Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2014 по делу n А72-4336/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 11.11.2013 между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (продавец) и ООО «Риск» (покупатель) заключен договор № 534 купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 20,9 кв.м, 1-этажное, инвентарный №2049, литера: Б условный №73-73-01/241/2008-112 с земельным участком общей площадью 534 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием магазина, кадастровый номер: 73:24:010902:70, расположенные по адресу: г. Ульяновск, просп.Гая, д.21 Б, строение 1, принадлежащие городу Ульяновску.

В соответствии с п. 2.2. договора оплата производиться в рассрочку  на основании письменного заявления покупателя в течение 3-х лет с момента подписания настоящего договора, согласно утвержденному графику оплаты.

Приложением к договору купли-продажи имущества сторонами согласован график  платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Общество в письме от 20.02.2014 обратилось к ответчику с просьбой рассмотреть вопрос об увеличении рассрочки выкупа объекта муниципального нежилого фонда по договору № 534 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа на 72 мес., ссылаясь на положения Закона Ульяновской области от 03.02.2014 №5-ЗО «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ульяновской области или в муниципальной собственности муниципальных образований Ульяновской области и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества», предусматривающего срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества, не превышающего 5-ти лет.

Ответчик письмом от 04.03.2014 №4591-04, со ссылкой на статьи 5, 9 Закона №159-ФЗ, уведомил Общество об отказе в предоставлении указанной рассрочки в связи с тем, что на момент заключения договора купли-продажи на территории Ульяновской области отсутствовал нормативно-правовой акт, устанавливающий иные сроки предоставления рассрочки, таким образом, у Комитета отсутствуют правовые основания для предоставления Обществу рассрочки по оплате по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.11.2013 №534 сроком более 3-х лет.

Указанные выше обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным требованием.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленного иска.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, абзац второй пункта 1 статьи 451 Кодекса признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, истец обратился к ответчику с предложением о внесении изменений в договор купли-продажи №354 от 11.11.2013. Данное предложение получено ответчиком и по результатам рассмотрения в удовлетворении заявления истца о внесении изменений в условия договора относительно  периода рассрочки оплаты отказано.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» плата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты такого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Частью 2 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При этом судебная коллегия исходит из того, что из содержания нормы, закрепленной в статье 5 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008, следует, что в пределах установленного срока право выбора срока рассрочки платежей, и, как следствие, графика внесения платежей принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства, и в каждой конкретном случае эти условия должны определяться сторонами при заключении договора купли-продажи. Поскольку оспариваемое постановление издается муниципальным органом без учета мнения арендатора, то в нем не могут быть установлены обязательные для арендатора правила поведения, касающиеся условий внесения платежей в течение периода рассрочки оплаты приобретаемого имущества, так как такие условия фактически лишают названного субъекта гарантированных законом прав, носящих индивидуальный характер.

Исходя из указанного положения, субъектам малого и среднего предпринимательства не предоставлено право самостоятельно определять порядок внесения платежей в течение срока рассрочки, выбранного ими в пределах установленного срока рассрочки.

В связи с этим субъекты малого и среднего предпринимательства вправе выбрать лишь способ оплаты (единовременно или в рассрочку) и срок рассрочки.

Согласно содержанию и смыслу пунктов 3, 7 статьи 35 (во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14) Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

Порядок оплаты имущества является неотъемлемым условием договора купли-продажи имущества  и субъект малого и среднего предпринимательства  вправе предложить свой вариант оплаты имущества в рассрочку и обсудить его с продавцом. Срок рассрочки ограничен только законом.

В соответствии со ст. 9 Закона №159-ФЗ от 22.07.2008 срок рассрочки определен в три года.

В пункте 2.2. договора купли-продажи №534 от 11.11.2013 истцу предоставлена рассрочка оплаты приобретаемого недвижимого имущества сроком на три года, а также установлен график внесения платежей. Указанные условия согласованы сторонами и не противоречат требованиям действовавшего на момент заключения данного договора гражданского законодательства.

При этом судебной коллегией учитывается, что в силу ст. 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора, при заключении договора ответчик располагая на преддоговорных стадиях, предшествующих заключению договора купли-продажи имущества на стадии его заключения полной информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Никаких неопределенностей относительно предмета договора и его условий у сторон не возникло при его заключении.

Из материалов дела следует, что ответчик исполнял условия заключенного договора. У покупателя при подписании договора купли-продажи имущества не возникло никаких разногласий относительно его условий и срока рассрочки. Договор, акт приема-передачи подписаны сторонами без замечаний и разногласий.

Истец в заявлении, обращаясь с требованиями о внесении изменений в договор купли-продажи в качестве правового основания, не ссылался на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, установление фактических обстоятельств по делу, их оценка, правовая квалификация и применение соответствующих норм материального права являются прерогативой суда, в связи с чем, суд апелляционной инстанции при принятии постановления проверяет наличие оснований к изменению условий договора, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса российской Федерации.

В обоснование иска истец ссылается на тяжелое финансовое положение, наличие несовершеннолетних детей, существенное изменение обстоятельств в связи с принятием Закона Ульяновской области №5-ЗО, предусматривающего рассрочку до 5-ти лет.

Статьей 2 Гражданского кодекса РФ определено, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Истец, являясь юридическим лицом, осуществляя на свой риск предпринимательскую деятельность, вступая в правоотношения с ответчиком, приобретая имущество на определенных условиях и предполагая его использовать в коммерческих целях, не мог не знать о размере ежемесячных платежей и сроках оплаты, соответственно, заключая договор, оценивал свои финансовые возможности.

Судом договор может быть изменен при совокупности одновременно четырех условий, указанных в части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие несовершеннолетних детей, тяжелое материальное положение не являются основаниями для освобождения ответчика, являющегося субъектом предпринимательской деятельности, как от обязанности по исполнению договора по оплате, так и от ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнении, от обязанности надлежащего исполнения условий договора, а также не относятся к существенным изменениям обстоятельств.

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств после заключения договора 11.11.2013 №534, либо существенного нарушения условий договора ответчиком. Правовой акт органа муниципального образования не может относиться к числу объективных и непредвиденных обстоятельств в понимании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе  прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Закон Ульяновской области, на который ссылается истец в обоснование иска, принят Законодательным собранием Ульяновской области 30.01.2014, то есть после заключения спорного договора купли-продажи.

Доводы истца о необходимости оценивать правомерность оспариваемого условия договора с учетом положений Закона Ульяновской области №5-ЗО от 03.02.2014 «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ульяновской области или в муниципальной собственности муниципальных образований Ульяновской области и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества», ст. 5 Федерального