Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2015 по делу n А72-7913/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

03.04.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

На основании постановления администрации от 04.04.2012 № 1450, принятого по заявлению ООО «Наш дом» от 23.01.2012 № 1284-01, между администрацией и ООО «Наш дом» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2012 № 364, по условиям которого ООО «Наш дом» приобрело в собственность земельный участок площадью 2 131,8 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:141, под зданием гаража на 8 автомашин с пристроями.

ООО «Наш дом» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о регистрации права собственности на земельный участок площадью 2131,8 кв. м, с кадастровым номером 73:24:041501:141.

Уведомлением от 25.07.2012 № 01/325/2012-095,096 государственная регистрация права собственности ООО «Наш дом» была приостановлена, в связи с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами.

В дальнейшем земельный участок площадью 2 131,8 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:141 был разделен на три земельных участка: площадью 321 кв.м, кадастровый номер 73:24:041501:586; площадью 975 кв.м, кадастровый номер 73:24:041501:585; площадью 836 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:587, которые были поставлены на временный кадастровый учет.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области была приостановлена регистрация права собственности ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» на вышеуказанные земельные участки.

ООО «Наш дом», полагая, что предоставление земельного участка площадью 2131,8 кв. м с кадастровым номером 73:24:041501:141 ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» незаконно, поскольку нарушает, установленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, его исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность под принадлежащим ему объектом недвижимости, обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительными постановления администрации от 17.01.2012 № 85 «О землепользовании по ул. Урицкого, д. 11 в Ленинском районе гор. Ульяновска» в части передачи в собственность ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» земельного участка площадью 2131,80 кв.м, кадастровый номер 73:24:041501:141, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Урицкого, д. 11 (пункт 3 постановления) и договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2012 № 95, заключенного между администрацией и ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника».

ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника», полагая, что земельный участок площадью 2131,8 кв. м с кадастровым номером 73:24:041501:141 был сформирован без учета положений статей 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку к ООО «Наш дом» с момента регистрации права собственности на объект недвижимого имущества перешло право на спорный земельный участок в размере, необходимом для размещения и эксплуатации, расположенного на нем объекта недвижимости, а право на оставшуюся часть земельного участка сохранилось за ним, обратилось в суд со встречным иском.

Принимая оспариваемый судебный акт, суд первой инстанции, проанализировав доказательства, представленные сторонами в обоснование  заявленных требований и возражений, выполнив указания кассационной инстанции правомерно исходил из следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как правильно указал суд в силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ООО «Наш дом» одновременно с передачей права собственности на объект недвижимости перешло также и право на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника».

Так в соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16448/12 по делу №А76-20548/2011, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, независимо от регистрации прав на земельный участок, вследствие чего покупатель объекта недвижимости имеет право на приватизацию земельного участка путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Из пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности: коммерческим организациям, являющимся собственником расположенных на таких земельных участках зданий строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

С момента государственной регистрации за ООО «Наш дом» права собственности на здание гаража спорный земельный участок находился в режиме совместного пользования собственников объектов недвижимости, на нем расположенных: ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» и ООО «Наш дом».

При этом, как обоснованно отметил суд, право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 №18182/13).

Судом учтено, что решением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.02.2011 года по делу №А72-7266/2010 договор купли-продажи от 04.01.2006 года был признан ничтожным в части продажи земельного участка под зданием гаража, как противоречащий п. 1 ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениям, содержащимся в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», поскольку лицо, обладающее правом постоянного бессрочного пользования на земельный участок, не вправе было отчуждать его.

Указанное решение вступило в законную силу и имеет на основании ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В данном случае совершение сторонами сделки юридически значимых действий во исполнение ничтожного условия (п. 6 договора купли-продажи от 04.01.2006 года) не может использоваться со стороны ООО «Наш дом» как основание для правопритязания на земельный участок площадью 2 131,8 кв.м.

Администрация г. Ульяновска, передавая ООО «Наш дом» земельный участок в собственность, при определении его параметров руководствовалась не правилами ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации, а ничтожным условием сделки от 04.01.2006 года и сведениями кадастрового учета о земельном участке, сформированном под гаражом.

Вместе с тем, кадастровый учет сам по себе не предопределяет параметры приватизируемого земельного участка.

В решениях Арбитражного суда Ульяновской области от 14.02.2011 года по делу № А72-7266/2010, от 11.10.2011 года по делу №А72-4305/2011, принятых в отношении спорящих сторон, не содержится выводов о параметрах земельного участка, необходимого для эксплуатации здания гаража, в связи с чем по настоящему делу, оценивая законность сделки по приватизации земельного участка, вопрос о размере земельного участка, необходимого ООО «Наш дом», должен решаться исходя из общих правил п. 1 ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что ООО «Наш дом» для эксплуатации здания гаража необходим весь земельный участок площадью 2 131,8 кв.м. Экспертное заключение ООО «СОЭКС-Ульяновская ТПП» не может быть положено в основу правомерности позиции истца, поскольку эксперт при его составлении руководствовался недействующим  нормативным актом: ст. 67 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», утратившей силу с 12.07.2012г. в соответствии с Федеральным законом от 10.07.2012 № 117-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на предоставление этих земельных участков в собственность или в аренду.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 при наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется.

Таким образом, оба общества имеют право на переоформление права постоянного бессрочного пользования на соответствующую часть данного земельного участка, необходимую для размещения и эксплуатации таких объектов недвижимости, при условии если земельный участок делим.

В пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

С учетом вышеизложенного, предоставление земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации возможно только при наличии на этом участке объектов недвижимости, находящихся в собственности у заявителя, при этом объем прав на землю ограничен положениями пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным в соответствии с нормами статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 27.01.2009 №12202/07).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного