Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014 по делу n А06-9864/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

аренды не установлены.

Следовательно, в силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача арендодателем нежилых помещений и принятие их арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Установлено, что во исполнение договора аренды от 20.06.2000 и на основании пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель передал, а ООО РСП «Экология» приняло нежилые помещения, указанные в пункте 1.1 Договора общей площадью 337 кв.м, что следует из подписанного сторонами акта приема-передачи (т. 1, л.д. 13).

Данный акт подписан ООО РСП «Экология» без замечаний. На момент передачи помещений между сторонами отсутствовали разногласия и неопределенность относительно предмета договора. Начиная с 20.06.2000 и на протяжении 13 лет ООО РСП «Экология» не обращалось к Комитету по вопросу передачи ему помещений иной площадью, чем указано в пункте 1.1 Договора.

Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

В связи с чем, доводы подателя жалобы о том, то ему были переданы нежилые помещения площадью 209,4 кв.м, несостоятельны, подлежат отклонению как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Вместе с тем, истцом в материалы настоящего дела не представлено достоверных и допустимых доказательств исполнения Комитетом обязанности по передаче ООО РСП «Экология» нежилых помещений площадью 919,6 кв.м.

Действительно, 08.02.2001 стороны подписали изменение к договору аренды об увеличении площади арендуемого помещения с 337 кв.м на 919,6 кв.м. для использования под: бытовые помещения - 705,4 кв.м; складские помещения - 214,2 кв.м.

Однако само по себе подписание изменений к договору аренды в части площади передаваемых помещений не влечет их безусловной передачи арендатору, а равно вывода об исполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору нежилых помещений площадью 919,6 кв.м во временное владение и пользование.

Податель жалобы отрицает факт передачи ему Комитетом нежилых помещений площадью 919,6 кв.м. Так, из апелляционной жалобы следует, что при осмотре спорных помещений арендатором установлено, что предлагаемые помещения в неудовлетворительном состоянии и без проведения ремонтных работ их эксплуатация невозможна (отсутствие ворот, разобранные крыши и т.д.), в связи с чем, ООО РСП «Экология» отказалось от приемки данных объектов и не стало подписывать акт приема-передачи.

В судебном заседании представитель Комитета пояснил, что акт приёма-передачи нежилых помещений площадью 919,6 кв.м сторонами не составлялся и не подписывался.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основании своих требований и возражений.

Обязанность доказать факт исполнения Комитетом обязательства по передаче арендатору нежилых помещений площадью 919,6 кв.м в данном случае лежит на истце.

Таких доказательств истец в материалы дела не представил.

Установив, что отсутствие в договоре условий о порядке исполнения обязательства арендодателя по передаче арендатору нежилых помещений, учитывая, что изначально нежилые помещения площадью 337 кв.м были переданы арендодателем и приняты арендатором по акту приема-передачи, содержащему ссылку на положения пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание отсутствие в материалах дела передаточного акта или иного документа, подписанного сторонами, в подтверждение исполнения Комитетом обязанности по передаче ООО РСП «Экология» нежилых помещений площадью 919,6 кв.м, суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований процессуального закона истец не доказал факт передачи ответчику во временное владение и пользование  нежилых помещений площадью 919,6 кв.м во исполнение подписанного сторонами изменения к договору аренды от 08.02.2001 об увеличении площади арендуемого помещения.

Данное обстоятельство истцом не опровергнуто, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Настаивая на том, что ответчик фактически использует помещения, расположенные в литерах «П», «Е», «М» и «Ж» общей площадью 919,6 кв.м, истцом также не представлено относимых и допустимых доказательств фактического пользования ответчиком помещениями указанной площади. Ссылки представителя истца на акт № 2 обследования от 29.10.2013 несостоятельны, поскольку данный документ таким доказательством не является.

Изучением представленного в материалы дела акта № 2 обследования нежилого помещения, находящегося в собственности МО «Город Астрахань» по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная реки Царев, 119а от 29.10.2013 (т.1, л.д. 19), следует, что комиссией произведено обследование нежилого помещения дома 119а, ул. Набережная реки Царева, район Советский и установлено, что нежилые помещения, которые расположены в 2-х этажном кирпичном помещении отдельно стоящем здании с производственными помещениями, территория огорождена забором, санитарно-технические условия удовлетворительные, нежилые помещения занимает ООО РСП «Экология», субаренда не выявлена, территория охраняется.

Таким образом, из буквального прочтения акта № 2 обследования нежилого помещения от 29.10.2013 не представляется возможным установить какие нежилые помещения, занимаемые  ООО РСП «Экология», были осмотрены комиссией, в нём отсутствуют указания на литеры арендуемых помещений, их площади, нет ссылок на технический паспорт объекта либо иной документ, содержащий план помещений, не конкретизированы признаки, позволяющие идентифицировать нежилые помещения, которые, по утверждению истца, по факту занимает  ООО РСП «Экология».

Между тем, из технического паспорта инвентарный номер 2-688-9, составленного 23.05.2008 Филиалом Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаразиция» на объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Астрахань, Советский район, ул.Наб.реки Царев № 119а, следует, что в состав здания входят литеры «Ж», «Е», «И», «М», «О», «П» и «Я».

Однако, каких-либо доказательств, позволяющих суду первой и апелляционной инстанции сделать вывод о фактическом занятии ООО РСП «Экология»  нежилых помещений общей площадью 919,6 кв.м, расположенных в литерах «П», «Е», «М» и «Ж», истцом в материалы дела не представлено. На наличие таких доказательств истец не ссылается и в суд апелляционной инстанции их не представляет.

Вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Астраханской области от 25.06.2009 по делу № А06-2335/2009 (т. 1, л.д. 112-119), которым Комитету имущественных отношений г. Астрахани отказано в признании права собственности на реконструированные помещения, на реконструированные объекты недвижимого имуществ: литер «Ж», склад, общей площадью 57,9 кв. м., расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Набережная реки Царева, 119 «а»; на самовольно возведенный объект недвижимого имущества, гараж литер «Я», расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Набережная реки Царева, 119 «а», не содержит обстоятельств, которые бы в силу статьи 69  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имели преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Названный выше судебный акт не содержит выводов суда о фактической передаче ООО РСП «Экология»   во временное владение и пользование нежилых помещений общей площадью 919,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Набережная реки Царева, 119 «а».

            В соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом как факта передачи ответчику в рамках спорного Договора во временное владение и пользование нежилых помещений площадью 919,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Набережная реки Царева, 119 «а», так и фактического пользования последним помещениями указанной площади, что исключает правомерность исчисления размера арендной платы, произведённой истцом, исходя из данной площади.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 655  Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из представленных в материалы дела доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что размер арендной платы в рассматриваемом случае подлежит исчислению из площади арендуемых помещений 337 кв.м.

            Вместе с тем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции с пропуском истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий трехгодичный срок исковой давности.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 и от 15.11.2001 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в случае пропуска стороной срока давности при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием отказа в иске.

Таким образом, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности по настоящему спору.

Вывод суда первой инстанции о том, что исковые требования о взыскании задолженности по уплате арендной платы подлежат удовлетворению за период с 23.12.2010 по 23.12.2013, является правильным.

Исходя из изложенного, основываясь на порядке расчёта арендной платы, указанном в приложении к Договору, нормативных правовых актах Совета муниципального образования (решения от 25.12.2001 № 137, от 28.04.2005 № 106), суд апелляционной инстанции путём математического подсчёта приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за период с 23.12.2010 по 23.12.2013 в сумме 448 470 руб. 15 коп.

Статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 10 Договора установлено, что за просрочку внесения ежемесячного платежа Арендатор уплачивает пеню в размере 0,5 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 11.07.2000 по октябрь 2013 года в размере 9 691 121 руб. 35 коп.

Из расчета пени следует, что истец уменьшил пеню до 0,1 % в день.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию, сделал вывод, что требования истца о взыскании пени за несвоевременную уплату арендных платежей подлежат удовлетворению за период с 23.12.2010 по октябрь 2013 года в сумме 841 222 руб. 37 коп.

С учётом того, что судом первой инстанции неверно определена ко взысканию сумма основного долга, суд апелляционной инстанции путём математического подсчета приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени за период с 23.12.2010 по октябрь 2013 года в сумме 45 564 руб. 56 коп.

Истцом заявлено требование о расторжении Договора.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть расторгнут судом.

При расторжении договора аренды действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Как следует из материалов дела, ответчик на момент подачи иска в суд не оплачивал арендную плату с 2000 года, то есть более двух раз подряд.

Уведомление