Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу n А65-533/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

       Данный вывод соответствует п.п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13, в котором разъяснено, что в силу абзаца второго ч. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

       Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.11.2013 № 927 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенного пункта г. Казани, с принятием решения  Казанской городской Думой от 11.11.2013 № 5-26 «О земельном налоге», которые подлежат применению с 01.01.2014. Учитывая изложенное, муниципальным органом обоснованно произведен расчет арендной платы в соответствии с установленной методикой и условиями договора по расчету арендной платы, с применением расчетного коэффициента в зависимости от вида разрешенного использования.

       Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.11.2013 N 927 "Об утверждении результатов кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан" не отменено и не оспорено в судебном порядке.

       Поскольку факт пользования спорным земельным участком и размер задолженности за период с 01.01.2014 по 18.05.2015 в силу ст. 65 АПК РФ ответчик не оспорил, суд, руководствуясь ст. ст. 307, 309, 606, 614 ГК РФ сделал вывод о правильном исчислении размера арендной платы, с учетом ее частичного погашения, в том числе учитывая задолженность образовавшуюся на 2013 год. Факт пользования земельным участком обществом также не оспаривался.

       В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

       В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии с нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

       Кроме этого, истец, с учетом уточнений, просил о взыскании с ответчика  298 005, 99 руб. договорной неустойки за период с 01.01.2014 по 18.05.2015.

       Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или  договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае  просрочки исполнения. Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.

       Пунктом 2.3 договора аренды № 071-4738 от 19.06.2012 предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы на невнесенную сумму начисляются пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

       Нарушение обществом срока внесения арендной платы подтверждено материалами дела, арендатором не оспаривается, в связи с чем начисление договорной неустойки произведено правомерно.

       Между тем, проверив расчет договорной неустойки, суд пришел к выводу о неверном расчете истцом неустойки, произвел самостоятельный расчет неустойки.

       Комитет  в апелляционной жалобе указывает на неправомерность расчета суда в части снижения размера неустойки на сумму 115163,13 руб., ссылаясь на неправильное определение периода взыскания.

       Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами истца в апелляционной жалобе, поскольку из материалов дела следует, что при перерасчете размера договорной неустойки, суд правомерно учел, что муниципальным органом допущены неточности в подсчете количества дней, за которые начислена договорная неустойка. Кроме этого, неустойка учтена по состоянию на декабрь 2013 года, с учетом условий соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, с последующим ее начислением на указанную сумму.

       Более того, расчет неустойки произведен по 15 число каждого месяца, однако условиями договора аренды, до момента заключения соглашения к нему, внесение арендной платы предусматривалось не позднее десятого числа следующего месяца.

       При таких обстоятельствах, начальный период расчета правомерно определен судом с 11.02.2014, согласно условиям договора и требованиями муниципального органа с 01.01.2014. Конечный период установлен с 18.05.2015, поскольку задолженность по арендным платежам обществом в полном объёме не погашена.

       Муниципальный орган аргументировал соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства условиями договора и обычным размером неустойки в условиях делового оборота. Суд учитывает, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны предусмотрели в договоре неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки.

       В отсутствие ходатайства ответчика, уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, а также с принципом состязательности (ст. 9 АПК РФ).

       Таким образом, оснований к снижению договорной неустойки, предусмотренных ст. 333 ГК РФ не имеется, в связи с отсутствием признаков явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и заявлением ответчика.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований общества о признании недействительным соглашения от 27.12.2013 № 171-569 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды № 071-4738 от 19.06.2012, суд исходил из следующего.

       В обоснование заявленных требований, Общество указывает, что соглашение от 27.12.2013 № 171-569 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды № 071-4738 от 19.06.2012 не является уступкой права требования, а переводом долга, что по мнению общества противоречит ст. 382 ГК РФ.

       В силу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

       Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

       Из буквального толкования представленного в материалы дела спорного соглашения следует, что новому арендодателю переданы права и обязанности по договору аренды, а не переведен долг, как указывает общество во встречном исковом заявлении. Задолженность начисляется муниципальным органом с 01.01.2014, с учетом условий соглашения. Включение в состав требований задолженности за 2013 года произведено муниципальным органом неправомерно, о чем суд указал при рассмотрении первоначальных требований, но с учетом оплаты арендных платежей обществом и указанием получателя денежных средств, суд зачел произведенную оплату в счет погашения указанного долга.

       Для заключения указанного соглашения не требовалось согласия арендатора, поскольку его заключение не изменило прав и обязанностей по внесению арендных платежей, в том числе в части размера арендной платы, исходя из установленной методики расчета.

       Перевода долга, с учетом ст. 391 ГК РФ, в рамках подписанного соглашения о передаче прав и обязанностей не состоялось, в связи с чем доводы общества в этой части необоснованны.

       Ссылка общества на отсутствие государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, с учетом государственной регистрации договора аренды, также необоснованна и противоречит действующему законодательству.

       Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       Согласно ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

       Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

       Анализируя спорное соглашение, суд приходит к выводу, что фактически имеет место уступка прав и обязанностей по договору аренды, в соответствии со ст. 617 ГК РФ. Поскольку по сути по соглашению происходит замена арендодателя в обязательстве, возникшем из договора аренды земельного участка. Предметом сделки, предусматривающей перемену лиц в обязательстве, выступает передача прав и обязанностей, возникших на основании существующего конкретного обязательства, но не предмет этого обязательства.

       С учетом подписанного соглашения, права и обязанности арендодателя не изменились, как не изменились существенные условия договора аренды, в том числе по размеру арендной платы.

       Исходя из представленных материалов регистрационного дела в отношении спорного земельного участка, с учетом пояснений представленных регистрирующим органом, следует, что сведения о соглашении внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что также подтверждается выпиской из ЕГРП от 12.02.2015.

       Спорное соглашение не регистрировалось, поскольку регистрация данного соглашения не требуется в силу закона. От регистрации дополнительного соглашения о передачи прав и обязанностей арендодателя от 27.12.2013 представитель сторон соглашения по доверенности отказался, в связи с чем было вынесено решение государственного регистратора о прекращении государственной регистрации.

       Изменение арендодателя не повлекло необходимости регистрации изменений по смыслу ст. 433 ГК РФ, в связи с чем замена арендодателя не отразилась на статусе и юридической силе договора. Договор аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном законом порядке, являлся и является действующим.

       В силу ст. 617 ГК РФ и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в п. 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона и независимо от того, когда произведено переоформление договора аренды.

       Законодатель гарантировал арендатору сохранение договора аренды в силе при замене одного арендодателя (кредитора) другим и указал, что договор при этом не теряет своей юридической силы. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

       Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 27.12.2013 по форме и содержанию является соответствующим требованиям действующего законодательства. Доказательств необходимости регистрации соглашения в установленном законом порядке обществом не представлено.

       Суд учитывает, что спорное соглашение подписано на основании Федерального закона от 03.12.2012 № 244-ФЗ (в редакции от 24.11.2014) "О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, а также ст. 48 Земельного кодекса Республики Татарстан, в силу которых с 01.01.2014 доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, будут зачисляться в бюджеты городских округов по нормативу 100 %.

       Таким образом, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан утратило полномочия на получение арендных платежей. Как указал представитель в судебном заседании расчетный счет, на который поступали указанные платежи, закрыт. Поступившие от ОАО «Судоходная компания «Татфлот» денежные средства были определены как неизвестный платеж и в последующем перечислены муниципальному органу.

       В материалы дела представлено уведомление Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 23.12.2013 № 1-30/16928 с указанием новых реквизитов для внесения арендной платы с 01.01.2014. К уведомлению приложен список арендаторов, которым оно было направлено. Доказательств внесения платежей за 2014 год, обществом не представлено.

       Во встречном исковом заявлении общество также указывает, что соглашение является недействительным, поскольку на дату его заключения 27.12.2013 и по 14.05.2014 правом распоряжения земельным участком обладало Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, и Комитет не вправе был распоряжаться данным земельным участком.

       С учетом спорного соглашения Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан воспользовалось правом распоряжения и на основании ст. 382 ГК РФ передало права и обязанности по договору аренды муниципальному