Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2014 по делу n А12-691/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае Договор заключен в 2010 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Расчет арендной платы за земельный участок за спорный период произведен истцом в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, и постановлениями администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области от 23.12.2009  № 2127, от 29.05.2012  № 854, от 20.05.2013 №985, от 08.08.2013 № 1645, от 28.08.2013 № 1799 по формуле:

А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки, где:

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (произведение удельного показателя кадастровой стоимости и площади земельного участка),

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка,

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов,

расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов,

            Ккан - коэффициент категории арендатора,

           Ки - коэффициент индексации.

Не соглашаясь с данным расчетом задолженности по арендной плате за 2013 год, руководствуясь положениями пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление № 582), установив, что постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 № 1130 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области» в 2013 году изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о недопустимости применения при расчёте арендной платы за 2013 год коэффициента индексации (1,129).

Порядок расчёта арендных платежей за земли, относящиеся к публичной  собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), установлен Постановлением № 582.

В соответствии с пунктом 9 Постановления № 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

При этом арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учётом размера уровня инфляции, указанного в пункте настоящих правил, не проводится.

Из смысла указанной нормы права следует, что увеличение арендной платы на размер коэффициента индексации, при исчислении такой платы, исходя из нового размера кадастровой стоимости спорного земельного, не предусмотрено.

При таких обстоятельствах у арендатора не возникло обязанности уплачивать арендную плату в размере, увеличенном на коэффициент индексации.

Между тем, соглашаясь с расчетом истца в части применения коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов (Кдп) в значении 7, утверждённого постановлением администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области  от 08.08.2013 № 1645, судом  первой инстанции  не учтено следующее.

В соответствии с пунктами «в», «г», «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей; разграничения государственной собственности; земельное законодательство.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (часть 2 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (часть 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Из анализа указанной нормы следует, что исключение, установленное законодателем, позволяющее придавать обратную силу актам гражданского законодательства, действует только в отношении законов и не распространяется на иные нормативные правовые акты. При этом под законом в силу пункта 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются только Федеральные законы.

Ни одним законом, действующим в Российской Федерации, не допускается возможность придания обратной силы актам, регулирующим порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

Постановление администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области  от 08.08.2013 № 1645, которым значение коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (Кдпр) для Большечапурниковского поселения установлено равным 7, не относится по правовому статусу к закону.

В силу этого оно не может предусматривать возможность распространения на отношения, возникшие до введения его в действие.

Данное постановление опубликовано 03.09.2013 в газете «Восход»                              № 113 и только с даты его опубликования подлежит применению новое значение коэффициента Кдп при расчете арендной платы.

До этой даты подлежит применению значение коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (Кдп) для Большечапурниковского поселения, установленное постановлением администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области  от 23.12.2008 № 2127, в значении 1,2.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их ведения в действие, считает, что для расчета арендной платы до 03.09.2013 подлежит применению коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (Кдпр) в значении 1,2, утверждённый постановлением администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области  от 23.12.2009 № 2127, а с 03.09.2013 - коэффициент (Кдп) в значении 7, утвержденный постановлением администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области  от 08.08.2013 № 1645.

Учитывая данное обстоятельство, путём математического расчета суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что за период с 01.06.2013 по 31.12.2013 арендатор должен был внести арендную плату в размере 1 650 316,99 руб.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основании своих требований и возражений.

На момент рассмотрения спора ответчиком не представлено доказательств погашения имеющейся задолженности. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке уклонился от исполнения обязательств по оплате арендной платы за спорный период.

Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Поскольку наличие арендных отношений подтверждено материалами дела и не опровергнуто ответчиком, доказательств оплаты арендной платы за период с 01.06.2013 по 31.12.2013 в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции считает, что с ответчика в пользу истца подлежит арендная плата в сумме 1 650 316,99 руб.

Оставляя без рассмотрения требование истца о расторжении договора аренды, суд первой инстанции  пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного урегулирования спора, при этом исходил из того, что арендодатель первоначально должен предложить арендатору добровольно устранить существенные нарушения и лишь в случае их не выполнения предложить расторгнуть договор, что, как посчитал суд, не следует из письма № 5748 от 21.11.2013.

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

С учетом того, что положение названной нормы не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996       № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требование о расторжении договора, заключенного между сторонами, может быть заявлено в суд только после досудебного урегулирования спора с ответчиком.

Установлено, что 21.11.2013 арендодатель направил в адрес арендатора письмо № 5748,  в котором указал на нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы и предложил расторгнуть договор, а также погасить образовавшуюся задолженность в тридцатидневный срок.

Данное письмо 27.11.2013 вручено представителю ООО «Управление отходами - Волгоград» Ломакину Р.С., действующему от имени Общества по доверенности № 9 от 09.02.2014 (т. 1, л.д. 90).

Таким образом, из письма № 5748 от 21.11.2013, содержащего предложение о расторжении спорного Договора, однозначно усматривается волевой акт арендодателя, направленный на расторжение договора с установлением арендатору срока для совершения действий по оплате задолженности и соответствующему ответу (акцепту), при этом ответ на данное предложение надлежало дать ООО «Управление отходами - Волгоград» в тридцатидневный срок.

Кроме того, следует отметить, что на момент направления указанного предложения о расторжении спорного Договора Арбитражным судом Волгоградской области 15.07.2013 по делу № А12-5658/2013 было принято решение, которым с ООО «Управление отходами – Волгоград» взыскана задолженность по арендной плате за период с 27.06.2012 по 31.05.2013 в размере 4 030 958 руб. 49 коп. долга. При этом требования о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения.

Однако ответа от ответчика в установленный срок не поступило.

В суд истец обратился 16.01.2014, то есть по истечении тридцатидневного срока с даты получения представителем ООО «Управление отходами - Волгоград» письма № 5748 от 21.11.2013.

Таким образом, учитывая, что требования истца о расторжении договора заявлены по основаниям, определенным условиями о досрочном расторжении договора, и наличии отказа ответчика от расторжения договора по согласованию сторон, вывод суда о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора является ошибочным.

Договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичное правило установлено специальной нормой об аренде - статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации,