Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015 по делу n А55-13726/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

земель, следует перевести в одну категорию. Объединяемые земельные участки имеют различные правовые статусы.

Согласно п.1 ст.14 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом РФ категорий земель является обязательным.

При этом п.1 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) не предусмотрена возможность формирования земельного участка из земель различного целевого назначения.

Из текста п.1.1 договора аренды следует, что его предметом является земельный участок, части которого относятся к разным категориям земель.

Между тем такой земельный участок не может выступать в качестве объекта государственного кадастрового учёта, а, соответственно, и объекта права.

В соответствии с п.1 ст.11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.

Согласно п.2 ст.11.3 ЗК РФ для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы: 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; 2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

В соответствии с п.4 ст.11.3 ЗК РФ в указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны: 2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).

Решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в п.1.1 договора от 30 июня 2011 года № б/н/02-162х/11, отвечающее вышеуказанным требованиям ст.11.3 ЗК РФ, ни регистрирующему органу, ни арбитражному суду не представлено.

В соответствии с п.5 ст.30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Согласно п.7 ст.30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.1 ст.433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды от 30 июня 2011 года № б/н/02-162х/11 не указан кадастровый номер переданных заявителю в пользование земельного участка, а также другие данные, позволяющие точно идентифицировать объект правоотношений. Сведения о местоположении предоставленного в аренду земельного участка имеют лишь ориентировочный, приблизительный характер.  При этом план границ рассматриваемого земельного участка, указанный в п. 1.1 договора в качестве прилагаемого к нему документа, на государственную регистрацию права не представлялся.

Указанные обстоятельства, а также факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определённо установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки. В связи с этим отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (п.1 ст.13 Федерального закона № 122-ФЗ).

Кроме того, невозможно установить, что данный объект недвижимости был построен в границах предоставленного земельного участка.

Согласно абзацу шестому пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что указанный договор по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

Установив, что земельный участок, переданный обществу в аренду по договору от 30 июня 2011 года № б/н/02-162х/11, на кадастровый учет не поставлен, иных сведений, позволяющих индивидуализировать земельный участок и установить его границы, в договоре либо приложениях к нему не содержится, регистрирующий орган сделал обоснованный вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным сторонами.

При таких обстоятельствах регистрирующий орган правомерно признал названный договор незаключенным, а, следовательно, не представленным ОАО «СамРЭК» для выполнения заявленного регистрационного действия. Ссылка заявителя на арбитражную практику Федерального арбитражного суда Поволжского округа не может иметь юридического значения, поскольку относится к делам с иными фактическими обстоятельствами.

В частности, в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 июля 2014 года по делу № А55-19789/2013 и от 31 июля 2014 года по делу № А55-19913/2013 установлено, что регистрирующий орган сослался на непредставление заявителем документов, не относящихся к правоустанавливающим.

В настоящем деле Управление Росрестра по Самарской области ссылается на непредставление именно правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, ввиду незаключенности договора аренды земельного участка (землепользования) от 30 июня 2011 года № б/н/02-162х/11.

Данное обстоятельство отличает рассмотренные дела №А55-19789/2013 и №А55-19913/2013 от настоящего спора.

В отношении доводов регистрирующего органа на разрешение на строительство № №RU63023311-53 от 10 февраля 2012 года и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU63023311-31 от 06 ноября 2012 года суд принимает ссылку заявителя на постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 июля 2014 года по делу №А55-19789/2013 и от 31 июля 2014 года по делу №А55-19913/2013 ввиду схожести в данной части обстоятельств арбитражных дел.

Арбитражный суд считает, что ни заинтересованное лицо при рассмотрении документов в ходе регистрационных действий, ни суд при рассмотрении настоящего спора не вправе давать оценку обоснованности и законности ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, не оспоренных и не признанных незаконными или недействительными в установленном порядке.

Между тем действующее законодательство не препятствует рассматривать и оценивать доказательство - договор аренды по аспекту его заключенности или законности в случае ничтожности сделки, что не требует признания судом её недействительности.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям, установленным статьями 9 и 13 Федерального закона № 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов. Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа - договора аренды.

Арбитражный суд в данном случае согласился в доводами регистрирующего органа по результатам правовой экспертизы документов.

Наличие у регистрирующего органа и арбитражного суда полномочий по исследованию и правовой оценке представленных для регистрационных действий документов подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04 июля 2014 года по делу №А55-19679/2013.

В качестве иных правоустанавливающих документов на фактически использованные для строительства спорного сооружения земельные участки заявитель представил следующие документы: договор безвозмездного срочного пользования земельным участком от 27 июня 2011 года № 02-155х/11, заключённый в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:33:1202006:3 (стороны - Савин М.А. и ОАО «СамРЭК»; срок действия договора - 11 мес.); договор безвозмездного срочного пользования земельным участком от 27 июня 2011 года № 02-156х/11, заключённый в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:33:1202006:2 (стороны - Гусева Т.Е. и ОАО «СамРЭК»; срок действия договора - 11 мес.); договор безвозмездного срочного пользования земельным участком от 27 июня 2011 года № 02-161x711, заключённый в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:33:1202006:4 (стороны - Горбунова Л.Г. и ОАО «СамРЭК»; срок действия договора - 11 мес.).

Регистрирующий орган указал на то, что сроки действия указанных договоров истекли 27 мая 2012 года, в то время как вышеназванное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию датировано 06 ноября 2012 года.

Таким образом, на земельные участки с кадастровыми номерами 63:33:1202006:2, 63:33:1202006:3 и 63:33:1202006:4 правоустанавливающие документы имелись не на весь период проведения строительных работ.

ОАО «СамРЭК» ссылается на п.15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Между тем следует учесть, что пункт 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 прямо указывает субъектов, которые не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность - это стороны договора. На иных лиц, включая регистрирующий орган и арбитражный суд, указанное ограничение не распространяется.

Кроме того, из контекста постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 в целом можно сделать вывод о том, что имелись в виду взаимоотношения сторон договора аренды по вопросу обеспечения принципа возмездности при фактическом использовании предмета аренды.

В настоящем арбитражном деле, учитывая, что заявитель не только оспаривает ненормативный правовой акт, но просит суд обязать регистрирующий орган провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, рассматривается аспект публичных правоотношений.

Правовым последствием осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по решению суда будет являться право ОАО «СамРЭК» на получение земельного участка, по которому проходит трубопровод, в собственность в порядке ст.36 ЗК РФ.

При этом отсутствие кадастрового учета земельного участка не позволяет суду убедиться, что местоположение данного земельного участка согласовано с собственниками смежных земельных участков, его границы не пересекают границ других земельных участков, границы муниципальных образований или границы населенных пунктов, а исполнение решения суда не приведет к возникновению препятствий в реализации полномочий регистрирующих органов или прав иных участников земельных правоотношений.

Оценивая законность решения регистрирующего органа суд первой инстанции правомерно исходил из того, что заявителем при регистрации не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные документы не подтверждали права заявителя на земельный участок для строительства общей площадью 24629 кв.м (9331 кв.м - земли населённых пунктов, 15298 кв.м - земли сельскохозяйственного назначения), расположенного в границах кадастровых кварталов 63:33:1202006, 63:33:1207001 и 63:33:1207004 (местоположение: Самарская область, Сызранский район, с.Надеждино; разрешённое использование: под строительство объекта «Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с.Надеждино муниципального района