Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 по делу n А55-21510/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, не предусмотрен действующим законодательством, и к тому же, нарушает принципы определения размера арендной платы при аренде земельных участков госсобственности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 26.07.2009 г. № 582.

По мнению ответчика, пункт 7 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. № 308, подлежит применению в том случае, когда по предыдущему договору арендная плата была определена по Методике, содержащейся в приложении № 1 к Порядку. Из года в год из всех составляющих заложенной в ней формулы меняется только индекс инфляции очередного финансового года, иные показатели, а именно площадь земельного участка, удельный показатель кадастровой стоимости, коэффициент категории арендатора, коэффициент вида использования земельного участка и т.д. остаются неизменными, следовательно, нет необходимости их пересчитывать. Так, по расчету ООО «КЧС» , исходя из правовых норм, примененных при заключении договора, то есть из  формулы Ап= S х Скад х Ка х Кпр х Кв х Ки, с учетом установленных ограничений по росту размера арендной платы согласно постановлений Правительства Самарской области от 24 апреля 2009 № 227, от 22 декабря 2010 № 660, от 30 декабря 2011 № 881, арендная плата по договору за период с 28.01.2010 по 31.12.2014 составляет 381 421,09 руб. (л.д.107-116, т.3).

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 621, 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные первоначальный и встречный иски исходя из следующего.

При этом суд первой  инстанции не принимая доводы ответчика обоснованно указал, что  земельный участок, предоставленный по договору аренды от 24.10.2011 № 2008а-2010/2015, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В целях реализации данной нормы постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 №308 был утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила). Таким образом, названными Правилами не урегулированы вопросы определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые  не разграничена.

Следует  отметить,  что  основные  принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, также не содержат принципа, предписывающего установление арендной платы за неразграниченные земельные участки в соответствии с Правилами.

Аналогичная позиция нашла свое отражение в письме Минэкономразвития Российской Федерации от 28.06.2014 № 14804-ПК/Д23и.

Как установлено,  договор аренды земельного участка от 29.12.2008 по соглашению сторон от 18.06.2010 расторгнут с 27.01.2010.

Договор аренды от 24.10.2011 заключен без проведения торгов на основании приказа Министерства имущественных отношений Самарской области от 08.06.2010 № 1138. Основанием для приказа послужило обращение общества от 28.01.2010.

Таким образом, верно указано, что договор аренды от 24.10.2011 заключен в порядке реализации истцом преимущественного права.

В соответствии с пунктом 7 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самаркой области, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условия и сроков ее внесения за использование земель, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области» (в ред. от 20.08.2008 № 318) при реализации арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды в случаях, предусмотренных действующим законодательством, при заключении такого договора арендная плата устанавливается в размере, указанном в ранее заключенном договоре аренды, с учетом индекса инфляции на очередной финансовый год, установленного в соответствии с действующим законодательством.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.06.2013 по делу № А55-2417/2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 ноября 2013, установлены имеющие в силу ч.2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела обстоятельства, как-то: 

«Расчет стоимости арендной платы произведен Министерством на основании пункта 7 постановления № 308 правомерно».

Таким образом суды предыдущих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что у истца имелось преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на основании пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом суд первой инстанции верно указал, что  истец воспользовался своим правом, подписал договор аренды на предложенных Министерством условиях, разъяснения по расчету арендной платы были даны в письме Министерства от 18.11.2011 № 12_1/0215/10.

Факт отсутствия разногласий сторон при подписании договора аренды от 24.10.2011 № 2008а-2010/2015 подтвержден судебными актами по делу № А55-10198/2012.

Из Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.11.2012 № ВАС-15854/12 по делу № А55-10198/2012 по иску ООО «КЧС» к Министерству имущественных отношений Самарской области об урегулировании разногласий по спорному договору аренды земельного участка следует, что на основании заявления общества Министерством издан приказ от 08.06.2010 № 1138 о предоставлении обществу в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 100 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Черемшанская/пер. Коломенский, напротив дома № 1, кадастровый номер 63:01:0229001:507 для цели использования - занимаемый временным павильоном «Автоуслуги». Также подготовлен проект договора аренды земельного участка.

Договор аренды от 24.10.2011 № 2008а-2010/2015 вышеуказанного земельного участка подписан обществом без протокола разногласий, условия договора сторонами были согласованы, земельный участок передан по акту приема-передачи.

После подписания договора у общества возникли замечания по условиям договора аренды, касающиеся размера арендной платы, которые направлены в Министерство и не были поддержаны Министерством.     

Истец, в силу положений статей 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, при заключении сделки обладал свободой выбора, был согласен с условиями договора, в том числе и с условиями, касающимися арендной платы, подписал договор и принял земельный участок по акту приема-передачи.

Судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела № А55-10198/2012 по иску ООО «КЧС» к Министерству имущественных отношений Самарской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка судом установлено, что 27.01.2010 ООО «КЧС» обратилось к Министерству имущественных отношений Самарской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка находящегося в государственной собственности площадью 100 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Черемшанская/пер. Коломенский, напротив дома № 1, кадастровый № 63:01:0229001:507 для цели использования - занимаемый временным павильоном «Автоуслуги».

По результатам рассмотрения указанного заявления, ответчиком принято решение о предоставление в аренду ООО «КЧС» испрашиваемого земельного участка, что подтверждается приказом от 08.06.2010 № 1138 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Черемшанская/пер. Коломенский, напротив дома № 1». Также подготовлен проект договора аренды земельного участка.

 При этом учитывается, что в силу статьи 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора, при заключении договора ООО «КЧС» располагая на преддоговорных стадиях, предшествующих заключению договора аренды земельного участка и на стадии его заключения полной информацией о предложенных условиях, добровольно приняло на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами.

ООО «КЧС» ознакомлено со всеми условиями договора, при этом выразило согласие отвечать за исполнение обязательств по нему, при этом было осведомлено о порядке расчетов и порядке передачи объекта. В установленном порядке условия договора не изменялись. ООО «КЧС» договор аренды от 24.10.2011 подписан добровольно и без принуждения.

Таким образом, истец при заключении сделки обладал свободой выбора, был согласен с условиями договора и желал совершить данную сделку.   Подписание спорного договора без каких-либо оговорок подтверждает факт отсутствия между сторонами разногласий, а подписание акта приема-передачи земельного участка свидетельствует о том, что воля истца была направлена на заключение спорного договора без какого-либо протокола разногласий».

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства являются доказанными, и вновь доказыванию не подлежат.

Таким образом, суд первой инстанции верно посчитал расчет истца по арендной плате (л.д.29-33, т.1) правомерным и обоснованным. В ходе рассмотрения дела ответчик оплатил арендную плату в сумме 271500 руб. по платежному поручению № 112 от 24.12.2014, поэтому долг за указанный в иске период правомерно взыскан в размере 1092076 руб. 29 коп.

Кроме того, учитывая подтверждающуюся материалами дела просрочку внесения арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил   требование истца в части взыскания пени в сумме 305255 руб. 07 коп. за указанный в иске период.    

Ходатайство ответчика о снижении размера пеней, начисленных в соответствии с условиями договора аренды № 2008а-2010/2015,  суд первой инстанции верно посчитал считает не подлежащим удовлетворению, поскольку ответчиком доказательства несоразмерности неустойки не представлены.

Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Данная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 г. №11680/10, при этом содержащееся в данном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец указывает, что письмом от 22.05.2014 № 12/8235 министерство уведомило ответчика о необходимости погашения имеющейся у него задолженности по арендной плате и пеням и предложило расторгнуть договор аренды от 24.10.2011 № 2008а-2010/2015 (л.д.9-10, т.1).

Ответчик не согласился с требованием министерства об освобождении земельного участка и предъявил встречный иск о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора и о его расторжении, выраженного в уведомлении министерства имущественных отношений Самарской области от 22 мая 2014 № 12/8235 «Об отказе от исполнения договора аренды земельного участка», ссылаясь в его обоснование на нарушение министерством процедуры уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, на нарушение порядка расторжения договора и на отсутствие задолженности по арендной плате.

Договором аренды стороны предусмотрели право Арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора  в соответствии с п.3 ст. 450 ГК РФ в указанных в п.7.2 договора случаях и при  соблюдении ряда условий  для отказа от исполнения договора.

По п. 7.3. договора при отказе Арендодателя от исполнения Договора по одному из оснований, указанных в п. 7.2., договор считается полностью расторгнутым и прекращенным по истечении одного месяца с момента письменного уведомления Арендодателем Арендатора о таком отказе. Уведомление об отказе от договора направляется Арендодателем по адресу местонахождения юридического лица-Арендатора или по адресу, указанному Арендатором в п. 10 договора.

В п. 10 договора аренды указан адрес государственной регистрации ООО «КЧС»: 443063, г. Самара, проспект Юных Пионеров, дом 61, офис 21.

Следовательно, уведомление об отказе от исполнения договора Министерство должно было отправить только по адресу местонахождения юридического лица.

Однако, как следует из текста самого уведомления, оно было отправлено по адресу: 443029, г. Самара, ул. Ново-Садовая, д. 224Б, кв. 2, т.е. по не адресу нахождения Арендатора. Общество в согласованном порядке уведомление не получило, следовательно, срок для расторжения договора не наступил.

Суд первой инстанции учитывая, что Министерством не соблюден порядок уведомления об отказе от исполнения договора, верно посчитал требования встречного иска о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора и о его расторжении, выраженного в уведомлении министерства имущественных отношений Самарской