Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2014 по делу n А57-2785/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в пункте 11 продавец и покупатель пришли к соглашению, что передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет.

  В пункте 12 договора от 15.10.2013 определено, что покупатель становится собственником указанной недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость.

  Из материалов дела усматривается, что 29.10.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация права собственности Шподарева П.П. на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин торговой площадью 50 кв. м и более, площадь 595 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный переулок, уч. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:011118:40, существующие ограничения (обременения) права: сервитут (запись регистрации № 64-64-23/156/2013-284 от 29.10.2013; на нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - -), общая площадь 1 210,9 кв. м, инв. № 63:450:002:000446310, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:011118:244, существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано (запись регистрации № 64-64-23/156/2013-283 от 29.10.2013), что подтверждается отметками регистрирующего органа на договоре купли-продажи от 15.10.2013 года, свидетельствами о государственной регистрации права от 29.10.2013 64-АД 135435 и 64-АД 135434.

  Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 14.05.2014 № 23/063/2014-805, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: земельный участок, кадастровый номер 64:50:011118:161, адрес: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5.

  Как указали истцы и ответчик в своих письменных пояснениях, кадастровый номер 64:50:011118:161 земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5, изменен на 64:50:000000:75570, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/004/2014-263397 от 24.04.2014, где номером государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок за ООО «Интерком» указан № 64-64-01/521/2013-058 от 16.08.2013, как в свидетельстве о государственной регистрации права от 16.08.2013 64-АГ 859236.

  Данные обстоятельства подтверждаются кадастровым паспортом земельного участка от 04.08.2014 № 64/201/2014-410912, где предыдущим кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером 64:50:000000:75570 значится номер 64:50:011118:161.

  Согласно письму филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области от 06.06.2014 № 10005, в рамках гармонизации сведений ГКН и ЕГРП земельному участку, расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Станционная, д. 2, площадью 2 388 кв. м, с видом разрешенного использования «под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом» был присвоен кадастровый номер 64:50:000000:75571, с указанием ранее присвоенного кадастрового номера 64:50:011118:160. Органом кадастрового учета в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принято решение от 06.11.2013 № Ф64/001/2013-120015 об исправлении технической ошибки в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 64:50:0000:75571 по внесению сведений о характерных точках границ земельного участка на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером Корчуновым А.В. 27.05.2013 в электронном виде 00834СЕВ-34С7-777F-439F-41СВВ3СDВ3ВА. В рамках гармонизации сведений ГКН и ЕГРП земельному участку, расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пер. Совхозный, д. 5, площадью 1 054 кв. м, с видом разрешенного использования «под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом» был присвоен кадастровый номер 64:50:000000:75570, с указанием ранее присвоенного кадастрового номера 64:50:011118:161. Органом кадастрового учета в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принято решение от 28.10.2013 № Ф64/001/2013/2013-117397 об исправлении технической ошибки в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 64:50:0000:75570 по внесению сведений о характерных точках границ земельного участка на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером Корчуновым А.В. 27.05.2013 в электронном виде 00834СЕВ-34С7-777F-439F-41СВВ3СDВ3ВА.

  Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции, в настоящее время собственником спорного земельного участка является ООО «Интерком».

  Ссылаясь на существенное нарушение условий договора купли-продажи от 30.07.2013 ответчиком в части оплаты недвижимого имущества, а также отчуждение ответчиком права собственности на земельный участок площадью 595 кв. м и нежилое здание площадью 1 210,9 кв. м Шподареву П.П., истцы просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 между ИП Зуевым Д.В., ИП Шподаревым Д.П. и ООО «Интерком» в части земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

  В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

  Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

  Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

   Суд первой инстанции, отклоняя данные доводы истцов, правильно указал, что заключенный между ИП Зуевым Д.В., ИП Шподаревым Д.П. и ООО «Интерком» договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за недвижимое имущество).

  В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи, в связи с неуплатой им покупной цены.

  Вместе с тем, в пункте 3 статьи 486 ГК РФ (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

  Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (статья 450, пункт 4 статьи 453, пункт 3 статьи 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года, суд первой инстанции пришёл к верному и обоснованному  выводу о том, что истцам (продавцам недвижимого имущества, в том числе, спорного земельного участка) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданного по договору имущества даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате его стоимости.

  Доводы истцов о праве согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости недвижимого имущества продавцам, также обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Кодекса понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

  Между тем, истцы не представили суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, ущерба, как того требует статья 65 АПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за недвижимое имущество ответчиком.

  В связи с чем, доводы истцов о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 в части земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570, основаны на неправильном толковании норм материального права и противоречат установленным судом по делу обстоятельствам.

  При таких обстоятельствах, разрешая спор по существу и отказывая истцам в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правильно исходил из вывода о том, что законных, то есть ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон.

  При этом, саму по себе ссылку истцов на непередачу денежных средств в счет оплаты стоимости имущества по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истцов, как на существенное нарушение договора покупателем, суд, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, считает недостаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными.

  Также, как верно указано судом первой инстанции, истцы неправильно истолковывают пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

  В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьи 450 ГК РФ.

  Однако, в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества не имеется. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, как указывают истцы в своем исковом заявлении.

  Как разъяснено в пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

  При том следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора, с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

  Из смысла названных норм следует, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества, может быть, расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.

  Как установлено пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

  В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

  Следовательно, соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 должно быть заключено в той же форме, что и сам договор, то есть в письменной форме.