Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу n А06-3987/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

по 2007 года рассчитана экспертом с учётом износа на 28 февраля 2013 года в размере 1681169 рублей.

Апелляционный суд, на основании оценки выводов проведённых по настоящему делу судебных  экспертиз, а также отчёта, выполненного оценщиком Жирновым В.Н., приходит к следующим выводам.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в действующей редакции:

Под рыночной стоимостью объекта экспертизы понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

•            одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

•            стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

•            объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

•            цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

•            платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», «Цель оценки и виды стоимости»,  «Требования к отчёту об оценке» (ФСО №01, 02, 03), утверждёнными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, №255, №254 соответственно, рыночная стоимость определяется с использованием 3-х подходов:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта исследования, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта исследования.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении данного подхода определяется величина будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применение доходного подхода должно быть обусловлено тем, что рассматриваемая собственность, может существовать как самостоятельная экономическая единица, приносящая доход.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта исследования, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта исследования с учётом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта исследования являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта исследования являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта исследования основанных на сравнении объекта исследования с объектами - аналогами объекта оценки, отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта исследования для  целей оценки признается объект, сходный объекту исследования по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

В рамках каждого из подходов применяются методы оценки. Метод оценки – способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Эксперт при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Эксперт вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

            Из анализа отчёта об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости Жирнова В.Н. следует, что эксперт использовал сравнительный подход, применив аналоги, находящиеся, как и спорный объект, в одном районе и в историческом центре города Астрахани.

            При этом, в расчёте стоимости сравнительным подходом эксперт использовал аналоги, выставленные на продажу на вторичных рынках недвижимости, когда в рассматриваемом случае, объектом экспертизы является госимущество, реализуемое администрацией города Астрахани через аукционы.

            Оценщик Жирнов В.Н. в расчёте сравнительным подходом не  откорректировал  характеристики объекта, как - разница в площадях, в износах и уровнях отделки объекта экспертизы и объектах – аналогов. Отсутствие корректировок стоимости по вышеуказанным параметрам   сравнения  приводит не только к искажению реальной стоимости объекта  экспертизы при сравнительном подходе, но и в целом к завышению рыночной стоимости объекта.

            Апелляционная коллегия также критически оценивает результаты отчёта Жирнова В.Н., ввиду обоснования оценщиком неприменения затратного метода его нецелесообразностью при оценке жилых (квартир, комнат) и нежилых встроенных помещений на активных рынках, со ссылкой на методические рекомендации Совета Партнёрства НП «СМАО», членом которого он является, без указания иных мотивов отказа от расчёта стоимости таким подходом.

Напротив, экспертами ООО «Партнер-Эксперт» указано на необходимость расчёта стоимости экспертируемого объекта недвижимости  затратным подходом, как более точно определяющим реальную стоимость объекта оценки, учитывающим большой накопленный износ (объекту более 120 лет), а также другие износы – функциональный и внешний.

Затратный подход также учитывает факторы вида строительных материалов, из которых построено здание, его конструктивные особенности, капитальность и срок «жизни» объекта, как реальный, так и эффективный (с учётом текущего состояния).

Кроме того, экспертами ООО «Партнер-Эксперт» при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости были использованы все три подхода к оценке его стоимости: доходный, затратный, сравнительный, проанализировав достоверность каждого из них с точки зрения адекватности итогового результата, а также учитывая высокий уровень развития как рынка аренды, так и вторичного рынка коммерческой недвижимости в районе расположения объекта оценки, степень сходности результатов расчёта разными подходами, они пришли к заключению, что рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 28 февраля 2013 года, с учётом НДС составляет 3480000 рублей, без учёта НДС – 2949153 рубля.

Определяя принципы оценки доказательств, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 71 установил следующие правила: арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства согласно требованиям статьи 162 АПК РФ и оценив их в совокупности и взаимосвязи с учётом положений статьи 71 АПК РФ, полагает, что арбитражный суд первой инстанции пришёл к ошибочному выводу о том, что цена, предложенная в качестве рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в отчёте Жирнова В.Н. в размере  8651000 рублей, без НДС, при применении одного сравнительного подхода, не отражает в итоговом значении рыночной стоимости действительное состояние объекта экспертизы и не отвечает критериям определения  рыночной стоимости объекта экспертизы, как цены сделки, представляющей собой разумное вознаграждение за объект оценки.

Таким образом, из анализа представленных доказательств, судебная коллегия в целях установления рыночной стоимости спорного помещения, принимает в качестве наиболее объективного результата оценки, установленную судебной экспертизой ООО «Партнёр – Эксперт» в размере 2949153 рублей без НДС.

При этом, определяя рыночную стоимость спорного объекта недвижимости без учёта НДС, апелляционная коллегия также учитывает положения Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – НК РФ), регламентирующие порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну.

Абзацем 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ установлено, что при реализации на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закреплённого за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этого имущества с учётом налога.

 В таком случае налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями), которые обязаны исчислить расчётным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Из приведенной нормы следует, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель, как налоговый агент, должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя налог на добавленную стоимость, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога.

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2012 года №3139/12.

При оценке вывода арбитражного суда первой инстанции о включении в договор пункта 6.7 в редакции, определяющей стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя, с учётом индекса уровня цен февраля 2013 года в размере 2065689 рублей 60 копеек, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и не оспорено арендодателем, с его согласия арендатором произведены  неотделимые улучшения на сумму 1309055 рублей 52 копейки (письмо от 20 ноября 2012 года №30-02-01-1675/12 – лист дела 14 тома 1).

С учётом указанного арбитражный суд первой инстанции, применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.

Данная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2012 года №9785/12.

Вместе с тем, как было установлено арбитражным судом первой инстанции из показаний эксперта Жуковинова А.С., стоимость неотделимых улучшений в размере 1309055 рублей 52 копеек определена в уровне цен 3 квартала 2007 года, которая, в целях соблюдения баланса интересов обоих сторон, была определена судом на ту же дату, что и рыночная стоимость спорного имущества,  путём её  индексации  в размере 2065689 рублей 60 копеек.

            При этом, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., а не с учётом уровня инфляции, как определено арбитражным судом первой инстанции на основании выводов эксперта НИЦСЭ Астраханской области» - Жуковинова А.С., в заключении  от 07 марта 2014 года №383-13.

            Так, согласно выводам заключения эксперта ООО «Партнер-Эксперт» от 05 сентября 2014 года №2-143-14, суммарная стоимость неотделимых улучшений, произведённых ООО ТФ «Виктория МК» за период с 2005 года по 23 февраля 2013 года, а именно: строительно-монтажных работ и специальных работ, работ по капитальному ремонту и реконструкции конструктивных элементов помещения   рассчитана экспертом с учётом износа на 28 февраля 2013 года в размере 2265767 рублей без учёта НДС.

            Названные улучшения, как следует из пояснений представителя ответчика в суде апелляционной инстанции, были приняты арендодателем, как неотделимые.

Управление, опровергая выводы судебной экспертизы, проведённой в апелляционной инстанции, в нарушение требований статей 65, 67, 68 АПК РФ, не представило доказательств, свидетельствующих об их неправомерности.

            На основании указанного довод жалобы управления об установлении  стоимости неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя на сумму 1309055 рублей 52 копеек, также подлежит отклонению, как необоснованный.

Довод жалобы истца об уменьшении рыночной стоимости выкупаемого имущества на стоимость всех произведённых им неотделимых улучшений, включая стоимость не принятых и не согласованных с арендодателем неотделимых улучшений, но произведённых на основании предписания по устранению нарушений требований пожарной безопасности от 14 декабря 2009 года, отклоняется судебной коллегией, как основанный на ошибочном толковании вышеназванных норм права.

При этом, как обоснованно указано арбитражным судом первой инстанции, истец может реализовать своё право на судебную защиту  путём  предъявления отдельного иска.

Довод жалобы общества об определении периода рассрочки оплаты стоимости объекта недвижимости в рассрочку на 7 лет  с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект