Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 по делу n А55-15044/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендатором оплачена не была.

Из материалов дела следует, что арендатором уплачены арендодателю 24.04.2013 обеспечительные взносы 2 и 24.09.2013 обеспечительные взносы 1, предусмотренные договорами.                   14.02.2014 ответчик направил истцу уведомления о зачете внесённых им обеспечительных взносов 1 и 2 в счёт частичной оплаты штрафа по пунктам 5.3. договоров, в связи с чем истец полагает, что арендатор обязан уплатить сумму штрафа по договорам только в размере обеспечительных взносов 3.

Таким образом, на момент расторжения договоров, в связи с нарушением арендатором их условий, истцом начислены следующие суммы неустоек: за нарушение условий договора № 1-1-044/2-058 - в размере 4 893 277,61 руб.; за нарушение условий договора № 1-1-045 - в размере 2 245 173,23 руб.; за нарушение условий договора № 1-1-050 - размере 2 078 356,90 руб.; за нарушение условий договора № 1-1-051  - в размере 2 015 199,05 руб.

Также согласно Приложениям №10 к договорам № 1-1-044/2-058, № 1-1-045, № 1-1-050, № 1-1-051 истец произвел строительно-ремонтные работы с целью приведения помещений в соответствии с требованиями ответчика, в результате чего понес расходы в размере 14 489 522,20 руб., которые являются для него убытками.

В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неустойки и убытков.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Понятие и юридическое значение предварительного договора закреплены в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем некое соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Целью заключения предварительного договора является закрепление достигнутых договоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства в момент заключения договора, а также в принятии на себя обязанности заключить основной договор в будущем.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Основанием для применения неустойки является  факт нарушения обязательства.

Из материалов дела следует, что ответчик не оспаривает факт неисполнения им условий предварительных договоров аренды, при этом ссылается на отказ от их исполнения в одностороннем порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, а также на нарушение сроков выполнения арендодателем работ по подготовке помещения для передачи их арендатору. При этом под существенным изменением обстоятельств ответчик подразумевает уменьшение процента наполненности торгового комплекса, в котором расположены сдаваемые в аренду помещения, что повлекло для него потерю коммерческого интереса в открытии магазинов в помещениях.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора допускается в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из пунктов 5 приложений № 9 к договорам следует, что в случае, если на дату начала коммерческой деятельности в помещении совокупная доля арендаторов на 1 этаже торгового центра (без учета гипермаркета «Ашан») будет меньше 70%, то постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 10% (не вкл. НДС) от валового торгового оборота без минимальной постоянной части арендной платы.

Следовательно, стороны при заключении предварительных договоров аренды не только не могли не предвидеть возможность низкой заполняемости торгового центра другими арендаторами, но и предусмотрели  условия, минимизирующие неблагоприятные последствия наступления таких обстоятельств для арендатора, но в рамках основного договора аренды, а не предварительного договора арены, который направлен на регулирование отношений сторон по заключению основного договора аренды.

Кроме того, ни действующим законодательством, ни условиями договоров не предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения договоров.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку ответчик с требованиями об изменении условий или расторжении договоров в суд не обращался, его односторонний отказ от предварительных договоров обоснованно не был принят арендодателем, который правомерно продолжал исполнение своих обязательств по предварительным договорам и требовал от арендатора исполнения встречных обязательств.

Доводы ответчика о нарушении сроков выполнения арендодателем работ по подготовке помещения для передачи их арендатору отклоняются судом апелляционной инстанции как не обоснованные и не являются основанием для одностороннего отказа арендатора от договоров, по следующим основаниям.

Согласно Разделительной ведомости (Приложения №10 к договорам) арендодатель должен был выполнить ряд работ с целью соответствия помещения требованиям и целям арендатора. Сроки выполнения конкретных работ определены датой передачи помещений для выполнения работ арендатора (дата доступа) либо датой приема-передачи помещения арендатору в аренду по окончании работ арендатора.

Согласно разделу 1 договоров дата доступа означает 15.06.2013, но в любом случае не менее чем 105 дней перед датой начала коммерческой деятельности в помещении.

Таким образом, основная часть работ арендодателя по подготовке помещения к аренде в соответствии с требованиями Арендатора должна была быть выполнена в срок до 15.06.2013.

Согласно пунктам 3.1. договоров арендодатель в течение 7 дней со дня заключения договоров, но не позднее 70 дней до даты доступа (т.е. до 06.04.2013 включительно), передает в электронном виде арендатору проектную документацию по торговому центру.

В соответствии с пунктами 3.3. 3.4., приложениями №4 договоров арендатор в срок до 11.05.2013 передает арендодателю вступительный (эскизный) архитектурно-строительный проект в электронном виде, после чего арендодатель утверждает данные эскизные проекты.

Из материалов дела следует, что эскизные проекты арендодателем были утверждены, однако в срок до 31.05.2013 арендатор окончательные проекты помещений в письменном виде не представил. Данные обстоятельства ответчиком документально не опровергнуты.

Таким образом, истцом допущена просрочка выполнения работ по подготовке помещения для передачи их арендатору по акту доступа, однако данная просрочка вызвана невозможностью выполнить свои обязательства в полном объеме без предварительного согласия арендатора, что вызвало перенос сроков выполнения работ арендодателем. Данные обстоятельства подтверждаются имеющейся в материалах дела перепиской сторон.

Кроме того, представители арендатора в назначенные арендодателем дни для приемки помещения по акту доступа не выезжали, какие-либо двусторонние акты, свидетельствующие о недостатках помещений либо стадии готовности помещений сторонами в июне-июле 2013 года не составлялись, претензии по пропуску сроков передачи помещений арендатору по акту доступа арендодателю не направлялись.

Протоколом осмотра помещений от 13.08.2013 установлено, что помещение имеет недостатки по выполненным в нем работам, срок для устранения которых установлен в две недели, что свидетельствует о незначительности их характера. Устранение данных недостатков подтверждено представленными в материалы дела актами осмотра помещений с ООО «СтройЛюкс» от 19.08.2013, ООО «ВентСервис», ООО «Русский климат» от 23.08.2013, актом осмотра помещения с участием представителей истца и ООО «СтройЦентр» от 26.09.2013, а также показаниями допрошенных в суде первой инстанции свидетелей.        С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованном у выводу о том, что арендодатель надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче помещений арендатору по актам доступа для производства ремонтных работ.  При этом действия арендодателя соответствуют порядку, определенному и согласованному сторонами в договорах.

Кроме того, арендатор не направил свои возражения относительно полученных односторонних актов доступа от 26.09.2013 либо возражения относительно состояния помещения, в связи с чем доводы ответчика о неготовности помещений и невозможности их использования  являются не обоснованными.

       Согласно условиям предварительных договоров аренды, сторонами установлены меры ответственности, которые могут быть применены арендодателем при нарушении обязательств арендатором.

       Заявленные истцом суммы неустойки установлены за нарушение арендатором различных обязательств по предварительным договорам, а именно: неустойка за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 1  - нарушение пунктов 4.2.1. договоров; неустойка за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 2 - нарушение пунктов 4.2.2. договоров; неустойка за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 3 - нарушение пунктов 4.2.3. договоров; штраф в размере обеспечительного взноса 3 за одностороннее расторжение договоров по вине арендодателя -  нарушение пунктов 2.1. договоров; штраф за несвоевременное завершение работ арендатора - нарушение пунктов 5.4. договоров; неустойка за непредставление договора страхования - нарушение пунктов 3.8. договоров.

       Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 1,2,3 в сумме 897 612 руб. 69 коп. по договору № 1-1-044/2-058, в сумме 330 080 руб. 08 коп. по договору № 1-1-045, в сумме 294 328 руб. 53 коп. по договору № 1-1-050 и в сумме 280 792 руб. 75 коп. по договору №1-1-051, суд первой инстанции исходил из того, что обеспечительный взнос сам по себе является мерой ответственности, в связи с чем начисление на сумму обеспечительного взноса неустойки является не правомерным, поскольку применение двойной ответственности гражданским законодательством не предусмотрено. В данной части решение суда ответчиком не обжалуется. 

       Судом апелляционной инстанции установлен факт правомерного расторжения истцом предварительных договоров аренды по причине ненадлежащего неисполнения арендатором их условий.

Согласно пунктам 5.3. договоров в случае отказа арендодателя  от заключения краткосрочного договора аренды и/или долгосрочного договора аренды арендатор обязуется выплатить арендодателю в течение 7 рабочих дней с даты расторжения договоров штраф, равный размеру обеспечительных взносов 1,2,3.

Из материалов дела следует, что арендодателем 13.02.2014 произведён зачёт обеспечительного взноса 1, 2 в счет суммы штрафа в размере обеспечительного взноса 1,2. Таким образом, сумма штрафа в размере обеспечительного взноса 3 по предварительным договорам №1-1-045, №1-1-044/2-058, №1-1-051, №1-1-050 должна была быть оплачена ответчиком не позднее  27.02.2014, однако до настоящего момента не оплачена.

В соответствии с пунктами 5.4. договоров в случае нарушения арендатором по своей вине сроков окончания работ и подписания акта завершения работ арендатора в соответствии с пунктами 3.12.1, начиная со 106 дня с даты доступа, арендатор оплачивает неустойку в размере стоимости операционных услуг, со 120 дня арендатор оплачивает неустойку в размере арендной платы и стоимости операционных услуг в полном объеме.

В соответствии с пунктами 2.1.1. договоров на 105-й день с даты доступа должен был быть заключен краткосрочный договор аренды по форме и на условиях, указанных в Приложениях №2 к договорам. Следовательно, размер неустойки по пунктам 5.4. договоров рассчитывается исходя из ставок, указанных в Приложениях №2 к договорам.

Поскольку на 105-й день с даты доступа арендатор не завершил работы, то за период с 10.01.2014 по 23.01.201. (со 106-го дня по 119-й день, 19 дней), он должен оплатить неустойку в размере стоимости операционных услуг, а за период с 24.01.2014 по 12.02.2014 (со 119-го дня по 139-й день, 21 день) - неустойку в размере арендной платы и стоимости операционных услуг.

Таким образом, исходя из указанной методики расчета, истцом ответчику начислен штраф на основании пункта 5.4. договор №1-1-045 в сумме 578 096,20 руб., на основании пункта 5.4. договора №1-1-044/2-058 в сумме 1 572 064,46 руб., на основании пункта 5.4.  договора №1-1-051 в сумме 491 775, 10 руб., на основании пункта 5.4.  договора №1-1-050 в сумме 515 481,51 руб.

Также в соответствии с пунктами  3.8. договоров №1-1-045, №1-1-044/2-058, №1-1-051, №1-1-050 арендатор обязуется за 5 календарных дней до даты доступа (т.е. до 26.09.2013), направить арендодателю заключенный договор страхования с приложением к нему соответствующих документов.

Согласно пунктам 5.1. договоров, за нарушение сроков, указанных в пунктах 3.8. договоров, арендатор обязан уплатить 150 у.е. (4 896 руб. по курсу 32,64 руб. за 1 у.е.) за каждый день просрочки.

Обязанность по представлению договоров страхования возникла у арендатора 21.09.2013. Договора №1-1-045, №1-1-044/2-058, №1-1-051, №1-1-050 считаются расторгнутыми с 13.02.2014.

Таким образом, просрочка арендатором предоставления договоров страхования в период с 22.09.2013 по 12.02.2014 составила 144 дня.

Следовательно, размер неустойки арендатора за