Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2014 по делу n А12-15493/11. Отменить определение первой инстанции (ст.272 АПК)

право   аренды   земельного  участка, назначение:  земли   населенных   пунктов-  завершение    строительства  административного  здания,   площадью  5152 кв.м, расположенный   по  адресу:  Россия,   Волгоград кая область,  г.  Волгоград,  ул.  Комсомольская, 3;  общая  долевая  собственность:   996/1000. Также, 18  июня  2013  года  суд  определили  признать  за ООО  «Энергопромстрой»  статус   залогового  кредитора   по делу   о банкротстве  ООО  «Диамант  Девелопмент Групп Волд»  в общей   сумме  173 433 333,92   руб.,  из  которой  36 820 714,51  руб.  – основной  долг,  135 788 293,09   руб. – проценты,  57  659,65 руб. – пени, штрафы, 766 666,67   руб.-  услуги   банка,  как  обеспеченного   залогом     имущества   должника:  нежилое    помещение, назначение:  нежилое,   общей  площадью  15506,3 кв.м, этажность: 1,2,3,4,5,6,7,8, расположенное   пол  адресу:  Россия, Волгоградская  обл.,  г. Волгоград,  ул.  Комсомольская,  3,  общая   долевая    собственность: 996/1000;  право  аренды   земельного  участка,  назначение:  земли   населенных   пунктов  -   завершение    строительства  административного   здания,   площадью  5152  кв.м, расположенный   по  адресу:  Россия,  Волгоградская  обл.,  г.  Волгоград, ул.  Комсомольская,3;   нежилое   помещение,   назначение:  нежилое,   площадью  2127,1 кв.м, этажность: подвал, расположенное   по  адресу:  Россия,  Волгоградская   обл.,  г.  Волгоград,  ул.  Комсомольская,3,  общая   долевая   собственность  996/1000.

08 мая  2013  года  и.о.  конкурсного    управляющего  ООО  «Диамант Девелопмент  Групп  Волд»  в адрес  ЗАО  «Райффайзенбанк»  направлен    проект Положения  о  порядке, сроках  и условиях   реализации   залогового  имущества    должника.

15  мая  2013  года  ЗАО  «Райффазенбанк»   направило    в адрес и.о.  конкурсного   управляющего   ООО  «Диамант  Девелопмент  Групп  Волд» возражения на  представленный проект    о  порядке,   сроках   и условиях   реализации     залогового    имущества должника, а также  копию   выписки   из  отчета   об  оценке   от   01  марта   2013  года  №11/13,  подготовленного   независимым     оценщиком   в лице  ООО  «САОН-Комплекс».

Таким образом,    между  и.о.   конкурсного  управляющего  ООО  «Диамант   Девелопмент  Групп  Волд»  и  залоговым  кредитором    возникли     разногласия     по   вопросам  утверждения начальной   продажной  цены  имущества    должника, а также,  месту  проведения   торгов -  электронной    площадке,  на  которой     проводятся    электронные  торги.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

И.о.   конкурсного   управляющего    просил   утвердить   начальную   продажную   цену   имущества  ООО «Диамант  Девелопмент  Групп   Волд» в соответствии   с отчетом    об  оценке   от  04  апреля  2013 года  № 44/13/ЮЛ  по  состоянию  на  21 марта   2013 года,   подготовленным  ООО «Медиатор»   в размере  227 752 793   руб.   (без  учета  НДС) и 268  748  296,7 руб. (с учетом  НДС).

В свою  очередь  ЗАО  «Райффазенбанк»   просило  утвердить    начальную    продажную  цену   имущества    в соответствии    с отчетом    от  05 августа  2013 года  №11-1/13 на  25 февраля  2013 года, подготовленным  ООО «САОН-Комплекс», согласно которого стоимость  предмета  залога составляет  550 641 526   руб. (без  НДС)  и 649 957 000  руб.  (с учетом  НДС).

ООО  «Энергопромстрой» согласилось    с ценой   указанной  в отчете  об  оценке   от  05 августа   2013 года  №11-1/13,  подготовленным   ООО «САОН-Комплекс».

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации установление судом начальной продажной цены залогового имущества должно отвечать интересам всех кредиторов должника и осуществляться в целях получения максимальной выручки от продажи предмета залога.

В целях определения рыночной стоимости указанного залогового имущества определением  Двенадцатого  арбитражного   апелляционного   суда от  28  ноября  2011  года назначена по делу № А12-15493/11 экспертиза. На разрешение экспертизы поставлены  следующие вопросы:

1. Какова    рыночная   стоимость  (с   учетом  НДС  и без   учета  НДС)  нежилого  помещения,  назначение: нежилое,   общей    площадью   15506,3  кв.м, этажность:  1,2,3,4,5,6,7,8, расположенного    по  адресу:  Волгоградская   область,   г.  Волгоград,   ул.  Комсомольская, 3,  общая    долевая    собственность:  996/1000 по состоянию на  28  ноября   2013  года?

2. Какова    рыночная    стоимость   (с   учетом  НДС  и  без   учета  НДС)   помещения,   назначение:    нежилое,  площадью  2127,1 кв.м, этажность:  подвал,   расположенного   по  адресу:   Волгоградская    область,   г.  Волгоград,  ул.  Комсомольская,3,  общая   долевая   собственность: 996/1000 по состоянию на  28  ноября   2013  года?

3.  Какова    рыночная    стоимость   (с  учетом  НДС    и  без   учета  НДС)  права    аренды     земельного   участка, назначение:   земли    населенных    пунктов - завершение    строительства     административного   здания,  площадью  5152  кв.м, расположенного   по  адресу:  Волгоградская   область,  г.  Волгоград,  ул.  Комсомольская,3 по состоянию на  28  ноября   2013  года?

Проведение экспертизы поручено экспертам Федерального   бюджетного    учреждения   Саратовская    лаборатория   судебной   экспертизы  Министерства юстиции Российской Федерации.

В  экспертном   заключении  ФБУ  Саратовская  ЛСЭ Минюста  России №77/5723/1-3 даты  ответы на два из поставленных трех  вопросов:

- по  первому  вопросу -  рыночная  стоимость    (без  НДС)   нежилого  помещения,   назначение:   нежилое,   общей  площадью    15506,3 кв.м, этажность:  1,2,3,4,5,6,7,8, расположенного   по  адресу:    Волгоградская  область,   г.  Волгоград,  ул.  Комсомольская, 3,  общая   долевая  собственность: 996/1000,  по  состоянию  на   28 ноября   2013 года, составляет   444 666 576 руб.  Рыночная  стоимость    (с  НДС)   нежилого  помещения,   назначение:   нежилое,   общей  площадью    15506,3 кв.м, этажность:  1,2,3,4,5,6,7,8, расположенного   по  адресу:    Волгоградская  область,   г.  Волгоград,  ул.  Комсомольская, 3,  общая   долевая  собственность: 996/1000,  по  состоянию  на   28 ноября   2013 года, составляет   524 706 560   руб.

-  по  второму  вопросу   рыночная  стоимость  (без  учета  НДС)  помещения,   назначение:  нежилое,   площадью  2127,1  кв.м,  этажность:  подвал, расположенного   по  адресу: Волгоградская  область, г. Волгоград,   ул.  Комсомольская, 3,   общая  долевая собственность:  996/1000, по  состоянию   на  28   ноября  2013  года,   составляет   60 732  959   руб. Рыночная  стоимость  (с учетом  НДС)  помещения,   назначение:  нежилое,   площадью  2127,1  кв.м,  этажность:  подвал, расположенного   по  адресу: Волгоградская  область, г. Волгоград,   ул.  Комсомольская, 3,   общая  долевая собственность:  996/1000, по  состоянию   на  28   ноября  2013  года,   составляет   71 664 892   руб.

-  по  третьему  вопросу:   вопрос,  заданный    экспертам   о  рыночной  стоимости   (с учетом НДС   и без   НДС)  права  аренды   земельного  участка, поставлен   некорректно.  В СМИ  и на   Интернет – сайтах  по  недвижимости, сведений   о  рыночной    стоимости    права   аренды    объектов    недвижимости   в г.  Волгограде   -   не  существует.  Имеется  кадастровая   стоимость  1 кв.м  земельного  участка,  с которой  оплачиваются налоги.   Кадастровая    стоимость   земельного  участка, в соответствии   с  выпиской   из  государственного  кадастра     недвижимости  от  27  октября  2011 года   №3434/300/11-120998, составляет  16217,46   руб./кв.м.

ООО  «Энергопромстрой» заявлено   ходатайство  о  назначении  по  делу  дополнительной   экспертизы. На  разрешение  экспертизы  представитель  ООО  «Энергомпромстрой»   предлагает  поставить  следующий  вопрос:

Какова   рыночная    стоимость  (с учетом  НДС  и  без  учета  НДС)  права   аренды    земельного   участка,  назначение:  земли    населенных    пунктов  -  завершение    строительства    административного    здания,   площадью  5152 кв.м, расположенного  по  адресу:  Волгоградская   область,  г.  Волгоград,  ул.  Комсомольская,3  по    состоянию на  15 мая  2014 года?

При  этом  возражения  относительно    ответов  на первый и  второй  вопрос экспертного  заключения   Федерального  бюджетного   учреждения  Саратовская  лаборатория   судебной  экспертизы  Министерства  юстиции  Российской  Федерации ООО  «Энергопромстрой» и иными участниками обособленного спора  не заявлено.

В соответствии с частью 1  статьи   87  Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В судебном заседании,  состоявшемся   15    мая  2014  года,  эксперт  Федерального  бюджетного   учреждения  Саратовская  лаборатория   судебной  экспертизы  Министерства  юстиции  Российской  Федерации Киселева  С.П.  пояснила,  что  на третий вопрос,  поставленный   на  разрешения  экспертизы,  эксперты  не смогли  дать  ответ,  поскольку   отсутствовали   аналоги    по  определению    рыночной    стоимости    права аренды     земельного  участка   по  г.  Волгограду, в связи с чем экспертиза по третьему вопросу экспертами фактически не производилась.

Определением  Двенадцатого  арбитражного  апелляционного   суда  от  20 мая  2014 года    по делу № А12-15493/11 назначена повторная   экспертиза.

На разрешение экспертизы поставлен следующий   вопрос:

1.  Какова    рыночная    стоимость   (с  учетом  НДС    и  без   учета  НДС)  права    аренды     земельного   участка, назначение:   земли    населенных    пунктов - завершение    строительства     административного   здания,  площадью  5152  кв.м, расположенного   по  адресу:  Волгоградская   область,  г.  Волгоград,  ул.  Комсомольская,3 по состоянию на  28  ноября   2013  года?

Проведение экспертизы поручено   экспертам общества  с ограниченной  ответственностью  «Атон»  Измайловой  Ольге  Николаевне, Михайлову  Владиславу  Сергеевичу.

В ходе производства экспертизы по ходатайству экспертов судом с участием участников обособленного спора было установлено, что на момент разрешения спора в суде у должника в аренде находится земельный участок площадью не 5152  кв.м, а площадью  3191,18 кв.м. В связи с чем, редакция вопроса поставленного перед экспертами была уточнена апелляционным судом.

Согласно   заключению  ООО «Атон»  от  01 октября  2014 года  №Э-066/14 если   арендодатель  является   плательщиком  НДС,   то  рыночная  стоимость   права    аренды     земельного   участка, назначение:   земли    населенных    пунктов - завершение    строительства     административного   здания,  площадью  3191,18 кв.м, расположенного   по  адресу:  Волгоградская   область,  г.  Волгоград,  ул.  Комсомольская,3 по состоянию на  28  ноября   2013  года составляет    9 520 000  руб.   в том числе  НДС  1 450 000 руб.  Если   арендодатель  не   является   плательщиком  НДС, то   рыночная  стоимость   права    аренды     земельного   участка, назначение:   земли    населенных    пунктов - завершение    строительства     административного   здания,  площадью  5152  кв.м, расположенного   по  адресу:  Волгоградская   область,  г.  Волгоград,  ул.  Комсомольская,3 по состоянию на  28  ноября   2013  года составляет  8 070 000  руб.

Указанное экспертное заключение соответствует предъявляемым требованиям, участниками обособленного спора не оспорено, в связи с чем принимается апелляционным судом.

Таким образом, суд  апелляционной   инстанции   считает  возможным  определить  начальную  продажную  цену недвижимого имущества с учетом экспертных  заключений  Федерального  бюджетного   учреждения  Саратовская  лаборатория   судебной  экспертизы  Министерства  юстиции  Российской  Федерации,  ООО  «Атон».

Конкурсный  управляющий  ООО  «Диамант  Девелопмент  Групп Волд», залоговые  кредиторы не представили  доказательств того, что экспертные  заключения  Федерального  бюджетного   учреждения  Саратовская  лаборатория   судебной  экспертизы  Министерства  юстиции  Российской  Федерации,  ООО  «Атон» являются недостоверными и заложенное имущество имеет иную рыночную стоимость.

Доказательства того, что установленная начальная продажная цена заложенного имущества может негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в деле отсутствуют.

Согласно  подпункту    4  пункта  2 статьи   54 Федерального закона от 16июля  1998 года   № 102-ФЗ «Об ипотеке», указывает, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Вместе  с тем суд  апелляционной   инстанции   считает, что   в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов и получения максимальной выручки от реализации заложенного имущества в интересах всех кредиторов должника, установлению  подлежит  начальная  цена реализации спорного недвижимого имущества в размере, равном 100% от его рыночной стоимости, установленной заключениями  судебных  оценочных экспертиз. Участники обособленного спора также фактически настаивали на установлении 100% рыночной стоимости предмета залога.

Доказательств, свидетельствующих о том, что установление судом начальной продажной цены залогового имущества в размере 100% рыночной стоимости имущества должника, снизит круг лиц, желающих приобрести имущество, в материалы дела не представлено, судом не установлено.

Таким образом,  суд  апелляционной   инстанции  считает необходимым  установить  начальную  цену  реализуемого  имущества,  включающего  в себя:

  Помещение, назначение: нежилое, общей площадью 15506,3кв.м, этажность: 1,2,3,4,5,6,7,8, расположенное по адресу: Россия, Волгоградская обл., г. Волгоград, ул. Комсомольская, 3, общая долевая собственность: 996/1000;

Право аренды земельного участка, назначение: земли населенных пунктов - завершение строительства административного здания, площадью 3191,18 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Волгоградская обл.;

Помещение, назначение:  нежилое,   площадью   2127,1  кв.м, этажность:  подвал,  расположенное   по  адресу: Россия, Волгоградская  область,  г.  Волгоград,  ул.  Комсомольская,  в размере  3 513 469 535  руб. (без учета НДС) и 605 891 452  руб. (с учетом НДС).

Кроме того,  между  и.о.  конкурсного  управляющего  должника  и  залоговыми  кредиторами  возникли  разногласия   по   месту проведения    торгов  -