Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2015 по делу n А65-18220/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

01.11.2010 г. в состоянии, пригодном для его использования.

Дополнительным соглашением №1 от 25.04.2011 г. в связи с переходом права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Москва. ул. Неглинная, д.14, стр. 1А стороны договора согласовали замену в договоре с момента государственной регистрации перехода права собственности арендодателя с гр. Шебшаевича Л.Г. на ИП Фаизова Р.А. Арендная плата за апрель 2011 г. подлежит перечислению ИП Фаизову Р.А. В силу пункта 3 прежний арендодатель (гр. Шебшаевича Л.Г.) обязался перечислить новому (ИП Фаизову Р.А.) обеспечительный платеж по договору аренды в сумме 8 192 250 руб. Обязательство по возврату арендатору обеспечительного платежа будет исполнять новый арендодатель - ИП Фаизов Р.А. Условия дополнительного соглашения применяются в отношениям сторон с 01.04.2011 г.

Дополнительным соглашением №2 от 01.12.2011 г. стороны договора согласовали изменение пункта 5.1 договора в части определения размера ежемесячной арендной платы, установив ее в размере 4 300 931, 25 руб. в месяц НДС не облагается. Эксплуатационные расходы включены в арендную плату и включают в себя уборку мест общего пользования в помещении, обслуживание систем вентиляции и кондиционирования воздуха, далее по тексту.

Дополнительным соглашением №3 от 01.01.2013 г. стороны договора уточнили описание предмета договора, отметив нахождение арендованных помещений в залоге по договорам ипотеки, заключенным с АКБ «ИНТЕРПРОМБАНК» (ЗАО). Согласована обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в сроки и на условиях, предусмотренных договором, содержать помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии, не допускать ухудшения состояния помещения свыше естественного износа. Стороны согласовали изменение арендной платы. Установив ее размер в виде 4 515 977, 81 руб. в месяц (НДС не облагается). В арендную плату не включена стоимость затрат на предоставляемые коммунальные услуги (водоснабжение, теплоснабжение, канализация, электроэнергия) и эксплуатационные услуги (вывоз мусора, уборка прилегающей территории, услуги связи). Условие об обеспечительном платеже стороны сохранили в прежней редакции, однако стороны договорились изменить его размер – 9 031 955, 62 руб.

Дополнительным соглашением №4 от 01.11.2013 г. стороны согласовали смену арендатора, указав, что в связи с реорганизацией ОАО «ТрансКредитБанк» в форме его присоединения к Банку ВТБ 24 (ЗАО) последнее является правопреемником ОАО «ТрансКредитБанк» по всем правам и обязанностям по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2010 г. №ДА-1.

Платежным поручением №42219 от 09.11.2010 г. ОАО «ТрансКредитБанк» перечислило в адрес Шебшаевича Л.Г. обеспечительный платеж по пункту 5.2 договора аренды нежилого помещения №ДА-1 от 01.11.2010 г. в сумме 8192250, 00 руб.

Платежным поручением №490 от 09.01.2013 г. ОАО «ТрансКредитБанк» перечислило в адрес ИП Фаизова Р.А. доплату к обеспечительному платежу в сумме 839705, 62 руб.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2013 г. ЗАО «Прогресс» приобрело у ИП Фаизова Р.А. нежилое помещение площадью 4162,1 кв.м., находящегося по адресу: г.Москва. ул. Неглинная, д.14, стр. 1А, включающее в себя арендованные истцом помещения. Дополнительным соглашением от 02.09.2013 г. к указанному договору ЗАО «Прогресс» и ИП Фаизов Р.А. пришли к соглашению, что ИП Фаизов Р.А. с момента подписания договора (02.09.2013 г.) и до 31.12.2014 г. получает арендные платежи по договору аренды №ДА-1 нежилого помещения от 01.11.2010 г. с ОАО «ТрансКредитБанк». В связи с этим на ИП Фаизова Р.А. возложены права по контролю за исполнением обязательств арендатором, обеспечение исполнения взаимных обязательств арендодателя и арендатора по договору, в т.ч. право на предъявление требований об оплате компенсации за восстановление стоимости имущества, компенсации ущерба.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.06.2014 г. собственником нежилого помещения площадью 4162,1 кв.м., находящегося по адресу: г.Москва. ул. Неглинная, д.14, стр. 1А, включающего в себя арендованные истцом помещения, с 24.12.2013 г. является ЗАО «Прогресс».

Уведомлением от 16.01.2014 г. Банк ВТБ 24 сообщил ИП Фаизову Р.А. о расторжении договора аренды с 24.04.2014 г. 

Письмом от 18.02.2014 г. ИП Фаизов Р.А. предложил Банку ВТБ 24 организовать совместную рабочую комиссию для определения размера возможной компенсации в счет произведенного ремонта и нанесенного за время нахождения арендатора ущерба.

Письмом от 28.04.2014 г. ИП Фаизов Р.А. сообщил Банку о выявлении повреждений в арендованных помещениях, указав, что стоимость восстановительного ремонта составляет 5 398 628 руб.

15.05.2014 г. сторонами был составлен и подписан акт возврата помещения из аренды, при этом стороны в пункте 2 акта указали, что претензии арендодателя к арендатору по поводу состояния помещения перечислены в письме от 28.04.2014 г.

04.06.2014 г. Банк ВТБ 24 направил в адрес ИП Фаизова Р.А. претензию, указав на обязанность арендодателя возвратить арендатору в срок до 24.05.2014 г. (включительно) обеспечительного платежа в сумме 9 031 955, 62 руб.

Согласно отчету №805 ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «Индекс» от 28.05.2014 г. в результате обследования 22.05.2014 г. помещений общей площадью 893,7 кв.м. по адресу: г.Москва. ул. Неглинная, д.14, стр. 1А установлено, что с учетом срока эксплуатации помещений степень износа всех видов отделочных покрытий ниже нормативной, стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков, вызванных нормальным физическим износом отделочных покрытий помещений составляет 1 346 996, 13 руб. (в т.ч. НДС 18%).

Согласно отчету №168/О-14 АНО «Научно-консультационный центр судебной экспертизы «Гильдия» от 16.10.2014 г. рыночная стоимость восстановительного ремонта объекта по адресу: г.Москва. ул. Неглинная, д.14, стр. 1А на дату 06.10.2014 г.  составляет 4 408 501 руб.

Таким образом, из материалов дела усматривается, что между «Банк ВТБ 24» (ПАО) и ИП Фаизовым Р.А. существовали арендные взаимоотношения по поводу аренды первым у второго нежилого помещения.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.  Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Оспариваемым сторонами решением суда первой инстанции первоначальные требования истца (Банк ВТБ 24) были удовлетворены полностью за счет первого ответчика – ИП Фаизова Р.А., в иске к ЗАО «Прогресс» судом отказано.

Решение суда в данной части ответчиками не оспорено, однако истец в жалобе указал, что сумма обеспечительного платежа подлежала взысканию с собственника арендованного имущества – ЗАО «Прогресс».

Между тем, из материалов дела усматривается, что дополнительным соглашением от 02.09.2013 г. ЗАО «Прогресс» передало на период с 02.09.2013 г. по 31.12.2014 г. права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 01.11.2010 г. №ДА-1, что свидетельствует об обоснованности решения суда в указанной части.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном со ссылкой на статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункты 23, 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. №66 противоречат фактическим обстоятельствам дела, кроме того не имеют какого-либо значения для дела, поскольку, даже в случае, если признать, что на момент заключения дополнительного соглашения (02.09.2013 г.) ЗАО «Прогресс» не обладало полномочиями собственника и не могло передать права арендодателя по договору ИП Фаизову Р.А. (а данное обстоятельство противоречит разъяснениям, содержащимся в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), общество в последующем, после регистрации перехода прав собственника к нему, неоднократно подтверждало свое одобрение указанного дополнительного соглашения от 02.09.2013 г.

Ссылка истца на пункты 3 и 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. №35 «О последствиях расторжения договора» сделана без учета дополнительного соглашения от 02.09.2013 г. и не может быть признана обоснованной.

Кроме того сторонами по делу решение суда в части взыскания с ИП Фаизова Р.А. в пользу «Банк ВТБ 24» (ПАО) 9 031 955, 62 руб., а также в части отказа во взыскании с «Банк ВТБ 24» (ПАО) задолженности в сумме 443 092 руб. 28 коп. в пользу ИП Фаизова Р.А. фактически не оспорено.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу. По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

В силу указанных положений суд апелляционной инстанции полагает невозможным проверять законность и обоснованность судебного акта в части взыскания с ИП Фаизова Р.А. в пользу «Банк ВТБ 24» (ПАО) 9 031 955, 62 руб., а также в части отказа во взыскании с «Банк ВТБ 24» (ПАО) задолженности в сумме 443 092 руб. 28 коп. в пользу ИП Фаизова Р.А., поскольку решение суда в данной части сторонами не оспаривалось. При этом повторное взыскание указанной суммы с ЗАО «Прогресс» (9 031 955, 62 руб.) привело бы к неосновательному обогащению «Банк ВТБ 24» (ПАО).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о необходимости удовлетворения первоначального иска за счет первого ответчика (ИП Фаизова Р.А.) является обоснованным и в удовлетворении иска к ЗАО «Прогресс» судом первой инстанции отказано обоснованно.

Кроме того «Банк ВТБ 24» (ПАО) оспаривает решение суда первой инстанции в части частичного удовлетворения встречного искового требования ИП Фаизова Р.А. и взыскании с банка в пользу индивидуального предпринимателя 3 114 479, 31 руб., однако какие-либо доводы в обоснование несогласия с указанной частью решения банк в жалобе не привел, за исключением указанного выше довода об отсутствии у ИП Фаизова Р.А. полномочий арендодателя.

Между тем из материалов дела усматривается, что договор аренды №ДА-1 от 01.11.2010 г. был прекращен 15.05.2014 г., года арендатор возвратил арендованное помещение арендодателю.

В соответствии с условиями договора (с учетом заключенных дополнительных соглашений) за период с 25.04.2014 г. по 15.05.2014 г. арендатор должен был оплатить арендную плату в размере 3 088 346 руб. 11 коп. Кроме того за этот же период арендатор должен был оплатить коммунальные платежи в сумме 26 133 руб. 20 коп.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации банк не представил никаких доказательств, подтверждающих факт оплаты указанных платежей,

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязанность оплачивать арендные платежи в соответствии с условиями договора возлагается на арендатора положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу указанного исковые требования ИП Фаизова Р.А. о взыскании с «Банк ВТБ 24» (ПАО) задолженности в сумме 3 114 479 руб. 31 коп. удовлетворены обоснованно и решение суда в указанной части отмене либо изменению не подлежит.

Возложение