Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу n А65-27104/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

 от 17.03.2011,  №КЛЮ/007/12 от 25.01.2012 в следующем порядке: с каждого  проданного квадратного  метра  в размере 28 000 руб. на погашение задолженности  ООО  «Новатор -71»  (ответчика)  перед АКБ «БТА Казань», разница стоимости  проданного квадратного метра и 28 000  руб. направляются  на  погашение кредитных договоров  №КЛЮ/0052/07 от 12.12.2007 с учетом  договора №1 от 04.02.2009 о переводе долга, дополнительного соглашения №КЛЮ/0052/07 от 04.02.2009, дополнительного соглашения №КЛЮ/0052/07 от 04.02.2009 и дополнительного соглашения №КЛЮ/0052/07 от 20.08.2010, №КЛЮ/0017/11  от 17.03.2011,  №КЛЮ/007/12 от 25.01.2012.

Дополнительным соглашением от 29.08.2013 к договору № 5 участия в долевом строительстве от 12.09.2012 стороны  определили, что истец передает ответчику квартиры с №1 по №258 на сумму 957 191 100  руб.  и офисы с №1  по №11 на сумму  98 646 000  руб.

Таким образом, окончательная цена договора составила 1 055 837 100 руб.  

Из материалов дела следует, что в ходе реализации инвестиционного проекта ответчик заключил договоры уступки права требования относительно  жилых площадей, передача которых предусмотрена ответчику.

Всего ответчиком заключено 58 договоров уступки права требования (продажа квартир, находящихся  со 2 - по 12 этажи) с физическими лицами:

- договор №94-3-3 от 08.04.2014 г. (продажа квартиры площадью 83 кв.м.  по цене 4 126 760 руб.),

- договор №1-110  от 25.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.2 кв.м.  по цене 2 506 752 руб.),

- договор №108-3-5 от 17.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 46.2  кв.м.  по цене 2 356 200 руб.),

- договор №111-3-6 от 29.01.2014 г. (продажа квартиры площадью 51,2  кв.м.  по цене 2   457 600 руб.),

- договор №123-3-8  от 05.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 46.2  кв.м.  по цене 2 310 000 руб.),

- договор №136-3-11  от 12.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.2 кв.м.  по цене 2 506 752 руб.),

- договор №164-4-6 от 26.12.2013 г. (продажа квартиры площадью 46.2  кв.м.  по цене 2 325 000  руб.),

- договор №169-4-7 от 18.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 46.2  кв.м.  по цене 2 356 200  руб.),

- договор №8 от 26.12.2013 г. (продажа квартиры площадью 46.5  кв.м.  по цене 2 325 000  руб.),

- договор №194-4-12 от  03.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 46.2  кв.м.  по цене 2 310 000 руб.),

- договор №12-1-4 от 28.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 83.1  кв.м.  по цене 3 882 432  руб.),

- договор №10 от 27.12.2013 г.  от 27.12.2013 г. (продажа квартиры площадью 51.4 кв.м.  по цене 2 570 000  руб.),

- договор №6   от 27.11.2013 г. (продажа квартиры площадью 83.6 кв.м.  по цене 3 653 320  руб.),

- договор №9 от 09.04.2014 г. (продажа квартир площадью  169.8   по цене  8 439 910  руб.)      - договор №12   от 12.12.2012 г. (продажа квартиры площадью 66.7 кв.м.  по цене  3 201 600 руб.),

- договор №1  от  05.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 46.2 кв.м.  по цене 2 356 200  руб.),

- договор №13 от 16.12.2013 г. (продажа квартиры площадью 49.4 кв.м.  по цене 2 470 000 руб.),

- договор №107-3-5 от 18.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 84.9  кв.м.  по цене 3 965 254  руб.),

- договор №2  от  01.10.2013 г. (продажа квартиры площадью 46.5  кв.м.  по цене 2 275 000  руб.),

- договор №5 от 27.11.2013 г. (продажа квартиры площадью 46.5 кв.м.  по цене  2 325 000 руб.),

- договор №9 от  06.12.2013 г. (продажа квартиры площадью 51 кв.м.  по цене 2 448 000  руб.),

- договор №99-3-4 от 08.04.2014 г. (продажа квартиры площадью 83  кв.м.  по цене 4 126 760  руб.),

- договор №109-3-6 от 08.04.2014 г.  (продажа квартиры площадью 83  кв.м.  по цене 4 126 760  руб.),

- договор №12   от  09.04.2014  г.  (продажа квартир  площадью 83.1  кв.м.  (3 квартиры)  по цене  11 775 435  руб.),

- договор №120-3-8 от 20.0.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.2 кв.м. по цене 2 506 752 руб.),

- договор №09-04-14 (продажа квартир  площадью 83  кв.м. (2 квартиры) по цене  8 253 520  руб.),

- договор №116-3-7  от 12.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.2 кв.м.  по цене 2 457 600  руб.),

- договор №113-3-6   от 25.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 46.2  кв.м.  по цене 2 827 440  руб.),

- договор №240 -2-11 от 10.06.2014 г. (продажа квартиры площадью 116.7  кв.м. по цене 5 368 200  руб.),

- договор №1 от 12.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 66.7  кв.м.  по цене 3 261 600  руб.),

- договор №118-3-7 от 19.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 46.2 кв.м.  по цене 2 356 200  руб.),

- договор №11 от 17.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.2 кв.м.  по цене 2 457 600  руб.),

- договор №4 от 05.11.2014 г. (продажа квартиры площадью 51 кв.м.  по цене  2 448 000  руб.),

- договор №143-3-12 от 14.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 46.2  кв.м.  по цене 2 356 200  руб.),

- договор №1-252  от  17.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.2 кв.м.  по цене 2 506 752 руб.),

- договор №272-6-9   от 14.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.2 кв.м.  по цене 2 106 752  руб.),

- договор №157 - 4 - 4от 27.02.2014 г.  (продажа квартиры площадью 51.2 кв.м.  по цене 2 506 752 руб.),

- договор №141-3-12  от 03.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.2 кв.м.  по цене 2 506 752 руб.),

- договор №170 - 4 - 7  от  03.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 84.9   по цене 3 965 255  руб.),

- договор №69-2-8  от 17.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 66.7 кв.м.  по цене 3 261 630 руб.),

- договор №54-2-4  от  17.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.4 кв.м.  по цене 2 516 544  руб.),

-  договор №11 от 09.04.2014 г. (продажа квартир (5 квартир)  площадью 83.1 кв.м.  по цене 19 625 725  руб.),

- договор №7 от 28.03.2013 г.  (продажа квартир (16 квартир)  площадью 51.2 кв.м.  и 51.4 кв.м.  по цене 47 949 300 руб.),

- договор №03-03-14 от 03.03.2014 г. (продажа квартир (2 квартиры)  площадью 83 кв.м.  по цене 7 470 000 руб.),

- договор №163-4-5  от 08.04.2014 г. (продажа квартиры площадью 83 кв.м.  по цене 4 126 760  руб.),

- договор №177-4-8  от  14.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.2  кв.м.  по цене 2 506 752 руб.),

- договор №1 от 28.02.2014 г. (продажа квартир (15 квартир) площадью 51.2 кв.м. и  66.7 кв.м  по цене  37 467 000  руб.),

- договор №27 от 27.02.2014 г.   (продажа квартир (6 квартир)  площадью 51.4 кв.м.  и 46.2 кв.м.  по цене  14 325 432  руб.),

- договор №28-02-14 от 28.02.2014 г. (продажа квартир (2 квартиры) площадью 51.4 кв.м.  по цене  5 033 088  руб.),

- договор №57-2-5 от 26.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 66.7 кв.м.  по цене 3 261 630  руб.),

- договор №209-5 - 4  от 28.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.4 кв.м.  по цене 2 516 544  руб.),

- договор №256-6-5 от 26.12.2013 г. (продажа квартиры площадью 51.2 кв.м.  по цене 2 457 600  руб.),

- договор №1 от 17.01.2014 г. (продажа квартиры площадью 46.2  кв.м.  по цене 2 310 000 руб.),

- договор №61-2-6 от 28.02.2014 г. (продажа квартиры площадью 66.7 кв.м.  по цене 3 261 630 руб.),

- договор №172-4-7 от 14.01.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.2 кв.м.  по цене 2 506 752 руб.),

- договор №102-3-4 от 20.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 84.9  кв.м.  по цене 3 965 254  руб.),

- договор №142-3-12  от 04.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 84.9 кв.м.  по цене  3 965 254 руб.),

- договор №196-4-12 от 12.03.2014 г. (продажа квартиры площадью 51.2 кв.м.  по цене 2 506 752 руб.).

По условиям вышеуказанных договоров ответчик передал права требования площадей (квартир) к истцу (застройщику). При этом, условия договоров уступок прав требований предусматривают оплату проданных квартир ответчику.

Таким образом, ответчик заключил  договоры уступки права требования с физическими лицами путем уступки прав требований к застройщику (конкретных квартир, обладателями которых  в связи  с заключением договоров уступки права требования стали физические лица) и получил денежные средства от реализации  квартир.

Истец, указывая, что ответчик не перечислил указанные денежные средства третьему лицу АКБ «БТА - Казань», как было предусмотрено условиями договора долевого участия № 5 (с учетом заключения дополнительного соглашения от 31.07.2013 в части, касающейся порядка  оплат), равно как не перечислил указанные денежные средства непосредственно истцу, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 129 111 597  руб.  из  расчета продажной  стоимости проданной квартиры и за вычетом 28 000 руб. за 1 квадратный метр.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

       В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

       Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства  допускается.

       Из условий договора участия в долевом строительстве №5 от 12.09.2012 следует, что истец выполнял функции застройщика, имеющего  земельный  участок на праве аренды площадью 64 462 кв.м., кадастровый номер 16:50:110602:15, и разрешение на строительство   №RU16301000-120-ж от 16.11.2012 (л.д. 62, т. 3),  а  ответчик участника долевого строительства  (покупателя  объектов недвижимости,  инвестора).

Судом первой инстанции установлено, что договором  инвестирования от 12.09.2012 стороны предусмотрели, что денежные средства, полученные от реализации проекта, направляются в погашение кредита как истца (с учетом договора о переводе долга), так и ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Факт заключения  ответчиком и физическими лицами договоров уступки права требования участниками процесса не оспаривается,  третье лицо  АКБ «БТА-Казань» также  указало о том, что договора уступки согласованы, возражений  не имеет.

Из договоров уступки права требования следует, что денежные средства перечислялись ответчику в счет оплаты жилых площадей. В каждом договоре указана передаваемая площадь и денежная сумма (стоимость квартиры), подлежащая оплате ответчику.

Согласно  выписки из Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.11.2014 №01/099/2014-598 (л.д. 109-178, т. 3), права на вышеперечисленные объекты долевого строительства зарегистрированы (указан объект долевого строительства и участник  долевого строительства (новый участник, вступивший в отношения с истцом после заключения договора уступки права требования).

Письмом  без номера и даты АКБ «БТА-Казань» известил о том, что на расчетный счет ответчика в период с 01.03.2014 по 13.04.2014 поступило 358 664 877 руб. 80  коп., которые были израсходованы на погашение обязательств ответчика (в том числе, кредита ответчика и процентов). Остаток ссудной задолженности ответчика составляет 298,7 млн. руб.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчиком реализованы права на объекты долевого строительства, денежные средства от реализации недвижимого имущества получены.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на стороне ответчика возникает обязательство по оплате стоимости проданных им по договорам уступки права требования жилых помещений в соответствии с условиями договора №5  участия в долевом строительстве от 12.09.2012 (с учетом дополнительного соглашения от 31.07.2013) и договора инвестирования от 12.09.2012.

Доводы ответчика  о том, что  обязательство  по оплате наступит только в сентябре 2015 года, отклоняются судом апелляционной инстанции как не обоснованные.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением от 04.02.2013 к договору №5 от 12.09.2012 сторонами определен  срок оплаты - до окончания строительства, до  01 сентября  2015  года.

Исходя из буквального смысла, указанный срок  был установлен  для исполнения непосредственно при расчетах дольщика и застройщика.

В дальнейшем, путем заключения  дополнительного  соглашения от 31.07.2013 и включением в условия договора пункта 3.6, стороны  изменили порядок оплаты в случае продажи квартир (уступки  прав требования) и порядок распределения  денежных средств, полученных  в  ходе такой  реализации.  При этом, конкретную дату  исполнения обязательства  стороны  не установили.

Следовательно, срок  оплаты - до 1 сентября 2015  года, в данном случае неприменим, поскольку стороны, изменив порядок расчетов, изменили дату оплаты. Иное толкование условий дополнительного соглашения от 31.07.2013 противоречит  воле сторон при заключении указанного дополнительного соглашения, поскольку в этом случае погашение кредитных обязательств должно производится также не ранее 01  сентября   2015  года (исходя из позиции ответчика), что противоречит условиям кредитных обязательств (графику платежей)  (л.д. 66-87, т. 3), а также действиям ответчика по исполнению собственных кредитных  обязательств перед кредитором  (третьим лицом)