Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2014 по делу n А12-4282/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для проживания, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Условия пункта 8.4 спорных договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11.06.2013 №103013/Е06020-СКА, от 20.06.2013 №103019/Е06106-СКА, от 14.10.2013 №103019/Е10528-СКА, безусловно, уменьшили объем прав и гарантий потребителя, императивно установленных для него Законом № 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей, в том числе в части права на соразмерное уменьшение цены договора в случае возникновения вышеназванных недостатков, а также права на их устранение собственными силами с последующим возмещением соответствующих расходов за счет застройщика.

В соответствии с частью 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В нарушение указанных положений закона пунктом 6.2.3.1 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11.06.2013 №103013/Е06020-СКА, от 20.06.2013 №103019/Е06106-СКА, от 14.10.2013 №103019/Е10528-СКА предусмотрено, что в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик вправе по истечении 10 (десяти) дней с момента наступления срока, указанного в пункте 6.2.3 договора, в одностороннем порядке подписать акт приёма-передачи, направив участнику долевого строительства об этом соответствующее уведомление.

Частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Действия, которые обязан совершить застройщик для передачи соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства, является получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства.

В силу части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случае возникновения права собственности на основании договора долевого участия в строительстве дольщик фактически владеет, пользуется вновь созданным объектом недвижимости с момента подписания акта приема-передачи, то есть осуществляет права собственника, предусмотренные в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, право пользования объектом недвижимости, а следовательно, и обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства с момента подписания акта приёма-передачи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ).

Пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что включение в договор условия об оплате коммунальных услуг по окончании строительства многоквартирного дома и передачи застройщиком объекта долевого строительства, а также оплате всех расходов по коммунальным и другим эксплуатационным услугам ущемляет права потребителя, так как предусматривает обязанность потребителя произвести неограниченный объем так называемых «эксплуатационных услуг», понятие которых не урегулировано ни действующим законодательством, ни условиями договора. Оплата таких услуг предполагается без принятия в установленном законом порядке собственниками жилых помещений соответствующего решения, определяющего необходимый объём таких услуг и их цену. Указанным условием также нарушается право потребителя на выбор способа управления многоквартирным домом, так как предусматривает обязанность потребителя оплатить счёт, выставленный любой из эксплуатирующих организаций.

Таким образом, рассмотренное условие пункта 6.2.5 договоров долевого участия в строительстве противоречит действующему законодательству и нарушает права потребителей.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, рассмотренное условие пункта 8.2 договоров долевого участия в строительстве, предусматривающего, что гарантийный срок на квартиру составляет 5 (пять) лет, указанный срок исчисляется со дня ввода жилого дома в эксплуатацию при условии соблюдения участником долевого строительства правил и норм эксплуатации объекта, противоречит действующему законодательству и нарушает права потребителей.

Согласно части 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со статьей 813 Гражданского кодекса Российской Федерации, при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Частью 2 статьи 814 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании суммы займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Право требования досрочного возврата всей суммы займа предусмотрено частью 2 статьи 811, статьей 813, частью 2 статьи 814 Гражданского кодекса Российской Федерации, иные основания, позволяющие займодавцу досрочно истребовать сумму займа, не установлены действующим законодательством.

Таким образом, включение в договор условия, влекущего возникновение право заимодавца требовать досрочного исполнения обязательств заемщиком о досрочном возврате займа, по основаниям, не предусмотренным нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ущемляет права потребителя и нарушает Закон о защите прав потребителей.

Рассмотренное условие пункта 9.3 договоров долевого участия в строительстве противоречит действующему законодательству и нарушает права потребителей.

Условия пункта 11.3 договора, предусматривающего, что споры сторон по настоящему договору разрешаются путем переговоров, претензионный порядок урегулирования споров является обязательным, противоречит действующему законодательству, так как ни Закон о защите прав потребителей, ни Закон № 214-ФЗ не предусматривают обязательным урегулирование споров в претензионном порядке.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорные договоры содержит условия, ограничивающие права потребителя. ООО «СтройКат» не приняло всех возможных и зависящих от него мер для соблюдения норм действующего законодательства, регулирующего защиту прав потребителя.

Статей 29.13 КоАП РФ предусмотрено право административного органа, рассматривающего дело об административном правонарушении, при установлении причин административного правонарушения и условий, способствовавших его совершению, на внесение в соответствующие организации и соответствующим должностным лицам представления о принятии мер по устранению указанных причин и условий.

В силу части 2 статьи 29.13 КоАП РФ организации и должностные лица обязаны рассмотреть представление об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения, в течение месяца со дня его получения и сообщить о принятых мерах судье, в орган, должностному лицу, вынесшим представление.

Как указано выше, судом установлено и подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Волгоградской области от 17.03.2014 по делам № А12-1514/2014, № А12-1515/2014, № А12-1516/2014, оставленным без изменения, постановлениями Двенадцатого арбитражного апелляционного суда 20.05.2014 факт совершения обществом административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.8 КоАП РФ. В удовлетворении требований обществу о признании незаконным и отмене постановлений Управления Роспотребнадзора по Волгоградской области от 16.01.2014   № 8796, № 9053, №9203 отказано.

В представлениях от 16.01.2014 № 06/07-8796-14, № 06/07-9053-14,                           № 06/07-9203-14 административный орган указывает на необходимость принять меры по устранению причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения; привлечь к дисциплинарной ответственности лиц, виновных в совершении административного правонарушения, а также в течение месяца со дня получения представления письменно проинформировать Управление Роспотребнадзора по Волгоградской области о принятых мерах.

Обжалуемые представления об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения, соответствуют закону, и вынесены административным органом в связи с необходимостью устранения причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения.

Суд первой инстанции так же пришел к выводу о законности оспариваемого предписания Управления Роспотребнадзора по Волгоградской области.

Как указано выше, Управлением Роспотребнадзора по Волгоградской области вынесено предписание от 09.12.2013 № 600-06-13, которым ООО «СтройКат» предписано выполнить следующие мероприятия в срок до 09.01.2014:

- привести стандартный образец договора участия в долевом строительстве в части пунктов 4.6, 6.2.3, 8.4, 6.2.3.1, 6.2.5, 8.2, 9.3, 11.3 в соответствие со статьями 16, 37 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», с частями 2, 5 статьи 7, частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с абзацем 6 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации;

- устранить выявленные нарушения в договорах участия в долевом строительстве от 11.06.2013 № 103013/Е06020-СКА, от 20.06.2013 №103019/Е06106-СКА, от 14.10.2013 № 103019/Е10528-СКА.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о законности предписания  от 09.12.2013 № 600-06-13 в части требования  - привести стандартный образец договора участия в долевом строительстве в части пунктов 4.6, 6.2.3, 8.4, 6.2.3.1, 6.2.5, 8.2, 9.3, 11.3 в соответствие со статьями 16, 37 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», с частями 2, 5 статьи 7, частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с абзацем 6 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку пункты 4.6, 6.2.3, 8.4, 6.2.3.1, 6.2.5, 8.2, 9.3, 11.3 договоров не соответствуют статьям 16, 37 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», частям 2, 5 статьи 7, части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и  абзацу 6 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации, стандартный образец договора участия в долевом строительстве Обществу необходимо привести в соответствие с указанными нормами.

Однако в части требования - устранить выявленные нарушения в договорах участия в долевом строительстве от 11.06.2013 № 103013/Е06020-СКА, от 20.06.2013