Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2014 по делу n А57-2784/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

не настаивали, суд апелляционной инстанции не вправе выйти за пределы апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Заслушав представителей Комитета по управлению имуществом г. Саратова, Комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитета по управлению имуществом Саратовской области, Правительства Саратовской области, администрации муниципального образования «Город Саратов», ООО «Калинка Мебель», изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает судебный акт в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменению, при этом исходит из следующего.

Как видно из материалов дела, 30 декабря 2010 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Калинка Мебель» заключён договор № С-10-1537Ю-2 купли-продажи земельного участка площадью 5011 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020634:53, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Огородная, д. 162 в Заводском районе, занимаемый отдельно стоящим административно-деловым зданием, трансформаторной подстанцией, складом IV - V классов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Пунктом 2.1. договора цена участка определена 3 463 779,84.

Расчет цены выкупа земельного участка произведен администрацией муниципального образования «Город Саратов» в пятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, исходя из его кадастровой стоимости в размере 46 183 731,17.

ООО «Калинка Мебель» платежными поручениями от 31.12.2010 № 1781, от 12.01.2011 № 5, от 13.01.2011 № 7 оплатило выкупную цену земельного участка в размере 3 463 779,84 руб.

01.03.2011 истцом получено свидетельство 64-АГ № 159715 о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020634:53.

ООО «Калинка Мебель», полагая, что расчёт выкупной цены спорного земельного участка произведён администрацией муниципального образования «Город Саратов» с нарушением действующего земельного законодательства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции, руководствуясь Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьями 36, 66 Земельного кодекса Российской Федерации,  статьями 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что условие о цене в договоре № С-10-1537Ю-2 является не договорным, а установленным в нормативном правовом акте, пришел к выводу о недействительности договора № С-10-1537Ю-2 от 30.12.2010 купли-продажи земельного участка в части установления в пункте 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 839563 рубля, при этом исходил из того, что на дату заключения договора № С-10-1537Ю-2 удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:020634:53 в размере 9216,47 руб./кв.м и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:020634:53 в размере 46183731,17 руб. не были определены в установленном законом порядке и не могли быть положены в основу расчета цены выкупа земельного участка.

Оставляя решение суда первой инстанции в обжалуемой части без изменения, суд апелляционной исходит из следующего.

Предметом спора является недействительность сделки - договора № С-10-1537Ю-2 купли-продажи от 30 декабря 2010 года, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Калинка Мебель», в части установления цены. Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый договор купли-продажи заключен с нарушением требований закона по завышенной цене.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлен субъектный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Порядок продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности до 01.07.2012 определен в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса России» и постановлением Правительства Саратовской области № 413-П от 27.11.2007 (с изменениями), согласно которому цена земли при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, а также государственная собственность на которые не разграничена, лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в населенных пунктах с численностью населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек установлена в размере пятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

 В силу пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент его заключения.

В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то государственным органом (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вывод суда первой инстанции о том, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка, является правильным.

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:020634:53 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 03.06.2010 на основании межевого плана № 6448/101/10­2200.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 Закона сведений об объекте недвижимости (часть 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

В силу положений статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт земельного участка представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики земельного участка, а также иные сведения, в том числе внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка и его кадастровом номере.

В пункте 12 кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) указываются последние по дате внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка (Приложение № 3 к Приказу Министерства юстиции РФ от 18.02.2008 № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка»).

Изучением кадастрового дела объекта недвижимости 64:48:020634:53 установлено, что по сведениям кадастрового паспорта по состоянию на 10.06.2010 разрешенное использование спорного земельного участка -  производственные и административные здания, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П в отношении земель с указанным разрешенным использованием составлял 2233,92 руб. за кв.м. Кадастровая стоимость по сведениям кадастрового паспорта составляла 11 194 173,12 руб. (т. 3, л.д. 123-181, 132).

Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области в материалы дела представлена кадастровая выписка о земельном участке от 03.06.2013                              № 64/201/2013-186585 в отношении спорного земельного участка, из содержания пункта 16 «особые отметки» которой следует, что в Государственном кадастре недвижимости содержались сведения о кадастровой стоимости земельного участка на 03.06.2010 по 20.01.2011 (включительно) в размере 11 194 173,12 руб. (т. 7, л.д. 4)

Сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости в отношении спорного земельного участка по состоянию на 31.12.2010, в том числе в части категории земель, величины кадастровой стоимости земельного участка, в установленном порядке не оспорены, недействительными не признаны. При этом следует отметить, что на дату рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка  по состоянию на 31.12.2010 значатся в кадастровом паспорте земельного участка в пункте 16 «особые отметки».

03.11.2010 администрацией муниципального образования «Город Саратов» издано постановление № 2653 о предоставлении ООО «Калинка Мебель» в собственность за плату земельного участка 64:48:020634:53, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Огородная, д. 162, занимаемый отдельно стоящим административно-деловым зданием, трансформаторной подстанцией, складом IV-V классов, в границах, указанных в кадастровом паспорте, общей площадью 5 011 кв.м (т. 5, л.д. 106).

Учитывая, что цена продажи земельного участка должна быть определена на дату подачи заявления о его приобретении в собственность, принимая во внимание постановление администрации муниципального образования «Город Саратов»  от 03.11.2010 № 2653, дату заключения договора № С-10-1537Ю-2 купли-продажи - 30.12.2010, исходя из актуальных сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, цена продажи земельного участка должна была быть определена органом местного самоуправления исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 11 194 173,12 руб., отраженной в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 30.12.2010

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недействительности (ничтожности) пункта 2.1 договора № С-10-1537Ю-2 от 30.12.2010 купли-продажи земельного участка площадью 5011 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020634:53 и расчета цены участка, приведенного в Приложении № 1 к Договору (не меняя формулу расчета в виде пятикратной ставки земельного налога) в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем выкупную цену этого же участка в сумме 839 563 руб.,  исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 11 194 173,12 руб., отраженной в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 30.12.2010.

Доводы апелляционных жалоб о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, исполнении договора, заключении дополнительного соглашения об указании кадастрового паспорта земельного участка от 08.02.2011 № 6448/209/11-407, в котором величина кадастровой стоимости указана 46 183 731,17 руб., подлежат отклонению как противоречащие нормам материального права, определяющим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В судебном заседании пояснения подателей жалоб сводились к тому, что сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости относительно  категории земли, к которой был отнесен спорный земельный участок, были отражены неверно, что по сути привело к спору. Однако таких доказательств в материалы дела не представлено, на их наличие податели жалоб, иные лица, участвующие в деле, не ссылались и таких доказательств не представили.

Судами первой и апелляционной инстанции не установлено, что при внесении уникальных характеристик в отношении спорного