Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2015 по делу n А65-21835/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год (статья 26 ЗК РФ).

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы (статья 4 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Из вышеизложенного следует, что Палата имущественных и земельных отношений Буинского муниципального района Республики Татарстан заключила с ЗАО «Вираж» вышеуказанный договор аренды земельного участка для строительства супермаркета сроком на десять лет.

Таким образом, вышеуказанный договор подлежал государственной регистрации.

На момент обращения ООО «Рикитикитави» вышеуказанный договор не был зарегистрирован и следовательно не мог иметь ни каких правовых последствий.

Таким образом, на момент обращения ООО «Рикитикитави», вышеуказанный договор не был зарегистрирован в установленном порядке, комиссия Татарстанского УФАС России пришла к обоснованному выводу, что Палата имущественных и земельных отношений Буинского муниципального района Республики Татарстан неправомерно отказала в предоставлении земельных участков, указанных в информационном сообщении в газете «Знамя» №86(9233) от 15.11.2013 ООО «Рикитикитави».

Следовательно, в действиях Палаты имущественных и земельных отношений Буинского муниципального района Республики Татарстан установлены признаки нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, в части нарушения порядка предоставления земельных участков и неправомерного отказа ООО «Рикитикитави» в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 16:14:990132:73 и 16:14:990132:18.

При изменении разрешенного вида использования вышеуказанных земельных участков на «под жилую застройку многоквартирную» распоряжением от 10.06.2008 №366, Палатой имущественных и земельных отношений Буинского муниципального района Республики Татарстан нарушен порядок, установленный локальными нормативными правовыми актами Буинского муниципального района Республики Татарстан.

На момент изменения разрешенного использования вышеуказанных земельных участков действовало Положение о порядке организации и проведения публичных слушаний в Буинском муниципальном районе Республики Татарстан, утвержденное решением Совета Буинского муниципального района Республики Татарстан от 14.05.2007 №5-16.

Разделом 12, вышеуказанного Положения, установлены особенности проведения публичных слушаний по вопросам изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования, которые проводятся в порядке и сроки установленные разделом 11 этого Положения. Указанным разделом установлены особенности проведения публичных слушаний по вопросам предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Положения разделов 2-7 вышеуказанного Положения распространяются на правоотношения, возникающие при проведении публичных слушаний по вопросам, предусмотренным подпунктами 2, 4-8 пункта 1.4, с учетом особенностей, установленных разделами 8- 13.

Согласно подпункту 8 пункта 1.4 вышеуказанного Положения, на публичные слушания в обязательном порядке выносятся вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии правил землепользования и застройки, утвержденных в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Решением Буинского городского Совета Буинского муниципального района Республики Татарстан от 09.08.2011 №2-9 утверждены правила землепользования и застройки муниципального образования «город Буинск».

Материалами дела установлено, что разрешенный вид использования вышеуказанных земельных участков был изменен на разрешенное использование - «под жилую застройку многоквартирную» на основании распоряжения Палаты имущественных и земельных отношений Буинского муниципального района Республики Татарстан от 10.06.2008 №366.

Публичные слушания при этом органами местного самоуправления Буинского муниципального района Республики Татарстан не проводились, что подтверждается письменными пояснениями Палаты имущественных и земельных отношений Буинского муниципального района Республики Татарстан (вх.№1555 от 19.02.2014).

Разделом 11 Положения о порядке организации и проведения публичных слушаний в Буинском муниципальном районе Республики Татарстан, утвержденного решением Совета Буинского муниципального района Республики Татарстан от 14.05.2007 №5-16, установлено следующее.

Публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которому запрашивается разрешение.

Если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капительного строительства, подверженных риску такого негативного воздействия (пункт 11.1. Положения).

Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (пункт 11.2. Положения).

Срок подготовки и проведения публичных слушаний по вопросам предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства составляет не более одного месяца (пункт 11.3. Положения).

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их руководителю Буинского районного исполнительного комитета (пункт 11.4. Положения).

На основании указанных рекомендаций руководитель Буинского районного исполнительного комитета в течение трех дней со дня их поступления принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения (пункт 11.5. Положения).

Лицо, заинтересованное в получении разрешения на условно разрешенный вид использования, самостоятельно за счет собственных средств осуществляет подготовку демонстрационного материала, приобретение необходимых канцелярских принадлежностей, оплачивает аренду помещения для проведения публичных слушаний, оплачивает размещение публикаций в средствах массовой информации и несет иные расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по своему вопросу (пункт 11.1. Положения).

Статьей 73 Устава муниципального образования «Буинский муниципальный район» о порядке опубликования и вступления в силу муниципальных правовых актов установлено:

- муниципальные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу после их официального опубликования;

- обязательному официальному опубликованию подлежат также ненормативные правовые акты о назначении местного референдума, по вопросу изменения границ, преобразования Района, избрании Главы Района и его заместителя, назначении Руководителя Исполнительного комитета Района и его заместителей и иные акты в соответствии с законодательством;

- официальное опубликование муниципальных правовых актов осуществляется посредством опубликования текста правового акта в печатных средствах массовой информации, учрежденных органами местного самоуправления Района, либо иных печатных средствах массовой информации, распространяемых на территории Района. При опубликовании текста правового акта в иных печатных средствах массовой информации должна быть отметка о том, что данное опубликование является официальным.

В соответствии с разделом 4, 6 и 7 Положения о порядке организации и проведения публичных слушаний в Буинском муниципальном районе Республики Татарстан, утвержденного решением Совета Буинского муниципального района Республики Татарстан от 14.05.2007 №5-16, публичные слушания назначаются решением об их проведении не позднее чем за 7 дней до дня их проведения, вместе с тем такое решение подлежит обязательному официальному опубликованию не позднее чем за 7 дней до проведения публичных слушаний. При проведении публичных слушаний ведет соответствующий протокол. По результатам публичных слушаний принимается итоговое решение в виде заключения, которое подлежит официальному опубликованию не позднее чем за 7 дней после проведения публичных слушаний.

Из вышеизложенного следует, что Палатой имущественных и земельных отношений Буинского муниципального района Республики Татарстан, без проведения соответствующих обязательных процедур, по заявлению ЗАО «Вираж» распоряжением от 10.06.2008 №366 изменен разрешенный вид использования земельных участков с кадастровыми номерами 16:14:990132:73 и 16:14:990132:18, что образует нарушение части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, выразившееся в незаконном изменении разрешенного вида использования земельных участков с кадастровыми номерами 16:14:990132:73 и 16:14:990132:18.

В результате такого перевода на вышеуказанных земельных участках стало возможным строительство жилых домов с последующим выкупом земельных участков в собственность, без проведения обязательных процедур при предоставлении земельного участка в виде аукциона.

Комиссия Татарстанского УФАС России пришла к выводу, что данная информация свидетельствует о том, что Палатой имущественных и земельных отношений Буинского муниципального района Республики Татарстан и ЗАО «Вираж» совершались последовательные согласованные действия, с целью не проведения аукционов по реализации земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков.

Действия по передаче земельных участков Палатой имущественных и земельных отношений Буинского муниципального района Республики Татарстан в аренду ЗАО «Вираж» и дальнейшее изменение их разрешенного вида использования, в нарушение целей их предоставления, осуществлялись с целью уклонения от соблюдения требований земельного законодательства.

В силу части 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

В соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. При этом продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Имея намерение предоставить земельные участки заинтересованным лицам для жилищного строительства, Палата имущественных и земельных отношений Буинского муниципального района Республики Татарстан была обязана реализовывать земельные участки или права на земельные участки исключительно на аукционах.

Совершая последовательные согласованные действия с ЗАО «Вираж», Палата имущественных и земельных отношений Буинского муниципального района Республики Татарстан, минуя процедуру аукционов и порядок изменения разрешенного вида использования, предоставила ЗАО «Вираж» преимущественное право, позволяющее ему осуществлять жилищное строительство на этих земельных участках с последующим их выкупом в собственность и (или) передачи такого права иным заинтересованным лицам.

Палата имущественных и земельных отношений Буинского муниципального района Республики Татарстан изменив разрешенный вид использования передала ЗАО «Вираж» на праве аренды земельные участки с разрешенным видом использования «под жилую застройку многоквартирную», что противоречит закону Российской Федерации.

Частью 3 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе находящимся в государственной собственности.

Таким образом, совершение любых сделок с имуществом, в том числе и передача земельных участков в аренду, безвозмездное пользование хозяйствующим субъектам, должно производиться с соблюдением требований действующего законодательства, включая нормы земельного и антимонопольного законодательства (Письмо Минэкономразвития РФ от 02.09.2009 №Д23-2854).

В соответствии с частью 3 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

По смыслу данной нормы права земельный участок под индивидуальное жилищное строительство может быть предоставлен исключительно гражданам -физическим лицам, исключающим возможность предоставления земельного участка под индивидуальное жилищное строительство юридическим лицам.

Таким образом, возможность предоставления юридическим лицам