Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу n А65-5700/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

земельного участка с кадастровым номером 16:53:040506:77 (т.1 л.д.37-42, 48-53, 62-67, 75-81, 87-92, 99-104, 111-120).

Из материалов дела усматривается, что 01.02.2014г. между ЗАО «Управляющая компания «АС Менеджмент» (арендодатель) и ООО «Инвестстрой» (арендатор) был заключен договор аренды №ПИФ2-G8/DGЖ/14-30785 (т.1 л.д.14-20), в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:53:040506:77.

Считая заключение ответчиками указанного договора неправомерным, истцы обратились в суд с требованиями о переводе на них прав и обязанностей арендатора в части площадей земельного участка с кадастровым номером 16:53:040506:77.

При этом истцы со ссылкой на часть 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указывали на преимущественное право заключения договора аренды.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлен факт наличия задолженности арендаторов по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23).

Согласно  п. 3.1.7 заключенным между истцами и ЗАО «Управляющая компания «АС Менеджмент» договоров аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, письменно уведомив арендатора не менее чем за 30 дней до даты расторжения договора.

Аналогичное право предоставлено арендатору в пункте 7.5 договора, что свидетельствует о воле сторон, направленной на возможность одностороннего расторжения договора и свободе договора, предусмотренной статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно представленным ЗАО «Управляющая компания «АС Менеджмент» документам, в адрес каждого из арендаторов (истцов по настоящему делу) было направлено уведомление от 03.12.2013 о досрочном расторжении заключенного договора аренды с 05.01.2014.

Данные уведомления получены арендаторами 06.12.2013г., что подтверждается подписями в представленных уведомлениях (т.1 л.д.146-150, т.2 л.д.1-2). Истцами факт получения указанных уведомлений не оспорен. После уведомления о расторжении договора, истцам неоднократно направлялись претензии с требованием возвратить земельные участки, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской сторон (т.2 л.д.3-67).

Помимо этого, из материалов дела усматривается, что между Царевой Я.Г. и ЗАО «Управляющая компания «АС Менеджмент» было подписано соглашение №1 от 31.01.2014г. о досрочном расторжении договора аренды №ПИФ2-G8/9J0/13-29735 от 01.08.2013 (т.2 л.д.76 – оборот).

ИП Царева Я.Г. не обращалась с заявлением о фальсификации указанных доказательств в порядке, предусмотренном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и суд не исключал их из числа доказательств по делу.

Из материалов дела усматривается, что на спорном соглашении содержится печать предпринимателя. Истец не представил доказательств незаконного использования его печати третьими лицами. Заявлений о фальсификации соглашения от истца не поступило.

Согласно пункту 2 абзаца 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 «О свободе договора и ее пределах», статья 310 ГК РФ допускает согласование в договоре права на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора только в случаях, когда договор заключается в связи с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности.

В данном случае условия договоров о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке, являются паритетными, поскольку аналогичным правом наделены обе стороны, указанные условия договоров не вызывали разногласий у сторон.

Частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. При этом односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд.

При этом, поскольку ранее действовавший договор был прекращен по заявлению арендодателя об отказе от арендных отношений, а не в связи с истечением срока договора, то в данном случае пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, не применим. Данная позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 марта 2009 г. N А13-1545/2008)

Поскольку стороны договора выразили возможность его прекращения в любой момент времени в период действия договора, в случае такого расторжения правило о преимущественном праве на заключение нового договора не применяется.

В силу пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 «О свободе договора и ее пределах» в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Согласно пункту 4 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

С учетом данных разъяснений, нормы статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует отнести к диспозитивным. Из смысла данной нормы права следует, что для возникновения преимущественного права на заключение договора на новый срок необходимы следующие условия: надлежащее исполнение обязанностей арендатором в течение срока аренды; истечение срока действия договора; письменное уведомление арендатором о своем намерении заключить договор на новый срок.

Таким образом, данная норма права может быть применена при одновременном наличии всех вышеуказанных условий.

Вместе с тем, в настоящем деле, договоры аренды с истцами были расторгнуты в одностороннем порядке до истечения сроков их действия.

При этом, такое расторжение соответствует действующему законодательству (ст. 310, 421, 450 ГК РФ) и договорным отношениям сторон.

Кроме того, преимущественным правом на заключение нового договора аренды может воспользоваться только арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения условий договора аренды подтвержден материалами дела и предпринимателями не оспорен, а также учитывая соблюдение ЗАО «Управляющая компания «АС Менеджмент» положений пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими досудебный порядок урегулирования спора, арбитражный суд правомерно пришел к выводу, что договоры аренды с истцами расторгнуты с 06.01.2014г. (по истечении 30 дней с момента уведомления) и отказал в удовлетворении первоначального иска.

По смыслу статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по внесению арендных платежей до момента возврата объекта аренды контрагенту. При этом возврат объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, подписанным участниками сделки, который в силу требований статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации является единственным допустимым доказательством, удостоверяющим данный факт. Доказательств возврата имущества суду не представлено.

Суд первой инстанции, установив факт пользования истцами земельным участком, период просрочки, правильность представленного Общества расчета, руководствуясь п. 4.2.3. договоров, статьями 614, 622, 309, 310, 329, 330, 333 Гражданского кодекса РФ обоснованно удовлетворил встречные требования Общества в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойке. Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, не нашел правовых оснований для снижения размера подлежащей взысканию пени.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №22 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта» в целях побуждения к своевременному исполнению судебного акта по неимущественному требованию и компенсации за ожидание соответствующего исполнения суд по требованию истца, вправе присудить денежные средства на случай неисполнения судебного акта. Размер присуждаемой суммы определяется на основе принципов справедливости, соразмерности и учитывая финансовый оборот ответчика. При этом в результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение. Порядок выплаты устанавливается единовременный, периодический, либо возможно установление прогрессивной шкалы.

При установлении размера данной выплаты истец просил исходить из размера исполнительского сбора, установленного частью 3 статьи 112 ФЗ «Об исполнительном производстве» в размере 5 000 рублей с периодичностью выплат каждые 10 дней неисполнения.

Ответчик доводов относительно суммы за неисполнение неимущественных требований не высказал, размер, предъявленный истцом, не оспорил, в связи с чем суд признал указанный размер платы приемлимым.

Кроме того, руководствуясь положениями пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 04.04.2014 года «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта», в целях обеспечения своевременного исполнения судебного акта ответчиками, арбитражный суд присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую по настоящему решению сумму с момента вступления его в законную силу и до фактического исполнения в размере учетной ставки годовых (ставки рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации.

Не может быть принято во внимание и расцениваться как основание для занятия земельным участком и возникновения права на спорный земельный участок факт обращения предпринимателей к обществу с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду, поскольку на момент принятия судом первой инстанции оспариваемого акта решения о предоставлении предпринимателям спорного земельного участка ответчиком не принималось. Наоборот, договоры аренды с предпринимателями расторгнуты с 06.01.2014.

В материалах дела отсутствуют доказательства освобождения предпринимателями спорного земельного участка.

Поскольку договорные отношения по землепользованию между сторонами отсутствуют, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что самовольное размещение павильонов на спорном земельном участке является противоправным действием предпринимателей, нарушающим права собственника участка.

С учетом изложенных обстоятельств заявленные встречные исковые требования об освобождении земельного участка путем демонтажа торговых павильонов правомерно удовлетворены арбитражным судом.

В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может обязать ответчика не только воздерживаться от совершения каких-либо действий, но и обязать совершить какие-либо действия, если это необходимо для устранения нарушения права истца.

Согласно части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов