Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2015 по делу n А55-26185/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом первой инстанции утверждены пункты 2.1, 3.3 в редакции ответчика: Срок аренды Участков устанавливается с 01 января 2010 года по 31 декабря 2058 года. Арендная плата начисляется с 01 января 2010 года.

Согласно протоколу разногласий, истец предложил распространить действие договора на отношения сторон, возникшие с 28 мая 2013 года, то есть с даты издания распоряжения ТУ Росимущества от 28 мая 2013 года № 3383-р о предоставлении истцу земельного участка в аренду.

Согласно части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с частью 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Положениями указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено согласие сторон на обращение условий договора на отношения, возникшие до его заключения.

Как следует из переписки сторон, согласия на применение условий договора на отношения, возникшие до издания распоряжения о предоставлении в аренду земельного участка, истец не давал.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции об урегулировании разногласий по данным пунктам в редакции ответчика противоречит п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец не оспаривает фактическое владение  и пользование земельным участком для целей эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

С учетом указанных норм и установленных обстоятельств, срок аренды и момент начала начисления арендной платы следует исчислять с 28 мая 2013 года, и изложить пункты 2.1, 3.3 договора в редакции истца: Договор заключен на срок - 49 лет. Арендная плата начисляется с 28 мая 2013 года.

Вместе с тем пункт 3 акта приема-передачи (приложение № 2 к договору) в редакции ответчика соответствует фактическим обстоятельствам дела, является обоснованным и подлежит утверждению в следующей редакции ответчика: Земельный участок фактически находится в пользовании у Арендатора с момента государственной регистрации права собственности ОАО «МРСК-Волги» на объекты, указанные в пункте 1.2 договора аренды земельного участка.

Материальные претензии, имеющиеся у ответчика, о взыскании платы за пользование земельным участком за период до издания распоряжения о предоставлении его в аренду, могут быть разрешены посредством самостоятельного требования. 

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации установлен Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила определения размера арендной платы).

Пункт 3.1 договора аренды, а также предлагаемый истцом расчет арендной платы не может быть принят судом в редакции истца исходя из следующего.

Приказом Минэкономразвития РФ №507 от 22.09.2011 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)» утверждены ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся  в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики.

Вместе с тем, спорный земельный участок занят иными объектами недвижимости, не относящимися к объектам электроэнергетики (гараж и мастерская рем-технической базы до 40 тракторов). Вышеназванные объекты недвижимого имущества не могут быть отнесены к объектам электроэнергетики в том значении, в котором они определены в ст.3 Федерального закона от 26.03.2003г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике».

Учитывая изложенное, ответчиком обоснованно расчет арендной платы  произведен в соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков  внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582, т.е. на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, соответственно п. 3.1. абз.1 договора подлежит принятию в редакции ответчика в размере 414 397 руб. 50 коп. в год, согласно прилагаемому к договору расчету.

Абзац 2 пункта 3.4 проекта договора в редакции ответчика изложен в следующей редакции: Подтверждением исполнения обязательства по внесению арендной платы является направление Арендатором в адрес Арендодателя посредством почтовой связи, а также факсимильной связью или по электронной почте, платежного поручения до десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании указанных норм и существа арендных правоотношений, обязательством арендатора является своевременное внесение  арендной платы в размере, установленном договором, которое исполняется определенными действиями – внесение денежных средств на счет арендодателя, реквизиты которого указаны в абзаце 1 пункта 3.4 проекта договора. При отсутствии согласования с арендатором, возложение  на арендатора обязанности дополнительно направлять платежные документы арендодателю не основаны на нормах права, в связи с чем абзац 2 пункта 3.4 договора следует изложить в редакции истца: Исполнением обязательства арендатора по внесению арендной платы является момент поступления денежных средств на счет арендодателя, указанный в абзаце 1 п. 3.4 Договора.

Разногласия в пункте 4.2.2 между сторонами состоят в том, что ответчиком помимо письменного извещения об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы предусматривается альтернативный способ извещения путем размещения на официальном сайте.

Пункт 4.2.2 проекта договора в редакции ответчика: Письменно или путем размещения на официальном сайте Арендодателя в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.4 соответствует положениям Регламента проведения единой информационной политики Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного приказом Росимущества от 05.07.2013 №195, определяющего, что Росимущество, ровно как и его территориальные органы, размещают информацию о деятельности на официальном сайте.

Раздел 4 предусматривает обязанности арендодателя. Относительно обязанности арендодателя производить перерасчет арендной платы, судебной коллегией учитывается, что статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует пунктам 16, 19 Постановления № 73, в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как было указано выше, в рассматриваемом споре ставки арендной платы относится регулируемым ценам.

Исходя из целей надлежащего исполнения истцом обязательств по оплате, и исключения ошибок при перечислении арендной платы, пункт 4.2.3 целесообразно принять в редакции истца: арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и уведомлять об этом арендатора путем направления соответствующего уведомления посредством почтовой связи.

У сторон имеются разногласия относительно обеспечения доступа на земельный участок в целях земельного контроля.

Пункт 4.4.5 проекта договора в редакции ответчика к обязанностям арендатора относит обеспечение Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на Участок по их требованию.

С учетом пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает возможным пункт 4.4.5 договора изложить в редакции, предложенной истцом: Обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на Участок в порядке, установленном законодательством РФ, что не нарушает прав сторон, не противоречит законодательству, учитывает интересы, как арендатора, так и арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.4.9 проекта договора в редакции ответчика в обязанности арендатора входит не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Истец в протоколе разногласий и уточненном исковом заявлении предлагает данный пункт исключить.

Согласно пункту 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Подпункт 2 пункта 1 статьи 57 ЗК РФ предусматривает возмещение в полном объеме, в том числе упущенной выгоды, убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

При этом убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Следовательно, в силу закона арендатор не должен допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на участке и прилегающей к нему территории, а также должен выполнять работы по благоустройству и поддержанию надлежащего состояния участка. По истечению срока действия договора арендатор должен вернуть участок в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому