Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2009 по делу n А06-521/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

отчете должны быть указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата и т.д.

При не соблюдении оценщиком прямо указанных в законе требований отчет об оценке не может признаваться надлежащим документом, содержание которого может быть положено в основу для последующих процессуальных действий должностных лиц государственных органов.

Суд первой инстанции, оценив в совокупности, как того требуют положения ст. 71 АПК РФ, доказательства по делу, отчет об оценке СЗ-025-2008 «Определение рыночной стоимости арестованного имущества ООО «СК «Стройтекс» от 25.12.2008г., выполненный ООО «УК Спектр», пришел к обоснованному выводу что указанная в отчете итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, не является достоверной, поскольку выводы оценщика о состоянии объекта оценка и наилучшем его использовании в виде разборки строения на конструктивные элементы с последующей их продажей, экономически не обоснованы, не подтверждены документально и не основаны на действующих строительных нормах и правилах.

Так при описании конструктивных характеристик здания оценщиком указываются следующие признаки износа конструктивных элементов здания, являющихся железобетонными конструкциями:

Фундамент - искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций;

Стены - горизонтальные трещины в простенках и вертикальные в перемычках, выпучивание бетонных слоев, протечки и промерзание панелей.

Перекрытия - трещины, прогибы, следы протечек или промерзаний в местах примыкания к наружным стенам, развивающиеся трещины у опорных участков плит, прогибы.

Также оценщиком в отчете отражено, что объект незавершенного строительства долгое время простаивал, подвергался агрессивному влиянию окружающей среды, негативному влиянию перепада температур и осадков, имеет все соответствующие признаки разрушения монолитных железобетонных изделий, выщелачивание бетона, оголение арматуры, коррозию металла, установлено также было установлено, что при строительстве была нарушена технология, проявились усадки фундамента, вследствие чего в нескольких местах выполнены стяжки металлическими уголками.

Оценщиком в отчете указывается, что при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки используется, в числе прочих, критерий максимальной эффективности, то есть определение того факта, какой из вариантов использования здания будет приносить максимальный чистый доход или максимизирует текущую стоимость объекта оценки. В отчете специально оговорено, что наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки является основополагающей предпосылкой для определения стоимости.

После проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования строения оценщиком сделан итоговый вывод, что поскольку объектом является незавершенное строительством промышленное здание, находящееся в неудовлетворительном состоянии, наилучшим использованием признается разборка здания на конструктивные элементы и дальнейшая реализация железобетонных плит.

Как следует из отчета, в связи с данным выводом, оценщиком не были использованы иные существующие методы оценки объекта (затратный, доходный, сравнения продаж), поскольку дальнейшее завершение строительства и последующее использование построенного объекта путем продажи или в целях получения дохода не признано оценщиком наилучшими и наиболее эффективными способами использования объекта оценки.

В оспариваемом решении суд правомерно указал, что вывод оценщика о неудовлетворительном состоянии основных конструктивных элементов здания, не подтвержден документально и не основан на действующих строительных нормах и правилах, определяющих порядок определения степени физического износа строительных конструкций, степени снижения и потери их несущей способности, степень деформации как отдельных элементов, так и здания в целом, фактической работоспособности строительных конструкций.

Так при определении фактического состояния и работоспособности обследуемых строительных конструкций применяются следующие строительные нормы и правила: СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения», СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия с разд. 10 «Прогибы и перемещения», СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений», СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции», СНиП 2.09 02-85 «Производственные здания», СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», СНиП 3.03.01­87 «Несущие и ограждающие конструкции», ВСН 57-88(Р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий», ВСН 61-89 (Р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», ВСН 53-86 (Р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», МДС 12-4.2000 «Положение о порядке расследования причин аварий зданий и сооружений, их частей и конструктивных элементов на территории Российской Федерации».

Согласно указанным строительным нормам и правилам при обследовании зданий используются следующие категории состояния конструкции: нормальное, удовлетворительное, неудовлетворительное, аварийное.

Неудовлетворительное состояние конструкции характеризуется следующими признаками:   имеются   повреждения,   дефекты   и   трещины,   свидетельствующие   об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций; нарушены требования действующих норм, но отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности работающих; требуется усиление и восстановление несущей способности конструкций

Предаварийное или аварийное состояние конструкции характеризуется признаками: существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкции к эксплуатации и об опасности ее обрушения, об опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций; требуются неотложные мероприятия по предотвращению аварий; требуется капитальный ремонт с усилением или заменой поврежденных конструкций в целом или отдельных элементов

Из изложенного следует, что неудовлетворительное состояние отдельных конструктивных элементов здания не исключает использование объекта строительства по назначению, а означает необходимость принятия мер, направленных на усиление и восстановление несущей способности конструкций.

Даже при аварийном (критическом) состоянии строительных конструкций предполагается наличие необходимости проведения капитального ремонта с усилением или заменой поврежденных конструкций в целом или отдельных элементов, а не полный демонтаж строения.

Согласно требованиям указанных строительных стандартов состояние конструкций признается нормальным и удовлетворительным в случае, если величина прогибов и ширина раскрытия трещин не превышают допустимую по существующим нормам проектирования.

Строительными нормами и правилами определено, что при оценке технического состояния железобетонных строительных конструкций по внешним признакам дефектов и повреждений для установления категории - неудовлетворительное состояние, необходимо установить наличие одного из следующих признаков (по СНиП 2.03.01-84):

•         трещины в растянутой зоне бетона, превышающие их допустимое раскрытие;

•         трещины в сжатой зоне и в зоне главных растягивающих напряжений;

•         прогибы элементов, вызванные эксплуатационными воздействиями, превышают допустимые более чем на 30 %;

•         бетон в растянутой зоне на глубине защитного слоя между стержнями арматуры легко крошится;

•         пластинчатая ржавчина или язвы на стержнях оголенной рабочей арматуры в зоне продольных трещин или на закладных деталях, вызывающие уменьшение площади сечения стержней от 5 до 15 %;

•         снижение ориентировочной прочности бетона в сжатой зоне изгибаемых элементов до 30% и в остальных участках - до 20 %;

•         провисание отдельных стержней распределительной арматуры,

•         выпучивание хомутов, разрыв отдельных из них, за исключением хомутов сжатых элементов ферм вследствие коррозии стали (при отсутствии в этой зоне трещин);

•         уменьшенная против требований норм и проекта площадь опирания сборных элементов при коэффициенте заноса К=1,6;

•         высокая водо - и воздухопроницаемость стыков стеновых панелей.

При определении значений геометрических параметров элементов, прогибов и деформации обследуемых конструкций следует учитывать, что допустимые пределы деформаций и прогибов зависят от материала и вида конструкций и регламентируются нормами проектирования конструкций зданий.

Как следует из отчета, при обследовании строительных конструкций оценщиком было установлено наличие трещин, прогибов, искривление горизонтальных линий, без определения степени их несоответствия допустимым пределам, установленным нормами проектирования конструкций зданий, что не позволяет сделать вывод о наличии признаков, позволяющих отнести обследуемые конструкции к категории, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

Таким образом, имеющийся в отчете об оценке вывод о нахождении незавершенного строительством здания в целом и его отдельных строительных конструкций в неудовлетворительном состоянии, не подтвержден документально и не основан на строительных стандартах и нормах.

При определении оценщиком технического состояния строительных конструкций в отчете об оценке должно быть указано, какими строительными нормами руководствовался оценщик, определяя состояние конструкции как неудовлетворительное.

Также следует отметить, что в отчете об оценке не содержится сведений о том, что лицо, производившее визуальное обследование строительных конструкций, обладает специальными познаниями в области строительства и технического обследования строительных конструкций, что позволяет ему самостоятельно оценить по внешним признакам техническое состояние железобетонных строительных конструкций и отнести их к соответствующей категории.

Как уже указывалось, после проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования строения, оценщиком сделан вывод, что наилучшим использованием является разборка здания на конструктивные элементы.

Поскольку данный вывод был сделан оценщиком, исходя из неверной предпосылки, что здание и его конструктивные элементы находятся в неудовлетворительном состоянии, он не может быть признан истинным и достоверным.

В отчете отсутствуют сведения о том, в какой форме и с использованием какого математического или экономического инструментария, осуществлялся анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки и на каких экономически обоснованных расчетах, сделан вывод, что наилучшим использованием объекта оценки признается разборка здания на конструктивные элементы и дальнейшая реализация железобетонных плит.

По существу раздел отчета «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования» содержит только перечисление существующих критериев, которые должны использоваться при проверке различных вариантов использования объекта оценки.

В самом разделе не имеется сведений о проведенных экономических расчетах при анализе каждого из существующих вариантов использования объекта оценки, что также не позволяет признать приведенный в отчете вывод экономически обоснованным и достоверным.

Статья 11 Закона «Об оценочной деятельности определяет», что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №254 определено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд находит вывод суда о допущенных оценщиком нарушениях принципов обоснованности и принципа проверяемости обоснованным, поскольку вывод оценщика о наилучшем и наиболее эффективном способе использования объекта оценки является произвольным, поскольку не основан на каких-либо исследованиях и не подтвержден соответствующими экономическими расчетами.

Поскольку предметом судебного исследования является не вопрос о фактическом состоянии конструктивных элементов здания, что требует специальных познаний в области строительства, а исследование вопроса о соответствии выводов оценщика существующим нормативно-техническим актам.

Судом правомерно не рассматривался вопрос о необходимости назначения по делу судебно-строительной экспертизы, предметом исследования которой мог бы являться вопрос о фактическом состоянии конструктивных элементов объекта оценки и наличии признаков, позволяющих определить техническое состояние здания и отнесение его к определенной категории.

В апелляционной жалобе судебный пристав-исполнитель, анализируя положения ФЗ «Об исполнительном производстве», ссылается на то, что действия пристава могут быть обжалованы только в случае проведения им оценки самостоятельно, без привлечения независимого оценщика. В случае же привлечения независимого оценщика стоимость арестованного имущества должна оспариваться в порядке искового производства. Также, пристав-исполнитель считает, что законом не предусматривается порядок и вообще возможность не утверждения отчета об оценке недвижимого имущества, выполненного независимым оценщиком.

Апелляционный суд считает данный указанный довод несостоятельным по следующим основаниям.

Как было указано выше, в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 говорится о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель. Поэтому даже в том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель