Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу n А55-14720/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендодатель обязался передать арендатору помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Дыбенко, д. 30, торгово-развлекательный комплекс «Космопорт», 1 этаж, площадью 106,2 кв.м. (комната №297 площадью 106,2 кв.м.) за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязался его принять и своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи по настоящему договору. 

Согласованная сторонами площадь помещения (условная площадь помещения для определения размера арендной платы и сопутствующих платежей) 110,0 кв.м.

Срок аренды, согласованный сторонами – 10 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

По условиям обоих договоров аренды арендатор принял на себя обязательство заключить договоры страхования, в соответствии с которыми застраховать внутреннюю отделку арендуемых помещений, содержимого помещений, оборудования, предметов мебели и иного имущества в помещении, а также общей гражданской ответственности арендатора перед третьими лицами, в том числе арендодателем в срок до 11.04.2013 г. и предоставить арендодателю доказательства заключения и вступления в силу указанных договоров страхования (в том числе представить копии договоров страхования, копии страховых полисов, копии документов, подтверждающих внесение арендатором страхового взноса) не позднее 18.04.2013 г.

При нарушении сроков заключения договоров страхования более чем на 30 календарных дней подпунктом 13.2.8 договоров и пунктом 1.7 приложения №4 к договорам арендодатель имеет право на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды.

В случае несвоевременного представления документов, подтверждающих заключение договоров страхования и не устранении нарушения после уведомления арендодателем арендатора в соответствии с пунктом 1.7 приложения №4 договора арендатор оплачивает неустойку в размере 150 у.е. за каждый день просрочки.

03.09.2013 г. ООО «Виктор и Ко Мега Парк» направил в адрес ООО «РЕ Трэйдинг» уведомление о нарушении ответчиком условия договора аренды №1-52 от 01.04.2013 г. – отсутствии договоров страхования, несвоевременное предоставлении договоров страхования арендодателю – обязательств, предусмотренных пунктом 6.4 договора и пунктом 1.1 Приложения №4 к договору.

В нарушение пункта 13.2 договора ООО «РЕ Трэйдинг» в установленный договором срок (5 рабочих дней) допущенное нарушение договора не устранило, необходимые документы о страховании арендодателю не представило.

Об указанном нарушении договора ООО «Виктор и Ко Мега Парк» уведомило арендатора письмом от 12.09.2013 г.

17.09.2013 г. ООО «Виктор и Ко Мега Парк» направил в адрес ООО «РЕ Трэйдинг» уведомление о нарушении ответчиком условия договора аренды №1-39.1 от 01.04.2013 г. – отсутствии договоров страхования, несвоевременное предоставлении договоров страхования арендодателю – обязательств, предусмотренных пунктом 6.4 договора и пунктом 1.1 Приложения №4 к договору.

В нарушение пункта 13.2 договора ООО «РЕ Трэйдинг» в установленный договором срок (5 рабочих дней) допущенное нарушение договора не устранило, необходимые документы о страховании арендодателю не представило.

Об указанном нарушении договора ООО «Виктор и Ко Мега Парк» уведомило арендатора письмом от 26.09.2013 г.

Арендатор ООО «РЕ Трэйдинг», полагая, что указанные действия, равно как и последующие действия арендодателя по прекращению действия договоров аренды №№1-52 и 1-39.1 от 01.04.2013 г., свидетельствуют о недобросовестном поведении арендодателя по отношению к арендатору, обратилось в суд с иском к ООО «Виктор и Ко Мега Парк» об обязании ответчика не чинить препятствия в пользовании арендованными нежилыми помещениями и о взыскании с ответчика убытков (дело №А55-425/2014).

Судебными актами по указанному делу (решением Арбитражного суда Самарской области от 19.06.2014 г., постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 г., постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.01.2015 г.) установлены следующие обстоятельства, имеющие в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего рассматриваемого судом дела.

При этом установлены факты неисполнения (ненадлежащего исполнения) ООО «РЕ Трэйдинг»  обязательств по предоставлению арендодателю документов, подтверждающих заключение договоров страхования, что повлекло за собой обоснованность требований арендодателя о взыскании с арендатора установленной договором неустойки за нарушение обязательства по представлению документов о страховании. Между тем ООО «РЕ Трэйдинг» установленную договором неустойку не оплатило, а необходимые документы по страхованию представило арендодателю только в процессе рассмотрения дела №А55-425/2014.

Неуплата неустойки в установленные договорами сроки послужило для истца (ООО «Виктор и Ко Мега Парк») основанием для расторжения указанных договоров в соответствии с пунктом 13.2.7. При этом договор №1-52 был расторгнут 24.10.2013 г., а договор №1-39.1 – 04.03.2014 г. Основанием для расторжения договора послужило виновное поведение ответчика ООО «РЕ Трэйдинг», выразившееся в неуплате обусловленной договорами неустойки в установленный срок.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 14.1 договоров при прекращении договора арендатор обязан освободить помещение от принадлежащего ему имущества и вернуть помещение арендодателю не позднее последнего дня действия договора при условии, что арендатор имеет право приостановить коммерческую деятельность в помещении без несения какой-либо ответственности не менее чем за 15 календарных дней до дня окончания действия договора.

В соответствии с пунктом 13.8 договора в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора по основаниям, указанным в пункте 13.2 договора арендодатель вправе взыскать неустойку в размере суммы постоянной части арендной платы, стоимости операционных услуг за два месяца аренды, при этом часть указанной неустойки покрывается зачетом обеспечительного платежа по договору.

Вопреки необоснованному утверждению заявителя апелляционной жалобы о том, что суд при принятии оспариваемого решения не учел суммы уплаченного ответчиком обеспечительного платежа по каждому из договоров, указанное обстоятельство учтено судом, при этом в решении прямо указано о том, что суд из размера неустойки, указанной в пункте 13.8 договоров исключает (вычитает) суммы обеспечительных взносов:

- по договору №1-52 – неустойка 2 685 108 руб. 26 коп. – обеспечительный взнос 1 217 346 руб. 58 коп. = неустойка подлежащая взысканию 1 467 761 руб. 68 коп.;

- по договору №1-39.1 – неустойка 985 975 руб. 92 коп. – обеспечительный взнос 447 870 руб. 55 коп. = неустойка подлежащая взысканию 538 105 руб. 37 коп.

В соответствии с пунктом 12.3 каждого из договоров, в случае перерыва в коммерческой деятельности по инициативе арендатора в помещении без согласования с арендодателем на срок более 6 часов в день, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере двойной ежемесячной постоянной части арендной платы и платы за операционные услуги за каждый случай нарушения.

Вопреки возражениям ответчика, изложенным в его апелляционной жалобе, в рамках арбитражного дела №А55-425/2014 судами трех инстанций было установлено, что арендатором прекращена коммерческая деятельность в арендованных помещениях, при этом арендодатель не препятствовал арендатору в доступе в арендованные помещения.

Размер неустойки за перерыв в ведении коммерческой деятельности в арендованных помещениях рассчитан истцом по курсу у.е. на 10.06.2014 г. и составил:

- по договору №1-52 – 2 685 108 руб. 26 коп.;

- по договору №1-39.1 – 985 975 руб. 92 коп.

В соответствии с пунктами 2.1 и 6.2.1 договоров аренды арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендную плату и иные платежи по договору за владение и пользование помещением, размер и порядок оплаты арендной платы и иных платежей определен разделом 3 договоров.

Суд первой инстанции на основании представленных в материалы дела доказательств пришел к обоснованному выводу о том, что арендованные ответчиком помещения были освобождены и поступили во владение и пользование истца 14.08.2014 г.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В силу положений пунктом 3.1 договоров арендная плата включает в себя постоянную и переменную части.

По договору №1-52 постоянная часть арендной платы составляет 11% от валового торгового оборота, но не менее 435 у.е. (НДС не включен) за 1 кв.м. согласованной площади помещений за каждый год.

С 01.01.2014 г. в соответствии с пунктом 3.6 договора арендодателем произведена индексация постоянной части арендной платы, которая составила 469,80 у.е. (НДС не включен) или 554,36 у.е. (НДС включен) в год за 1 кв.м. согласованной площади помещения.

Как указано выше согласованная сторонами площадь арендованного помещения по договору №1-52 – 671,2 кв.м.

У.Е. определен сторонами как курс доллара США по отношению к российскому рублю, установленный ЦБ РФ по состоянию на 10 число месяца плюс 2% от указанного курса.

В соответствии с расчетом истца, с которым согласился суд первой инстанции, размер постоянной части арендной платы по договору №1-52 составил:

- за апрель 2014 г. – 1 146 872 руб. 79 коп. (с НДС);

- за май 2014 г. – 1 130 663 руб. 67 коп. (с НДС);

- за июнь 2014 г. – 1 108 049 руб. 95 коп. (с НДС);

- за июль 2014 г. – 1 085 784 руб. 26 коп. (с НДС);

- за август 2014 г. – 486 719 руб. 05 коп. (с НДС).

Переменная часть арендной платы по договору №1-52 определена как сумма, эквивалентная расходам на потребленную арендатором в помещениях и местах общего пользования электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, сезонное отопление, газоснабжение, рассчитываемую на основании тарифов снабжающих организаций без наценки со стороны арендодателя и расходов по коммунальным услугам, предъявленных арендодателю организациями, предоставляющими коммунальные услуги.

Порядок определения ежемесячной арендной платы установлен сторонами в приложении №9 к договору.

Судом установлено, что по договору №1-52 ответчиком не оплачена переменная часть арендной платы:

- за октябрь 2013 г. – 8 595 руб. 43 коп.;

- за ноябрь 2013 г. – 7 595 руб. 51 коп.;

- за декабрь 2013 г. – 19 521 руб. 32 коп.;

- за январь 2014 г. – 18 154 руб. 17 коп.;

- за февраль 2014 г. – 17 444 руб. 30 коп.;

- за март 2014 г. – 23 016 руб. 65 коп.;

- за апрель 2014 г. – 11 205 руб. 57 коп.

В силу пункта 3.2 договора арендатор обязан оплачивать операционные услуги, при этом размер услуг указан в приложении №9 к договору и составляет 101 у.е. за 1 кв.м. согласованной площади помещения.

С учетом произведенной с 01.01.2014 г. на основании пункта 3.6 договора индексации размер операционных услуг с 01.01.2014 г. составляет 109,08 у.е. в год за 1 кв.м. согласованной площади помещения.

Судом первой инстанции установлено, что по договору №1-52 ответчиком не оплачены операционные услуги:

- за апрель 2014 г. – 266 283 руб. 52 коп.;

- за май 2014 г. – 262 521 руб. 56 коп.;

- за июнь 2014 г. – 257 271 руб. 03 коп.;

- за июль 2014 г. – 252 101 руб. 41 коп.;

- за август 2014 г. – 250 232 руб. 52 коп.

Согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны при заключении договора согласовали условие о неустойке, которая начисляется в случае, если арендатор продолжает занимать помещение после прекращения действия договора, в размере 2/30 от суммы ежемесячной постоянной части арендной платы и операционных услуг за каждый день пользования помещением, а также возместить сверх неустойки реальный ущерб, понесенный арендодателем, включая штрафные санкции, выплачиваемые арендодателем в связи с обязательствами в отношении помещения перед третьими лицами.

Размер договорной неустойки за несвоевременный возврат помещения по договору №1-52 определен судом первой инстанции в соответствии с условиями пункта 12.5 договора за период с 03.11.2013 г. по 14.08.2014 г., исходя из курса У.Е. по состоянию на 10.06.2014 г., в размере 23 896 615 руб. 81 коп.

По договору №1-39.1 постоянная часть арендной платы составляет 12% от валового торгового оборота, но не менее 1102,28 у.е. (НДС не включен) за 1 кв.м. согласованной площади помещений за каждый год.

С 01.01.2014 г. в соответствии с пунктом 3.6 договора арендодателем произведена индексация постоянной части арендной платы, которая составила 1190,46 у.е. (НДС не включен) или 1404,74 у.е. (НДС включен) в год за 1 кв.м. согласованной площади помещения.

Как указано выше согласованная сторонами площадь арендованного помещения по договору №1-39.1 – 110 кв.м.

У.Е. определен сторонами как курс доллара США по отношению к российскому рублю, установленный ЦБ РФ по состоянию на 10 число месяца плюс 2% от указанного курса.

В соответствии с расчетом истца, с которым согласился суд первой инстанции, размер постоянной части арендной платы по договору №1-39.1 составил:

- за апрель 2014 г. – 476 275 руб. 00 коп. (с НДС);

- за май 2014 г. – 469 543 руб. 64 коп. (с НДС);

- за июнь 2014 г. – 460 152 руб. 59 коп. (с НДС);

- за июль 2014 г. – 450 906 руб. 05 коп. (с НДС);

- за август 2014 г. – 202 125 руб. 39 коп. (с НДС).

Переменная часть арендной платы по договору №1-39.1 определена как сумма, эквивалентная расходам на потребленную арендатором в помещениях и местах общего пользования электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, сезонное отопление, газоснабжение, рассчитываемую на основании тарифов снабжающих организаций без наценки со стороны арендодателя и расходов по коммунальным услугам, предъявленных арендодателю организациями, предоставляющими коммунальные услуги.

Порядок определения ежемесячной арендной платы установлен сторонами в приложении №9 к договору.

Судом установлено, что по договору №1-39.1 ответчиком не оплачена переменная часть арендной платы:

- за декабрь 2013 г. – 3 187 руб. 06 коп.;

- за январь 2014 г. – 2 975 руб. 20 коп.;

- за февраль 2014 г.