изменить решение (ст.269 АПК)

2452  ЗАО «Волгатранстелеком» известило ООО «Янта» о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке с 11.10.2011 (т. 1, л.д. 21).

  11 октября 2011 года письмом № 2997 ЗАО «Волгатранстелеком» известило ООО «Янта», что «последним днем пребывания ЗАО «Волгатранстелеком» в арендованном помещении является 14.10.2011» (т. 1, л.д. 22).

  13 октября 2011 года исх. № 3014 ЗАО «Волгатранстелеком» направило для подписания ООО «Янта» акты сдачи-приемки помещения, не оформленные со своей стороны надлежащим образом, а именно, на актах отсутствовала печать ответчика.

  14 октября 2011 года помещение было осмотрено комиссионно представителями истца и ответчика, о чем составлен акт осмотра помещений, которым зафиксировано, что помещение не отвечает состоянию, в котором ЗАО «Волгатранстелеком» принимало его в аренду, имеются повреждения стен, покрытия пола, стеклопакетов (т. 2, л.д. 63-64).

  Вследствие чего ООО «Янта» письмом исх. № 21 от 14.10.2011 сообщило ЗАО «Волгатранстелеком» об отказе от подписания акта приема-передачи помещения, а исх. № 23 от 17.10.2011 о необходимости приведения помещения в надлежащее состояние.

  Актами осмотра помещений от 01.11.2011, составленными ООО «Янта» с участием ООО «Ремэкс», установлено, что помещение полностью не освобождено от мебели ответчика, занято работающим оборудованием, потребляющим электроэнергию, находится в неудовлетворительном состоянии (т. 2, л.д. 65-66).

  01 ноября 2011 года ООО «Янта» известило ЗАО «Волгатранстелеком»  в письме исх. № 25 о наличии в помещениях недостатков, кабеля, проводов, мебели, работающего оборудования в помещении площадью 7,2 кв. м, а также просило принять меры по освобождению помещений 10 этажа в полном объеме и передаче их собственнику в надлежащем виде (т. 2, л.д. 53-54).

  Согласно акту обследования нежилых помещений от 16.11.2011, составленному ответчиком, ООО «Ремэкс», ЧОП «Штурм», помещение № 17 площадью 7,2 кв. м освобождено, имущество ЗАО «Волгатранстелеком» в помещении отсутствует (т. 2, л.д. 112).

  18 ноября 2011 года ООО «Янта» приняло комплект ключей в количестве 32 штуки от помещений 10 этажа, арендуемых ЗАО «Волгатранстелеком». Ключи переданы сторожем стоянки Гореликовым Б.Л. (т. 2, л.д. 113).

  После чего,  ООО «Янта» направило в адрес ЗАО «Волгатранстелеком» подписанные со своей стороны акты приема-передачи помещения от 17.11.2011 с указанием в них о не устранении недостатков принятого истцом помещения. Также в данном письме изложена просьба, передать ООО «Янта» в полном объеме все комплекты ключей от комнат и помещений (т. 2, л.д. 57).

   Учитывая, что последний раз ответчик произвел оплату по Договору за сентябрь 2011 года, неоднократно допускал просрочки оплаты арендной платы и иных платежей, в нарушение условий Договора передал помещение в ненадлежащем состоянии, что повлекло возникновение задолженности по уплате арендной платы и пени, причинение убытков, ООО «Янта» обратилось с вышеназванными исковыми требованиями в арбитражный суд.

  Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

  Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  В соответствии со статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

  Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в нарушение вышеуказанных норм закона арендатор обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с октября 2011 года по 16 ноября 2011 года в сумме 602 518 руб. 67 коп.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции учел следующие обстоятельства.

  При прекращении договора аренды, арендатор в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

  Исходя из анализа положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора. Обязанность по внесению арендных платежей лежит на арендаторе до момента возврата объекта аренды арендодателю.

  В силу требований пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации возврат объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанном контрагентами.

  Как следует из материалов дела, в рамках заключенного договора аренды недвижимого имущества № 03-2011/ВТТ от 01.01.2011 ООО «Янта» передало ЗАО «Волгатранстелеком» нежилые помещения десятого этажа (общей площадью 781,6 кв. м) тринадцатиэтажного здания по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, д. 36/45, что подтверждено актом приема-передачи от 01.01.2011 (т. 1, л.д. 15) и не оспаривается сторонами.

  В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции исследован технический паспорт БТИ тринадцатиэтажного здания по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, д. 36/45, план десятого этажа указанного здания (к материалам дела приобщена его надлежащим образом заверенная копия), план десятого этажа, приложенный к договору аренды недвижимого имущества № 03-2011/ВТТ от 01.01.2011.

  Представители истца и ответчика в судебном заседании подтвердили тот факт, что ответчик на основании договора аренды недвижимого имущества № 03-2011/ВТТ от 01.01.2011 по акту приема-передачи от 01.01.2011 получил в аренду весь десятый этаж (общей площадью 781,6 кв. м) тринадцатиэтажного здания по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, д. 36/45 с расположением всех помещений согласно плану десятого этажа, приложенному к договору. Данный факт отражен на аудиозаписи и в протоколе судебного заседания от 22.08.2014.

  В связи с досрочным расторжением договора аренды недвижимого имущества № 03-2011/ВТТ от 01.01.2011 в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора (ЗАО «Волгатранстелеком») возникла обязанность вернуть арендодателю все занимаемые помещения.

  Судом первой инстанции, установлено, что ЗАО «Волгатранстелеком» приняло нежилые помещения площадью 781,6 кв. м на десятом этаже тринадцатиэтажного здания по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, д. 36/45 по акту приема-передачи от 01.01.2011, следовательно, в силу норм гражданского законодательства и условий Договора, в связи с расторжением Договора у ЗАО «Волгатранстелеком» возникла обязанность по возврату нежилых помещений площадью 781,6 кв. м.

  Из акта обследования нежилых помещений от 14.10.2011, составленного ЗАО «Волгатранстелеком», ООО «Ремэкс», ЧОП «Штурм», следует, что помещение площадью 7,2 кв. м, в котором установлено технологическое оборудование ЗАО «Волгатранстелеком», не освобождено.

  Помещение площадью 7,2 кв. м освобождено ЗАО «Волгатранстелеком» только 16.11.2011, что подтверждено актом обследования нежилых помещений (т. 2, л.д. 112) и показаниями свидетелей, опрошенных в ходе судебного разбирательства.

  Доказательства того, что 14.10.2011 ЗАО «Волгатранстелеком» освободило все нежилые помещения и направило для подписания ООО «Янта» акт приема-передачи всех нежилых помещений площадью 781,6 кв. м (с учетом помещения площадью 7,2 кв. м), в материалах дела отсутствуют.

  Кроме того, в ходе судебного разбирательства ответчик неоднократно подтверждал тот факт, что 14.10.2011 им были освобождены все помещения десятого этажа тринадцатиэтажного здания по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, д. 36/45, за исключением помещения площадью 7,2 кв. м, которое было освобождено ЗАО «Волгатранстелеком» 16.11.2011.

    В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт освобождения ЗАО «Волгатранстелеком» всех нежилых помещений площадью 781,6 кв. м (включая помещение площадью 7,2 кв. м) и передачи их ООО «Янта» 14.10.2011 (подписанный арендодателем и арендатором акт возврата арендованного имущества от 14.10.2011).

  Обязанность по освобождению всех нежилых помещений десятого этажа (площадью 781,6 кв. м, включая помещение площадью 7,2 кв. м) тринадцатиэтажного здания по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, д. 36/45, полученных арендатором по акту приема-передачи от 01.01.2011 исполнена ЗАО «Волгатранстелеком» только 16.11.2011. Суд первой инстанции пришёл к выводу, что  данный факт установлен.

  Исследуя обстоятельства, имело ли место уклонение истца от приема арендованного помещения,  суд первой инстанции, пришел к следующим выводам.

  Помещение площадью 7,2 кв. м по состоянию на 14.10.2011 было занято ЗАО «Волгатранстелеком». Освобождено указанное помещение только 16.11.2011.

  В связи, с чем до 16.11.2011 ответчик не мог исполнить предусмотренную законом (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором обязанность по возврату арендованного имущества в том состоянии, в котором он его принял по акту приема-передачи от 01.01.2011, а именно, весь десятый этаж (общей площадью 781,6 кв. м) тринадцатиэтажного здания по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, д. 36/45 с расположением всех помещений согласно приложенному к договору плану десятого этажа, поскольку часть имущества (помещение площадью 7,2 кв. м) использовалась ответчиком. Следовательно, у истца до 16.11.2011 не возникло обязанности принять указанное имущество.

  Учитывая изложенное, суд первой инстанции, пришел к выводу, что истец не злоупотреблял своим правом и не уклонялся от приемки арендованного имущества.

  Ссылка ответчика на наличие устной договоренности сторон, на незаключенный сторонами договор № 4040/ВТТ и неподписание ООО «Янта» акта приема-передачи в отношении помещения площадью 7,2 кв. м судом первой инстанции отклонена поскольку, намерение заключить договор аренды недвижимого имущества № 4040/ВТТ на помещение площадью 7,2 кв. м, ООО «Янта» и ЗАО «Волгатранстелеком» не реализовано. Никаких иных договоров аренды недвижимого имущества между ООО «Янта» и ЗАО «Волгатранстелеком» не заключалось, актов приема-передачи недвижимого имущества не составлялось.

  На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришёл к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период по 16.11.2011 в сумме 602 518 руб. 67 коп., пени и проценты за пользование чужими денежными средствами в заявленном размере.

            Однако, при вынесении решения судом первой инстанции не учтено следующее.

            Из акта обследования нежилых помещений от 14.10.2011, составленного ЗАО «Волгатранстелеком», ООО «Ремэкс», ЧОП «Штурм», следует, что помещения не отвечают состоянию, в котором ответчик принимал его в аренду, имеются повреждения стен, покрытия пола, в связи, с чем истец отказался от подписания акта приема-передачи помещения и потребовал от ответчика приведения помещения в надлежащее состояние.

            Между тем ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с наличием каких-либо дефектов.

            Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

            В случае его повреждения или повышенного износа арендодатель вправе требовать возмещения убытков на основании статьи 15 ГК РФ.

            Вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что доводы истца о несвоевременном возврате арендатором помещений в связи с наличием дефектов  является ошибочным.

            Удовлетворяя иск, суд первой инстанции принял во внимание то, что   помещение площадью 7,2 кв. м, в котором установлено технологическое оборудование ЗАО «Волгатранстелеком», не освобождено, а  намерение заключить договор аренды недвижимого имущества № 4040/ВТТ на помещение площадью 7,2 кв. м, ООО «Янта» и ЗАО «Волгатранстелеком» не реализовано, что свидетельствует об отсутствии факта уклонения истца от принятия помещения.

            Однако,  из содержания договора аренды № 4040 / ВТТ следует, что стороны при его подписании согласовали все существенные условия, при этом отсутствие точной календарной даты составления договора не относится к существенным условиям договора.

            Из переписки сторон, находящейся в материалах дела, следует,  что изначально помещение площадью 7,2 кв. м в котором  было размещено технологическое оборудование ответчика, было арендовано последним по договору аренды № 03-2011/ВТТ от 01.01.2011,  а впоследствии  по договору № 4040/ВТТ, что исключало необходимость освобождения арендатором указанного помещения в рамках исполнения обязанностей  по договору № 03-2011/ВТТ,   в связи с чем,  доводы истца и выводы суда первой инстанции об отсутствии факта уклонения истца от принятия помещений, арендованных по договору № 03-2011/ВТТ от 01.01.2011, в связи с не освобождением помещения площадью 7,2 кв. м,  не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

            Суд апелляционной инстанции также отмечает, что из материалов дела, в том числе, из письма арендодателя от 17.10.2011, исх. № 24 (т.1,л.д. 32) следует   отсутствие разногласий между сторонами относительно индивидуализации и месторасположения помещения, арендуемого по договору аренды № 03-2011/ВТТ от 01.01.2011,  а впоследствии  по договору № 4040/ВТТ,   площадью 7,2 кв. м.   на десятом этаже здания.

            С требованием о взыскании задолженности по договору № 4040/ВТТ ООО «Янта» не обращался.

            Задолженность арендатора по уплате  арендной платы  по договору аренды № 03-2011/ВТТ от 01.01.2011 за период по 14.10.2011 составила 154 418, 29 руб., основания