Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2015 по делу n А55-24856/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Любицкий, в границах земельного участка с кадастровым номером 63:25:0102011:1, в границах, указанных на плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, для «Реконструкции участка МН «Куйбышев- Унеча-Мозырь-1» участка «Лопатино-114 км 18-58 км».

В качестве одного из документов - оснований для выполнения заявленного регистрационного действия ОАО «МН «Дружба» представило договор аренды земельного участка № 114 от 23 октября 2012 года, согласно которому арендодатель – комитет по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района, арендатор - ОАО «МН «Дружба»; срок действия договора с 23 октября 2012 года по 22 сентября 2013 года (11 месяцев).

Указанная сделка была совершена на основании постановления администрации муниципального района Красноармейский № 1588 от 23 октября 2012 года в отношении части земельного участка площадью 922 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности до разграничения - фонда перераспределения земель, расположенной по адресу: Самарская область, муниципальный район Красноармейский, на расстоянии 4,2 км на северо-запад от п.Любицкий, в границах земельного участка с кадастровым номером 63:25:0205005:53 и земельного участка с кадастровым номером 63:25:0205005:18, в границах, указанных на плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, для «Реконструкции участка МН «Куйбышев-Унеча-Мозырь-1» участка «Лопатино-114 км 18-58 км».

В соответствии с п.1 ст.11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее  – ЗК РФ) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.

Согласно п.2 ст.11.3 ЗК РФ для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы: 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; 2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

В силу п.4 ст.11.3 ЗК РФ в указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны: сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).

Решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в договорах аренды земельного участка № 114-116 от 23 октября 2012 года, отвечающее вышеуказанным требованиям ст.11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, ни регистрирующему органу, ни арбитражному суду не представлено.

В соответствии с п.5 ст.30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Согласно п.7 ст.30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесение уполномоченном органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (осуществление государственного кадастрового учета) подтверждает факт существования такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Иной способ индивидуализации недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрен.

Таким образом, земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений и быть предметом сделок.

Согласно п.1 ст.433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договорах аренды земельного участка № 114-116 от 23 октября 2012 года не указаны кадастровые номера переданных заявителю в пользование земельных участков (образованных из частей существующих земельных участков), а также другие данные, позволяющие точно идентифицировать объект правоотношений. Сведения о местоположении предоставленного в аренду земельного участка имеют лишь ориентировочный, приблизительный характер.

Указанные обстоятельства, а также факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определённо установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки. В связи с этим отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (абз.3 п.1 ст.13 Федерального закона № 122-ФЗ).

Кроме того, невозможно установить, что данный объект недвижимости был построен в границах предоставленного земельного участка.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что указанные договоры аренды земельного участка № 114-116 от 23 октября 2012 года по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона № 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Учитывая указанные положения, а также то обстоятельство, что земельные участки с кадастровыми номерами 63:25:0205006:42, 63:25:0102011:1, 63:25:0205005:53, 63:25:0205005:18 находились в государственной собственности, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что требование закона, разъясненное п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73, о недопустимости предоставления в аренду части земельного участка без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка, не может быть заменено предоставлением документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

Установив, что земельные участки, переданные заявителю в аренду по договорам аренды земельного участка № 114-116 от 23 октября 2012 года, на кадастровый учет не поставлены, регистрирующий орган сделал обоснованный вывод о том, что условие о предмете этих договоров сторонами не согласовано.

Арбитражный суд считает, что регистрирующий орган правомерно признал названные договоры незаключенными, а, следовательно, не представленным заявителем для выполнения заявленного регистрационного действия.

Кроме того, в соответствии с п.2 ст.26 Федерального закона № 122-ФЗ, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Как установлено судом, земельные участки, указанные в договорах аренды земельного участка № 114-116 от 23.10.2012 года, как часть земельных участков с кадастровыми номерами 63:25:0205006:42, 63:25:0102011:1, 63:25:0205005:53, 63:25:0205005:18 кадастровый учет не проходили; кадастровые паспорта земельных участков с кадастровыми номерами 63:25:0205006:42, 63:25:0102011:1, 63:25:0205005:53, 63:25:0205005:18 на обременяемое арендой недвижимое имущество ранее не были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов; с заявлением от 17 марта 2014 года такие кадастровые паспорта также не представлялись.

Ссылка заявителя на арбитражную практику Федерального арбитражного суда Поволжского округа несостоятельна, поскольку относится к делам с иными фактическими обстоятельствами. В частности, в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 июля 2014 года по делу №А55-19789/2013 и от 31 июля 2014 года по делу №А55-19913/2013 установлено, что регистрирующий орган сослался на непредставление заявителем документов, не относящихся к правоустанавливающим.

В настоящем деле регистрирующий орган ссылается на непредставление именно правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, ввиду незаключенности договора аренды земельного участка № 02/142/02-211х/11 от 21 июля 2011 года.

Данное обстоятельство отличает рассмотренные дела № А55-19789/2013 и №А55-19913/2013 от настоящего спора.

В отношении доводов регистрирующего органа на разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию суд принимает ссылку на постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 июля 2014 года по делу № А55-19789/2013 и от 31 июля 2014 года по делу №А55-19913/2013 ввиду схожести в данной части обстоятельств арбитражных дел.

Действующее законодательство не препятствует рассматривать и оценивать доказательство – договор аренды по аспекту его заключенности или законности в случае ничтожности сделки, что не требует признания судом её недействительности.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям, установленным статьями 9 и 13 Федерального закона № 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов. Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа – договора аренды.

Арбитражный суд в данном случае согласился в выводами регистрирующего органа по результатам правовой экспертизы документов.

Наличие у регистрирующего органа и арбитражного суда полномочий по исследованию и правовой оценке представленных для регистрационных действий документов подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04 июля 2014 года по делу № А55-19679/2013.

ОАО «СамРЭК» ссылается на п.15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации