Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу n А06-3987/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone];

факс: [phone], http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А06-3987/2013

21 октября 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2014 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей  Жаткиной С.А., Жевак И.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания 

Спиридоновой Е.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

управления муниципального имущества администрации города Астрахани – Апарина С.С., действующего на основании доверенности от 22 мая 2014 года;

общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма «Виктория МК» - Елинова И.В., действующего на основании доверенности от 02 июня 2014 года,

директора общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма «Виктория МК» - Какауридзе М.Г., действующей на основании протокола общего собрания участников от 04 июня 2014 года № 1,

рассмотрев апелляционные жалобы управления муниципального имущества администрации города Астрахани и общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма «Виктория МК»,

на решение арбитражного суда Астраханской области от 09 апреля 2014 года

по делу № А06-3987/2013, принятое судьёй Павловой В.Б.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью торговая фирма «Виктория МК» (ИНН 3015045909, ОГРН 1023000868505) к управлению муниципального имущества администрации города Астрахани (ИНН 3015090926, ОГРН 1103015001550), третье лицо - Жирнов Владимир Николаевич, город Астрахань, об урегулировании условий договора купли-продажи от 16 апреля 2013 года № 343/ПП,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью торговая фирма «Виктория» (далее по тексту – истец, общество, ООО ТФ «Виктория») обратилось в арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее по тексту – ответчик, управление) об урегулировании условий договора купли-продажи от 16 апреля 2013 года № 343/ПП по пунктам 2.1, 2.2, 4.4.1, 4.4.2, 4.5, 6.7, изложив их в редакции:

Пункт 2.1 - Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 3575200 рублей, без учёта НДС.

Пункт 2.2. – Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку 7 лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Пункт 4.4.1 - «Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости и процентов».

Пункт 4.4.2 - «Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке в случае: неоплаты покупателем текущего платежа 3 раза подряд, в срок, установленный графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора и иных случаях предусмотренных действующим законодательством РФ ».

Пункт 4.5 – В случае расторжения настоящего договора с поступивших денежных средств во исполнение  исключить.

Внести в договор пункт 6.7. «Стоимость неотделимых улучшений в размере 1972000 рублей,  произведённых арендатором в течении срока аренды объекта недвижимости засчитываются в счёт оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения».

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), представитель истца просил установить стоимость неотделимых улучшений по пункту 6.7 в сумме 4250000 рублей.

Изменения исковых требований в данной части были приняты арбитражным судом первой инстанции.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 09 апреля 2014 года заявленные требования удовлетворены частично, определены условия договора от 16 апреля 2013 года №343/п купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу ул. г. Астрахань ул. Советская/Володарского/Чернышевского 10/18/9 литера А помещение 19ж, общей площадью 223,2 кв.м, с холодным пристроем литер а7, общей площадью 11,7 кв.м в следующей редакции:

Пункт 2.1 Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 8651000 рублей, без НДС.

Пункт 2.2 Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на три года не позднее 16 числа месяца, следующим за месяцем, в котором вступило в законную силу решение арбитражного суда по настоящему делу.

Включён пункт 2.1.1 в редакции: «Стоимость неотделимых улучшений на сумму 2065689 рублей 60 копеек, произведённых арендатором засчитывается в счёт оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения».

Включён пункт 2.1.2 в следующей редакции: «С учётом стоимости неотделимых улучшений, стоимость объекта недвижимости составит 6585310 рублей 40 копеек».

Пункт 4.4.1 В случае невыполнения покупателем обязанностей, изложенных в настоящем договоре, продавец имеет право: Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости»

Пункт 4.4.2 Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке в случае неоплаты покупателем текущего платежа в срок установленный графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, два раза подряд и иных случаях предусмотренных действующим законодательством РФ.

Пункт 4.5 - исключён.

В графике платежей, являющегося неотъемлемой частью договора от 16 апреля 2013 года №343/П графу «дата платежа» привести в соответствие с пунктом 2.2. установленной судом редакции.

Также, с ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей, на проведение судебной экспертизы в размере 32000 рублей.

Стороны, не согласившись с данным решением, обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили его отменить: истец – в части установления выкупной стоимости спорного недвижимого имущества, стоимости произвёдённых им неотделимых улучшений, а также определения периода рассрочки оплаты, ответчик – в полном объёме.

Истец, в соответствии со статьёй 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определением Двенадцатого  арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2014 года, представил отзыв на апелляционную жалобу управления, согласно доводам которого просил оставить её  без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо, в нарушение данных требований отзывы на апелляционную жалобу общества не представили.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчик направил истцу договор купли-продажи, предметом которого является имущество, находящееся в собственности муниципального образования «Город Астрахань», право приобретения которого покупатель приобрёл в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон №159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1.2. договора продавец продает, а покупатель приобретает нежилые строения по адресу г. Астрахань ул. Советская/Володарского/Чернышевского 10/18/9 литера А помещение 19ж, общей площадью 223,2 кв.м., с холодным пристроем литер а7, общей площадью 11,7 кв.м.

Пункт 2.1 Стоимость объекта недвижимости оценивается в сумме 8651000 рублей.

Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на три года с 16 апреля 2013 года по 16 апреля 2016 года (пункт 2.2).

Денежные средства, по уплате которых предоставляется рассрочка, перечисляются Покупателем ежемесячно, не позднее 16 числа, равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (пункт 2.3).

В случае невыполнения покупателем обязанностей, изложенных в настоящем договоре, продавец имеет право:

Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости и суммы штрафных санкций (пункт 4.4.1)

Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке в случае: неоплаты покупателем текущего платежа в срок, установленный графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, два раза подряд (пункт 4.4.2).

В случае расторжения настоящего договора с покупателя взыскивается штраф в размере арендной платы за время владения объектом недвижимости с даты регистрации настоящего договора (пункт 4.5).

Истец, получив проект договора, не согласился с редакцией вышеизложенных пунктов договора и направил ответчику протокол разногласий, предложив свою редакцию, которая также не была принята ответчиком.

Поскольку в течение установленных законом 30-ти дней разногласия между сторонами урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), установив факт соблюдения истцом условий Закона №159-ФЗ, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из результатов назначенной им комплексной строительно-технической судебной экспертизы, которой были определены: стоимость спорного нежилого помещения в сумме 10330639 рублей - с НДС (без НДС 8754778 рублей 80 копеек), а также стоимость неотделимых улучшений за период с 2005 по 28 февраля 2013 года на сумму 4250506 рублей 23 копеек (заключение «Научно-исследовательтского центра судебных экспертиз Астраханской области» от 07 марта 2014 года №383-13).

При этом, арбитражный суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела отчёты, выполненные оценщиком Жирновым В.Н., обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Спектр» и результаты проведённой в рамках рассматриваемого спора экспертизы, пришёл к выводу о том, что в основу данного решения в части стоимости спорного нежилого помещения необходимо положить отчёт, выполненный оценщиком Жирновым В.Н. (листы дела 21 - 49 тома 2) и заключение судебной экспертизы (листы дела 2 - 112 тома 2), как наиболее достоверно определяющие рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Исследуя требования о включении в договор пункта 6.7 в редакции истца, определяющего стоимость неотделимых улучшений на сумму 4250506 рублей 23 копеек, арбитражный суд первой инстанции, исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2012 года №9785/12 и применяя часть 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, уменьшил  выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя в период до 2007 года на сумму 1309055 рублей 52 копейки, определив её на ту же дату, что и рыночную стоимость спорного имущества с учётом индекса уровня цен февраля 2013 года в размере 2065689 рублей 60 копеек.

Истец, не согласившись с выводами арбитражного суда первой инстанции в части установления стоимости спорного нежилого помещения и произведённых им неотделимых улучшений, основанными на отчёте, выполненном оценщиком Жирновым В.Н. и заключении судебной экспертизы, как не соответствующим требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, заявил в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции с учётом заявленного ходатайства истца, а также в целях проверки доводов его жалобы, определением от 22 июля 2014 года назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Эксперт» (далее по тексту – ООО «Партнер-Эксперт», эксперту Костину Петру Николаевичу с постановкой вопросов:

1. Является ли стоимость объекта: помещения №19ж с холодным пристроем (литер А, а7) общей площадью 234,9 кв.м., расположенного по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Советская/Володарского/Чернышевского, 10/18/9 по состоянию на 28 февраля 2013 года равной 8651000 рублей без учёта НДС?

2. В случае несоответствия стоимости объекта: помещения №19ж с холодным пристроем (литер А, а7) общей площадью 234,9 кв.м., расположенного по адресу г.Астрахань, Кировский район, ул. Советская/Володарского/Чернышевского, 10/18/9 по состоянию на 28 февраля 2013 года равной 8651000 рублей без учёта НДС, определить стоимость объекта: помещение № 19ж с холодным пристроем (литер А, а7) общей площадью 234,9 кв.м., расположенного по адресу г. Астрахань,  Кировский район, ул. Советская/Володарского/Чернышевского, 10/18/9 по состоянию на 28 февраля 2013 года без учёта НДС?

3. Какова стоимость неотделимых улучшений, произведённых обществом с  ограниченной ответственностью торговая фирма «Виктория МК» в период с 2005 года по 28 февраля 2013 года на объекте: помещение № 19ж с холодным пристроем (литер А, а7) общей площадью 234,9 кв.м., расположенного по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Советская/Володарского/Чернышевского, 10/18/9.

Согласно выводам заключения эксперта ООО «Партнер-Эксперт» от 05 сентября 2014 года №2-143-14:

- рыночная стоимость объекта экспертизы на дату 28 февраля 2013 года, равная 8651000 рублей, не соответствует его реальной стоимости;

- стоимость объекта: помещение № 19ж с холодным пристроем (литер А, а7) общей площадью 234,9 кв.м., расположенного по адресу г. Астрахань,  Кировский район, ул. Советская/Володарского/Чернышевского, 10/18/9 по состоянию на 28 февраля 2013 года без учёта НДС составила 2949153 рубля (без учёта НДС – 3480000 рублей);

- стоимость неотделимых улучшений, произведённых ООО ТФ «Виктория МК» в период с 2005 года по 28 февраля 2013 года на выкупаемом объекте составила 2673605 рублей с НДС, 2265767 рублей без НДС. При этом, стоимость ремонтных восстановительных строительных работ за период с 2005